Développement des bureaux en Floride du Sud : Les réussites et les défis de la prélocation

Le marché des bureaux du sud de la Floride a acquis la réputation ces dernières années d’être à l’abri du ralentissement de la demande constaté dans d’autres parties du pays. L’afflux d’entreprises hors de l’État a fait grimper les loyers demandés dans les immeubles de premier ordre bien au-dessus 100 $ le pied carréun nouveau sommet pour la région des trois comtés.

Les développeurs étaient impatients de se joindre à la fête. À la fin du deuxième trimestre, plus de 7 millions de pieds carrés de bureaux étaient en construction, un record pour la dernière décennie, selon le courtage Lee & Associates.

Mais les bâtiments arrivent alors que des fissures majeures apparaissent sur le marché des bureaux du sud de la Floride, ce qui soulève des doutes quant au succès de la location de bureaux. Les mouvements d’entreprises nouvelles sur le marché ont ralenti et de nombreuses entreprises locales de longue date ont réduit au milieu des quarts de travail hybrides et du travail à domicile. L’offre de sous-location a augmenté de près de 30 pour cent au deuxième trimestre, en glissement annuel. Et les données ont mis un frein au buzz selon lequel Miami est la prochaine Mecque de la Big Tech. Non seulement le leasing technologique diminué depuis 2021, mais selon certaines mesures, il n’a pas réussi à dépasser les niveaux pré-pandémiques.

La vraie affaire a examiné comment certains des développements de bureaux les plus importants de la région s’en sortent avec la prélocation. Sur six projets étudiés, la moitié ont trouvé des locataires, mais les autres n’ont pas encore marqué de pré-publications.

Historiquement, les locataires ont tendance à ne pas louer de bureaux dans le sud de la Floride, en particulier pour les immeubles qui ne sont pas encore en construction. Les locataires de Miami veulent voir un espace tangible avant de s’engager, a déclaré Brian Gale de Cushman & Wakefield, ajoutant qu’il s’agit d’un marché « Si vous le construisez, vous pouvez le louer ».

Les développeurs ne sont pas non plus susceptibles de sauter sur les premières entreprises qui appellent et attendent leur heure dans l’espoir d’obtenir le loyer le plus élevé. «Ils pensent que le marché va continuer à monter, donc s’ils engagent quelqu’un à 85 $ le pied carré, cela pourrait être 100 $ [a foot] en 10 mois », a déclaré Robert Orban, de Cresa.

Pourtant, le retard de prélocation de certains bâtiments pourrait être un autre signe de ralentissement du marché, a averti Orban. Il ne serait pas surpris si les promoteurs qui espèrent louer leurs immeubles en deux ans ou deux ans et demi finissent par les remplir en six ans.

«Entendre ces gars mettre 1 million de pieds carrés d’espace de bureau sur le marché de Miami… c’est un engagement extraordinaire. C’est très courageux », a déclaré Orban. (Le comté de Miami-Dade dans son ensemble compte près de 5 millions de pieds carrés en construction, selon Colliers.)

“Je pense que la construction et le développement ont été alimentés par cette idée que nous continuerons à avoir de nouveaux locataires sur le marché”, a-t-il déclaré. “Cela suivra son cours à un moment donné.”

Voici les bâtiments TRD interrogés qui s’en sortent bien avec la prélocation – et ceux qui ne le sont pas :

L’Ourse

Lorsque Dacra de Craig Robins et ses partenaires ont annoncé des plans pour le projet de 15 étages, un communiqué de presse a déclaré que la prélocation était en cours. C’était en mars de l’année dernière.

Jusqu’à présent, aucun espace n’a été pré-libéré, selon un représentant de l’équipe de développement.

Dacra s’est associé à Brookfield Properties et à la société de capital-investissement L Catterton Real Estate, soutenue par LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton, sur le projet au 30 Northeast 39th Street dans le Quartier du design de Miami. L’Ursa aura un commerce de détail au rez-de-chaussée, trois niveaux de stationnement et 180 000 pieds carrés de bureaux des étages cinq à 15, selon le site Web du projet.

La construction devrait commencer lorsque les promoteurs auront terminé le processus d’autorisation de la ville, selon le représentant. Les prix demandés commencent à plus de 100 $ le pied carré.

Place Wynwood

Un immeuble de bureaux de 12 étages et 266 000 pieds carrés qui fait partie du développement à usage mixte Wynwood Plaza est pré-loué à 16,3% à deux locataires.

Le cabinet d’avocats Weitz & Luxenberg ouvrira son premier bureau à Miami dans un espace de 18 000 pieds carrés au deuxième étage. de Marcelo Claure Claure Group, qui fait partie de l’équipe de développement de Wynwood Plaza, a loué l’intégralité du huitième étage de 25 400 pieds carrés pour son siège social.

Claure Group s’associe à L&L Holding Company, Oak Row Equities et Shorenstein sur le projet de 1 million de pieds carrés au 95 Northwest 29th Street à Miami. Il comprendra un immeuble de 509 appartements, 32 000 pieds carrés de commerces de détail et une place publique de 26 000 pieds carrés.

Les développeurs ont commencé à construire le projet en mars, environ deux mois après avoir marqué un 215 millions de dollars prêt à la construction de la Banque OZK.

Gale, le courtier Cushman qui loue les bureaux, a déclaré que l’afflux d’entreprises extérieures à l’État se poursuivait. Cela amènera plus d’entreprises de New York et de Chicago, a-t-il dit, où la prélocation est plus courante parmi les locataires, pour aider à remplir le reste des bureaux de Wynwood Plaza d’ici la fin du projet en 2025.

WNWD21

Le projet à usage mixte en construction à Miami Wynwood Le quartier comprendra environ 63 000 pieds carrés de bureaux, dont aucun n’est prépublié.

C’est parce que la prélocation vient d’être lancée cet été, a déclaré Kevin Gonzalez de Colliers, le courtier du développeur. La maison de courtage a eu des discussions préliminaires avec des locataires potentiels hors de l’État et locaux, y compris dans les secteurs de la technologie, de la finance et du marketing.

Le de la famille Pérez Related Group, basé à Coconut Grove, et Rockpoint, basé à Boston, sont

développer WNWD21, qui aura une paire de tours de 12 étages au 2115 North Miami Avenue. Le projet comprendra 304 appartements, plus de 18 000 pieds carrés de commerces de détail et un garage de sept étages.

Une entité liée à Related a acheté l’assemblage de 2,3 acres pour 18,5 millions de dollars en 2020, selon les archives.

La construction des appartements devrait s’achever ce mois-ci, les bureaux emboîtant le pas le mois prochain, a déclaré Gonzalez.

Les dossiers montrent que Citibank a accordé à Related un prêt de 9,3 millions de dollars fin 2020, mais le financement a été attribué à Bank OZK et porté à 117,1 millions de dollars à la fin de l’année dernière.

Dix-huit coucher de soleil

Le projet de cinq étages à Miami Beach Port du coucher du soleil quartier est deux des six enquêtés par TRD qui avait une prélocation élevée.

Les développeurs Deco Capital Group, dirigé par Bradley Colmer, et RWN Real Estate Partners, qui fait partie du family office du milliardaire Marc Rowan, ont accepté d’abandonner les plans d’un penthouse résidentiel au cinquième niveau en faveur de l’ajout d’un troisième niveau de bureaux, selon Stephen Rutchik de Colliers. , le courtier des propriétaires.

Dans l’ensemble, 85% des 60 000 pieds carrés d’espace de bureau aux étages trois à cinq sont pré-loués, a déclaré Rutchik, bien qu’il ait refusé de divulguer les noms des locataires ou les conditions de location.

Des sources ont dit TRD que le locataire qui a pris environ la moitié du cinquième étage a signé un accord pour environ 170 $ le pied carré, triple net, marquant l’un des loyers les plus élevés du sud de la Floride.

Le gestionnaire de placements basé à New York, Pretium Partners, qui gère plus de 51 milliards de dollars d’actifs, a pris l’an dernier 11 600 pieds carrés à Eighteen Sunset, a confirmé le Département du développement économique de Miami Beach. De plus, une société non identifiée cotée en bourse de Toronto a préloué un bureau et le restaurant Uchik a pris une partie de l’espace de vente au détail.

Eighteen Sunset, au 1795 Purdy Avenue, devrait être terminé en décembre.

T3 FATVillage

Hines et son partenaire, Alan Hooper et Tim Petrillo’s Urban Street Development, ont de grands projets pour de Fort Lauderdale quartier en plein essor du FATVillage.

Bien que Hines ait refusé de fournir une prélocation, les données de Lee & Associates montrent qu’aucun espace de l’immeuble de bureaux T3 FATVillage East n’est prélibéré. (Les données proviennent de Lee & Associates et CoStar Group.)

Le T3 FATVillage East de sept étages et 179 000 pieds carrés fera partie de la première phase du projet, qui comprendra également un immeuble d’appartements de 24 étages et 355 unités et un immeuble d’appartements de 13 étages et 249 unités.

Dans une déclaration envoyée par e-mail par l’intermédiaire d’un porte-parole, Hines a déclaré qu’il était “en discussions actives avec plusieurs prospects” pour l’immeuble de bureaux,

La construction devrait commencer cette année.

Un Flagler

Le One Flagler de Ross dans centre-ville de West Palm Beach est la deuxième tour des six étudiées avec une prélocation élevée.

Le bâtiment de 25 étages en construction au pied du Royal Park Bridge, surplombant le lac Worth Lagoon, est pré-publié à 75%, selon le porte-parole de Related. Société de capital-investissement basée à Chicago CGV a étendu sa préversion à 26 000 pieds carrés, en hausse de 16 700 pieds carrés par rapport à son bail initial.

L’année dernière, le restaurant grec Estiatorio Milos, Siris Capital et First Republic Bank ont ​​également ouvert un espace à One Flagler. Il devrait être terminé l’année prochaine.

Le projet fait partie de l’empire de bureaux de Ross au centre-ville de West Palm. En plus d’avoir acheté deux tours et la moitié de la participation dans une troisième, l’entreprise a également achevé et entièrement loué le 360 ​​Rosemary Square. Il prévoit également les 25 étages 515 Fougèreaussi bien que Tour Est et Tour Ouest au complexe à usage mixte The Square de West Palm.

Par l’intermédiaire de son porte-parole, Related a refusé de commenter l’activité de prélocation de 515 Fern. Il a confirmé avoir obtenu des locataires dans la paire de tours de The Square, mais n’a pas fourni de détails.