Guide pour les acheteurs d’une première maison

Introduction aux prêts non-QM

Ce n’est plus un gros mot dans le domaine des prêts, les prêts non-QM sont des « prêts hypothécaires non qualifiés ».

Ils ont des exigences d’emprunteur plus flexibles que les prêts hypothécaires qualifiés plus habituels. Ainsi, si vous êtes travailleur indépendant ou si vous travaillez dans l’économie des petits boulots, si vous avez des flux de trésorerie irréguliers ou si vous avez de mauvais antécédents de crédit, vous ne pourrez peut-être pas obtenir un prêt hypothécaire admissible. Mais vous pourriez bien voir votre demande de prêt hypothécaire non admissible approuvée.

Renseignez-vous sur le type de prêt et les qualifications nécessaires pour potentiellement en obtenir un.

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Que sont les prêts immobiliers non QM ?

Presque tous les prêts immobiliers sont prêts hypothécaires qualifiés. Cela signifie que les prêteurs devaient s’assurer que leurs emprunteurs respectaient Normes strictes fixée par le régulateur fédéral, le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).

La règle de la « capacité de remboursement » (ATR) est au cœur de ces normes. Cela signifie que les prêteurs doivent vérifier et documenter que chaque emprunteur peut confortablement payer les mensualités de son prêt.

Les prêteurs doivent le faire en utilisant des mesures telles que les cotes de crédit, les ratios dette/revenu et les ratios prêt/valeur. Ils doivent également veiller à ce que les emprunteurs disposent de revenus constants et suffisants.

Emprunteurs qui ont besoin de prêts non-QM

La grande majorité des propriétaires franchissent ces obstacles avec plus ou moins de facilité. Mais les membres d’un groupe beaucoup plus restreint ont peu de chances d’obtenir un jour un prêt qualifié.

Beaucoup d’entre eux ont simplement des flux de trésorerie irréguliers. Ils pourraient être des travailleurs indépendants ; propriétaires d’entreprise, indépendants ou travailleurs de l’économie des petits boulots.

D’autres peuvent avoir de mauvaises cotes de crédit ou un lourd fardeau de dettes. Certains ont peut-être récemment fait faillite ou ont été saisis.

Comment fonctionnent les prêts non-QM

Les personnes appartenant à ces groupes peuvent être en mesure d’obtenir des prêts sans QM. Cependant, tous ne le feront pas. Les prêteurs ne prêtent pas à des personnes qui, selon eux, ont peu de chances de les rembourser.

Tout aussi important, ces prêteurs assumeront généralement un risque plus élevé que la plupart des emprunteurs de prêts hypothécaires qualifiés. Et ils auront besoin d’une récompense plus élevée pour équilibrer ce risque.

Ainsi, les taux hypothécaires, les frais et les exigences de mise de fonds ont tendance à être sensiblement plus élevés pour ces prêts hypothécaires. Et comme les prêts non-QM ne sont presque entièrement pas réglementés, les prêteurs n’ont aucun plafond sur ce qu’ils peuvent facturer.

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Mais cette absence de règles signifie que les prêteurs peuvent structurer leurs prêts avec une plus grande flexibilité. Et des choses comme les paiements forfaitaires, les prêts hypothécaires à intérêts uniquement et même amortissement négatif ne sont pas rares.

Parfois, cette flexibilité attire de riches emprunteurs qui trouvent ce type de structuration utile à des fins fiscales, d’investissement ou de gestion des flux de trésorerie. Et ils peuvent bénéficier de frais et de tarifs compétitifs en raison du risque relativement faible qu’ils posent.

Considérez les prêts sans gestion de la qualité comme un capitalisme effréné, largement libre de toute réglementation. C’est à vous et au prêteur de négocier un accord qui vous convient tous les deux. Si vous n’y parvenez pas, l’un de vous s’en ira.

Les prêts non-QM ont-ils causé le krach immobilier de 2007-2008 ?

Les conventions de dénomination des prêts hypothécaires « qualifiés » et « non qualifiés » n’existaient pas lors du krach immobilier des années 2000.

Cependant, le parallèle le plus proche était celui des prêts hypothécaires à risque, et de nombreux économistes pensent qu’ils ont déclenché ce krach – et la crise financière plus large connue sous le nom de Grande Récession. Nous définissons les prêts hypothécaires à risque comme ceux accordés à des emprunteurs ayant de mauvaises cotes de crédit.

Et même si certains prêts non QM sont des prêts à risque, beaucoup ne le sont pas. De nombreux emprunteurs non-QM ont des cotes de crédit bonnes ou excellentes. Et ils choisissent ce type d’emprunt uniquement parce qu’ils ont des revenus irréguliers ou des niveaux d’endettement élevés. Ou peut-être parce qu’il s’agit de personnes fortunées qui recherchent des avantages fiscaux ou autres.

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Le Congrès a créé des prêts hypothécaires qualifiés lorsqu’il a promulgué la loi Dodd-Frank de 2010. Il s’agissait d’une tentative d’arrêter la récurrence du krach immobilier, du resserrement du crédit et d’une autre récession massive. Les règles qui les entourent ont été publiées pour la première fois le 30 janvier 2013 et mises en œuvre en 2014.

Les prêts non-qm sont-ils désormais sûrs ?

Il est désormais très peu probable que les prêts non-QM provoquent une crise bancaire systémique comme celle des prêts hypothécaires à risque en 2007. Même si un désastre inattendu leur arrivait, il n’y en aura pas assez pour provoquer un krach généralisé.

Même si aucun prêt hypothécaire (y compris un prêt conventionnel qualifié) n’est sûr à 100 %, les prêts non-QM sont désormais également plus sûrs pour les emprunteurs. Cependant, il est fort probable que les prêts non-QM affichent des taux de défaut plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels en raison de conditions intrinsèquement plus risquées et de la part d’emprunteurs ayant des profils financiers plus faibles.

Cependant, les prêteurs non-QM n’ont pas renoncé à éliminer les pires risques. Au lieu de cela, ils ont développé différentes méthodes pour évaluer la solvabilité des emprunteurs.

Ils examineront les finances d’un candidat de manière globale. Certes, ils utiliseront des critères différents de ceux des prêteurs traditionnels pour prendre une décision de prêt. Mais ils voudront tout autant éviter de subir des pertes dues à des créances irrécouvrables.

En effet, ils sont incités à être encore plus prudents. Les prêts Freddie Mac et Fannie Mae et ceux garantis par le gouvernement (prêts FHA, VA et USDA) permettent aux prêteurs de partager une partie du risque de pertes sur prêts douteux. Mais, avec les prêts sans QM, le prêteur assume l’intégralité du risque.

Raisons d’obtenir un prêt non-QM

Les prêts non-QM profitent généralement à ceux qui ne peuvent pas obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire qualifié. Ils peuvent avoir un crédit médiocre, des dettes existantes excessives ou des faillites ou des saisies immobilières récentes.

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Mais beaucoup sont simplement des travailleurs indépendants ou des propriétaires d’entreprise. Ou encore, ils travaillent peut-être en tant qu’indépendants ou dans l’économie des petits boulots.

Pour eux, le problème ne vient pas nécessairement de leur situation financière, qui peut être solide. C’est qu’ils ne peuvent pas produire les documents démontrant que leurs flux de revenus répondent aux normes rigoureuses exigées par les prêts hypothécaires qualifiés.

Pourtant, d’autres emprunteurs non-QM peuvent être riches et préférer l’accord qu’ils peuvent obtenir sur un prêt non-QM car il offre des avantages fiscaux ou d’investissement.

Comme nous l’avons dit plus tôt, ces prêts ne sont pas synonymes de prêts hypothécaires à risque.

Qui propose des prêts non-QM ?

Ne vous attendez pas à ce que tous les prêteurs hypothécaires proposent des prêts hypothécaires non admissibles. Beaucoup – peut-être la plupart – les considèrent comme trop exotiques pour les inclure dans leur portefeuille.

Mais cela ne veut pas dire qu’ils sont particulièrement difficiles à trouver. Le Scotsman Guide, largement considéré comme une source crédible par le secteur hypothécaire, constitue un bon point de départ. C’est Meilleurs prêteurs non-QM 2022 la liste montre les 25 plus grands prêteurs américains non-QM en volume.

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Notez que certains de ces prêteurs, mais pas tous, sont agréés dans les 50 États. Avant de demander un devis, assurez-vous de vérifier s’ils opèrent dans votre état. Vous trouverez les informations dont vous avez besoin sur le site Web de chaque prêteur.

Les 5 meilleurs choix de l’Écossais sont :

1. Fairway Independent Mortgage Corp.
2. Prêt de Chêne Ange
3. Tarif Garanti
4. CoreVest Finance
5. Prêts Acra

Certains d’entre eux sont des noms célèbres du secteur hypothécaire. Parmi les autres prêteurs bien connus sur la liste figurent :

• Affinité de taux garantie
• CrossCountry Mortgage LLC
• prêtDépôt
• Prêt hypothécaire Finance of America
• Services financiers Homebridge

C’est à vous de décider si vous préférez faire appel à un prêteur de renom. Néanmoins, comme pour tout magasinage de prêts hypothécaires, vous devez obtenir des devis compétitifs auprès de plusieurs prêteurs pour vous assurer d’obtenir la meilleure offre possible.

La ligne du bas

Le marché hypothécaire exclut effectivement un nombre important de propriétaires potentiels. Ils ne peuvent pas contourner les règles strictes qui régissent les demandes de prêts hypothécaires admissibles.

C’est là qu’interviennent les prêts hypothécaires non qualifiés. Les prêteurs non-QM peuvent être plus flexibles lors de l’approbation d’une demande. Cela signifie que vous pouvez obtenir un prêt immobilier même avec un faible score de crédit, un ratio DTI élevé ou même une faillite récente.

Si cela semble être une bonne voie vers l’accession à la propriété, contactez un prêteur local dès aujourd’hui et voyez quelles sont vos options.

Il est temps de bouger ? Laissez-nous trouver le prêt hypothécaire qui vous convient