Dans la région de Montréal, tout est en baisse : les ventes, les prix, le taux d’inoccupation, la construction résidentielle… La seule chose à la hausse pour l’année 2023 sont les loyers sur le marché locatif, expliqué à Radio-Canada l’économiste François Cortellino de la SCHL. “Pour l’année 2023, on aura une augmentation de 10% du loyer moyen, si on compare au loyer moyen de 2022. On a eu pratiquement la même chose entre 2021 et 2022.”
Les raisons de cette hausse importante du prix des loyers, si elles sont multiples, se résument en un mot : la demande. Comme il est très difficile actuellement pour les ménages d’accéder à la propriété en raison du prix élevé des maisons et des condos, mais aussi des taux hypothécaires, de nombreuses personnes préfèrent demeurer locataires en attendant que le marché immobilier se calme. Conséquemment, les logements locatifs deviennent plus rares et donc plus chers. On a aussi des niveaux de migration très importants souligne M. Cortellino. Après avoir connu une forte baisse durant la pandémie, le flux migratoire au Québec a connu un rebond en 2022. Selon l’Institut de la statistique du Québec, la province affichait un solde migratoire externe total de +146 404 en 2022. Un record. Ces gens-là vont souvent dans le marché locatif dans la région de Montréal. Ça met beaucoup de pression sur le marché, même si on construit plus d’appartements locatifs, explique l’économiste.
Il y a 10, 15, 20 ans, on ne construisait pas vraiment d’appartements locatifs à Montréal, relate M. Cortellino. Mais dans les dernières années, on en a construit beaucoup. Ils sont neufs, ils sont chers, les loyers sont plus élevés, et ça aussi, ça tire la moyenne des loyers vers le haut. Bref, on a beau construire plus de logements locatifs à Montréal, le fait qu’ils soient neufs, et donc plus chers, ne les rend pas plus abordables pour les ménages à revenu moyen ou faible. Pas plus que pour la majorité des immigrants.
Lorsqu’on lui demande ce qu’il faudrait pour rétablir l’abordabilité dans le marché des logements locatifs, Francis Cortellino ne voit pas de solution facile à ce problème. La solution à moyen et long terme, c’est vraiment d’ajouter de l’offre sur le marché pour tenter de rétablir l’abordabilité, explique-t-il. Plus il y aura de logements libres à louer, plus les forces du marché agiront sur le prix des loyers. Or, si elle fait monter le prix des loyers, une offre trop faible de logement a aussi des impacts sur le développement économique des régions, souligne l’économiste.
Même si elle le désole, l’augmentation prévue du prix des loyers à Montréal ne surprend pas Cédric Dussault, co-porte-parole du Regroupement des comités logement et des associations de locataires du Québec. Selon lui, la solution passe inévitablement par le plafonnement des hausses de loyer. Quand il y a une éviction, les proprios fixent le prix qu’ils veulent. C’est une des raisons pour lesquelles les loyers explosent et c’est pourquoi investir dans le locatif a été extrêmement intéressant dans les dernières années remarque-t-il.
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