« Here you will be in the kitchen, and here is the bathroom, » a expliqué Roland Cubin.
L’effondrement de la demande de bureaux pousse les métropoles de Paris à Washington à transformer des immeubles tertiaires vacants en logements face à la hausse du télétravail.
Le chantier de La Défense
À l’intérieur de l’immeuble Le Diamant à La Défense, un site de neuf étages qui accueille actuellement 1,800 salariés, les visites préfigurent les futures habitations. « Here you will be in the kitchen, and here is the bathroom, » a expliqué Roland Cubin, deputy CEO of French real estate company Groupama Immobilier, lors de la présentation du projet de conversion en appartements.
Le projet se heurte toutefois à des obstacles architecturaux majeurs, notamment l’absence de lumière naturelle au cœur des plateaux de bureaux. « There won’t be any rooms there. Just access, » a précisé Roland Cubin, deputy CEO of French real estate company Groupama Immobilier, en désignant les zones réservées aux ascenseurs et aux escaliers.
D’autres difficultés techniques s’ajoutent à ces contraintes, telles que la nécessité d’installer davantage de canalisations de plomberie ainsi que des hauteurs sous plafond parfois insuffisantes.
La vacance et la crise post-pandémie
Cette mutation répond à une dépréciation durable du marché tertiaire depuis la crise sanitaire et le développement du travail à distance. La Défense affiche un taux de vacance de 14-15%, selon Pierre-Yves Guice, CEO of Paris La Défense.
Dans certains secteurs de Paris, les baisses d’occupation ont atteint 18 à 23%, d’après les analyses publiées par Quick Report Online.
À l’échelle de la capitale française, la demande d’espaces de bureaux a chuté de près d’un tiers sur les cinq à six dernières années, d’après Ludovic Delaisse, CEO of the French arm of the Canadian real estate business Colliers. L’autorité publique prévoit ainsi de convertir jusqu’à un cinquième de ses immeubles de bureaux en logements.
Objectifs et investissements à Washington
De l’autre côté de l’Atlantique, la capitale fédérale américaine suit une trajectoire similaire en combinant allègements fiscaux et assouplissements réglementaires. « We set a goal of introducing 15,000 new residents downtown by 2028 and we are now on track to doing that, » a déclaré Nina Albert, Washington DC’s deputy mayor for planning and development.
L’administration locale privilégie nettement la transformation des structures existantes plutôt que l’arasement des tours. « There may be one or two pretty significant building demolitions… the majority are office conversions, » a souligné Nina Albert, Washington DC’s deputy mayor for planning and development, en signalant l’arrivée de « hundreds of millions of dollars of private investment » dans ce secteur.
Un rapport recensait l’année précédente 8 310 appartements convertis en projet à New York et 6 533 à Washington. Los Angeles comptait pour sa part 4 322 logements programmés, tandis que Chicago en affichait 3 606.
Contraintes réglementaires et financières
Malgré l’ampleur des flux financiers, le modèle économique et juridique reste soumis à rude épreuve par les exigences normatives. « Just how the government deals with the tax question will decide whether France will be able to convert 2% of its vacant offices or 18 to 23%, » a prévenu Roland Cubin, deputy CEO of French real estate company Groupama Immobilier.
Les porteurs de projets doivent en outre adapter des structures tertiaires aux critères stricts de l’habitat.
« And at the moment, when you transform a building in a way that changes its function, it is classed not as an old building that’s been changed but as a new building with all the regulatory demands that go with that regarding car parking spaces, wheelchair access, fire safety and so on, » a conclu Roland Cubin, deputy CEO of French real estate company Groupama Immobilier.
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