Démystifier la donation en nue-propriété : avantages et inconvénients

Dans “Le 13H à vos côtés”, le JT de TF1 vous accompagne face aux problèmes que vous rencontrez au quotidien.

Au menu du jour, la question d’un habitant du Puy-de-Dôme sur la donation en nue-propriété et ses avantages.

Thierry Coiffier lui répond sur le plateau de Jacques Legros.

Pierre, habitant de Pérignat-lès-Sarliève (Puy-de-Dôme), voudrait donner son appartement à ses enfants en nue-propriété. Il nous demande quels sont les avantages d’une telle opération ?

Le droit de propriété est composé de deux éléments. D’une part, la nue-propriété, à savoir le droit de disposer du bien, par exemple de le vendre. D’autre part, l’usufruit, c’est-à-dire la possibilité d’occuper le bien et d’en jouir. Ces deux éléments peuvent être décomposés : on parle de démembrement du droit de propriété.

C’est ce qui passe dans le cas d’une donation en nue-propriété. Des parents ou des grands-parents font donation de la nue-propriété de leur logement à leurs enfants ou leurs petits-enfants, tout en conservant l’usufruit jusqu’à leur décès. Ils continuent alors à habiter dans le logement ou à bénéficier des revenus qu’il génère, dans le cas où le bien serait loué. Une telle opération permet à la fois de réduire les droits de donation, mais aussi de supprimer les droits de succession.

Plus vous anticiperez, moins vous payerez

Concernant les droits de donation, plus vous donnerez tôt la nue-propriété de votre bien, moins vous la somme que vous aurez à régler sera élevée. Si vous la transmettez avant l’âge de 51 ans, vous ne payerez des droits de donation que sur 40% de la valeur du bien. Un taux qui passe à 50% si vous le faites avant 61 ans, à 60% avant 71 ans, etc.

Exemple : si vous avez 49 ans et que vous faites une donation en nue-propriété pour un bien valant 100.000 euros, vous ne paierez des droits que sur la base de 40.000 euros.

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Qu’en est-il maintenant des droits de succession ? À l’ouverture de la succession, votre enfant ou petit-enfant devient propriétaire à part entière du bien, sans rien devoir de plus à l’administration fiscale. Et tout cela même si la valeur du bien a considérablement augmenté ! Elle fige en quelque sorte la valeur du bien au moment où vous le donnez en nue-propriété. Voilà pourquoi l’opération se révèle doublement intéressante.

Ce dispositif avantageux présente toutefois un inconvénient : être irréversible (ou presque). Réfléchissez donc bien avant de faire une donation en nue-propriété, celle-ci étant irrévocable – sauf rares exceptions – et pouvant par conséquent poser quelques problèmes si des mésententes apparaissent dans votre famille.