Chaque indicateur économique en Grande-Bretagne a commencé à clignoter en rouge, mais le marché du logement a marché sans relâche.
La Nationwide Building Society publiera son dernier indice des prix des logements pour juin cette semaine, ainsi que des données régionales pour le deuxième trimestre, tandis que les derniers chiffres des prêts hypothécaires de la Banque d’Angleterre devraient également éclairer davantage l’état du marché immobilier britannique. Les prix ont augmenté de 5% cette année, bien que l’incertitude concernant l’économie au sens large ait empêché Nationwide de publier une prévision annuelle des prix des logements.
Peu de gens se seraient attendus à des conditions aussi dynamiques lorsque les agents immobiliers ont été fermés et que les constructeurs de maisons ont abattu des outils au début de la pandémie de Covid.
Mais la demande est restée forte en raison du congé du droit de timbre, rapidement introduit par Rishi Sunak pour soutenir le marché après sa réouverture, et d’un désir de plus d’espace et d’un environnement plus vert, car de nombreux employés de bureau sont passés au travail à domicile. Même la fin des vacances du droit de timbre l’été dernier et la montée de la variante hautement contagieuse d’Omicron n’ont pas réussi à étouffer la hausse des prix.
La frénésie du marché du logement est en partie causée par un manque de propriétés disponibles, ce qui signifie que de nombreuses maisons nouvellement inscrites sont vendues en une semaine ou deux. Les taux hypothécaires ont été bas et le marché du travail a été étonnamment vigoureux : le chômage, à 3,8 % en avril, reste parmi les niveaux les plus bas depuis les années 1970.
Nationwide a en fait enregistré un ralentissement de la croissance annuelle des prix des logements à 11,2 % en mai contre 12,1 % en avril, mais cela était dû à des effets de base, et le gain mensuel était fort à 0,9 % – la 10e augmentation mensuelle consécutive, l’économiste en chef de Nationwide, Robert Gardner, a noté.
La question clé est de savoir combien de temps le marché peut rester à l’abri de la crise du coût de la vie, l’inflation au Royaume-Uni atteignant un nouveau sommet de 40 ans de 9,1 % en mai et cinq hausses de taux récentes de la Banque d’Angleterre. Gardner dit qu’il n’y a que des signes timides de ralentissement du marché, même si, comme d’autres experts, il s’attend à ce qu’il se refroidisse dans les mois à venir au milieu du ralentissement économique. Les approbations de prêts hypothécaires au Royaume-Uni sont tombées à 66 000 en avril de 69 500 en mars, et l’emprunt net de la dette hypothécaire est tombé à 4,1 milliards de livres sterling contre 6,4 milliards de livres sterling ; les deux mesures étaient légèrement inférieures aux moyennes pré-pandémiques.
Mais les analystes soulignent la résilience du marché du travail, une pénurie continue de propriétés et des taux hypothécaires qui sont toujours bon marché par rapport aux normes historiques.
«Je ne m’attendais pas à ce que les prix de l’immobilier augmentent lorsque le gouvernement britannique a fermé le marché du logement: je pensais qu’au mieux les prix de l’immobilier seraient stables», déclare Anthony Codling, analyste indépendant du logement et fondateur du site Web immobilier Twindig. “Les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont atteint de nouveaux sommets et beaucoup espèrent que ce n’est pas un cas où ce qui monte doit redescendre.”
La société immobilière Knight Frank est optimiste : elle vient de relever ses prévisions de croissance des prix de l’immobilier de 5 % cette année à 8 %, juste en deçà des 10 % enregistrés l’an dernier.
L’impact des hausses de taux sur les détenteurs de prêts hypothécaires existants devrait être limité, car plus de 80 % d’entre eux sont sur des transactions à taux fixe. En 2007, au début de la crise financière mondiale, environ 45 % des soldes hypothécaires étaient à taux variable, et ce nombre est passé à 65 % en 2013. Un versement hypothécaire typique s’élève à 31 % du salaire net, juste au-dessus du moyenne à long terme de 29 %, bien qu’encore bien en deçà des sommets de 45 % atteints juste avant la crise financière.
Mais Gardner a déclaré qu’un acompte de 10% sur une maison typique pour un premier acheteur équivalait à 56% du revenu annuel moyen.
Pendant ce temps, la vie semble plus difficile pour les locataires que pour les propriétaires. Le Centre for Economics and Business Research indique que les loyers convenus pour les nouveaux contrats ont augmenté de 10,6% au cours de l’année jusqu’en mai, ceux de Londres ayant augmenté le plus rapidement, à 15,7%.
Le marché du logement semblait immunisé contre les chocs de Covid. Cette semaine devrait indiquer si la crise du coût de la vie peut le faire dérailler.
