Quiconque voit aujourd’hui les progrès des copropriétés résidentielles dans les grandes villes brésiliennes, notamment les espaces d’influence, les ascenseurs pour la livraison de nourriture et les prises pour voitures électriques, n’imaginerait pas que ce type de développement est né dans la Rome antique. C’étaient les insulas, les logements collectifs loués par la population la plus pauvre.
Selon les documents historiques, vers le IVe siècle après JC, il y avait jusqu’à 46 000 insulae (pluriel d’insula) dans la « Ville éternelle », bien plus nombreuses que les « domus », les demeures des nobles, qui comptaient moins de 2 000 personnes. . Le nom insula fait référence à « île » et était utilisé pour nommer les blocs, considérés comme des îles entre les rues.
Dans la Rome antique, la formation de copropriétés était déjà une industrie, avec droit à la spéculation immobilière et à l’inflation des loyers, rien de très différent de ce qui se pratique aujourd’hui au Brésil. Cependant, contrairement aux copropriétés actuelles, plus l’appartement est élevé, plus le pire est le pire : il n’y a pas d’ascenseur, ni d’eau ni d’égouts aux étages supérieurs.
À mesure que l’on se rapprochait du sol, les installations augmentaient en taille, en confort et en prix. Il n’était pas rare que les appartements du premier étage soient occupés par les propriétaires de l’île. Les magasins fonctionnaient autrefois au rez-de-chaussée.
Andrea Loewen, professeur au Département d’histoire de l’architecture et d’esthétique du design à la FAU-USP (Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’Université de São Paulo), souligne que Rome était la capitale du monde occidental, apportant des influences importantes au-delà du droit, de la langue , les arts et le gouvernement. “Les Romains étaient d’excellents bâtisseurs, à tel point que leur héritage en matière d’ingénierie et d’architecture survit encore aujourd’hui”, explique Andrea, docteur en histoire et principes fondamentaux de l’architecture et de l’urbanisme.
Les insulas, cependant, ne constituent pas le meilleur exemple de l’ingénierie romaine. “Ils ont été construits avec des matériaux précaires, les fondations n’étaient pas solides. Le toit était en bois. On faisait généralement des ‘Puxadinhos’, augmentant le nombre d’étages. Malheureusement, les effondrements et les incendies étaient très fréquents”, explique l’expert.
Le manque de souci de sécurité est lié à d’anciens préjugés de classe : les habitants des îles étaient des roturiers, des pêcheurs, des ouvriers et des soldats. Très différente des domus, occupées par des nobles, de riches marchands ou des hauts commandants de l’armée romaine, dit-elle.
Les insulas sont apparues entre la fin de la République et le début de l’Empire romain (27 av. J.-C.). “Il fallait trouver de l’espace pour se loger dans une ville de plus en plus dense. Vers le IIe siècle après JC, les archives mentionnent 1 million d’habitants à l’intérieur du mur qui entourait la ville”, explique Andrea. “C’étaient des bâtiments qui se sont développés jusqu’à la chute de l’Empire romain, au 4ème siècle après JC”
Au rez-de-chaussée de l’insula, face à la rue, se trouvaient les magasins et les tavernes. Il y avait une grande cour intérieure – correspondant à l’espace commun des copropriétés actuelles – où pouvaient être installés un petit jardin, une fontaine à eau et un petit temple.
La liaison entre les étages a été réalisée à l’aide d’escaliers en bois. En général, les insulas avaient quatre étages. Mais il fut un temps où ils avaient neuf étages. Compte tenu de la précarité et des risques de construction, une limite de 20 mètres de hauteur a été imposée aux bâtiments.
La vie était dans la rue et l’insula offrait une cabine pour dormir
Les familles des propriétaires de l’insula, ou des locataires ayant plus de ressources, vivaient au premier étage, alimenté en eau et en égouts. Les autres appartements n’avaient pas le même confort. “C’étaient des cabines où les gens allaient dormir. La vie se déroulait dans la rue, dans l’espace public : travail, nourriture, bains, jeux”, explique Andrea.
Considérant que les lancements immobiliers sont de plus en plus petits, ce qui n’est pas très différent de la vie dans les grandes métropoles du XXIe siècle. Selon les données du Secovi-SP (syndicat de la construction de l’État de São Paulo), 78% des lancements résidentiels dans le La région compte aujourd’hui jusqu’à 50 mètres carrés. En 2004, ces images ne représentaient que 12 % des sorties.
Par définition, une copropriété est un type de logement dans lequel plusieurs unités d’habitation (appartements, maisons, terrains) sont la propriété individuelle, mais les espaces communs, tels que les jardins, les piscines, les espaces de loisirs et les infrastructures de sécurité, sont la propriété collective et sont partagés entre eux. résidents.
Les gens recherchent la vie en copropriété pour la sécurité (systèmes de surveillance et de contrôle d’accès), le confort (piscine, salle de sport, barbecue, tribunal et salle de fête dans le même espace) et, plus récemment, la commodité : épiceries, blanchisserie, nettoyage professionnel et lave-autos sont de plus en plus fréquente.
Selon Marcio Rachkorsky, avocat spécialisé dans les copropriétés, l’évolution des développements a permis aux résidents d’avoir accès à une série d’options de loisirs et de services, ce qui n’était pas possible il y a quelques décennies. “Aujourd’hui, il existe un micromonde à l’intérieur d’une copropriété, même dans les projets les plus économiques”, dit-il.
Selon lui, le Brésil est l’un des pays où l’on trouve le plus de grandes copropriétés – avec 10 à 20 tours rassemblées au même endroit. “Les condos sont devenus des organismes vivants, ils embauchent beaucoup de monde, ils déplacent beaucoup d’argent, tout comme une entreprise. Les Brésiliens se sont habitués à ce que quelqu’un s’occupe de tout”, dit-il. “À l’étranger, les résidents ont tendance à être plus indépendants et les copropriétés ont moins d’employés.”
Une commodité excessive peut accroître la ségrégation sociale
Au Brésil, seulement 12% de la population vit dans des appartements, selon l’enquête « Caractéristiques des ménages » qui fait partie du recensement démographique de 2022, publiée ce vendredi (23) par l’IBGE (Institut brésilien de géographie et de statistique).
Dans seulement trois des 5 570 communes du pays, la majorité de la population vit en copropriété : Santos (63,4 % des habitants), sur la côte de São Paulo ; Balneário Camboriú (77,2%), sur la côte de Santa Catarina ; et São Caetano do Sul (50,8 %), dans le Grand São Paulo.
Malgré la participation restreinte de la vie en appartement et, par conséquent, en copropriété, cette part a doublé au cours des trois dernières décennies : en 1991, 6,6 % de la population brésilienne vivait dans ce type de développement.
Avoir à portée de main une supérette, une laverie collective et même un marché de rue peut s’avérer très pratique lorsqu’il s’agit des métropoles et des problèmes de déplacements qui y sont associés. “Mais cela empêche également l’intégration avec la vie urbaine, la ville, la communauté environnante”, explique Andrea, de la FAU-USP. “C’est comme si les gens vivaient sur des îles, mais contrairement aux îles romaines, situées au milieu de la ville, dans les copropriétés d’aujourd’hui, le partage est évité, généralement pour des raisons de sécurité.”
Le résultat de ce comportement est que les citoyens ne vivent pas dans la ville, ne l’occupent pas, limitent leur expérience aux espaces privés qu’ils considèrent comme sûrs et, par conséquent, la ségrégation sociale augmente, affirme-t-il.
Pour Rachkorsky, le pire dans les copropriétés est l’absence d’un véritable quartier entre les résidents. “Il y a beaucoup de gens qui ne se saluent pas et mettent un point d’honneur à ne pas participer à la vie sociale. Ce sont des gens qui ont choisi de vivre en communauté, mais refusent de participer à une assemblée, à un événement comme un bazar”, il dit.
Selon lui, après avoir tant amélioré les infrastructures, il revient aux copropriétés de favoriser l’intégration entre les résidents. “Maintenant, le défi est beaucoup plus comportemental, pour que les gens ne s’isolent pas.”
Il existe une tendance sur le marché immobilier national à transformer les copropriétés en mini-villes. Avec des incitations de la législation municipale pour les copropriétés à usage mixte, c’est-à-dire avec des logements et des unités commerciales sur le même terrain, plusieurs lancements qui favorisent l’intégration entre les gens et l’urbanisme environnant.
Les projets couverts par Minha Casa, Minha Vida, destinés aux familles dont les revenus sont supérieurs à 3 000 R$, atteignent 4 000 appartements dans une seule copropriété. Construire plus d’une tour dans la même copropriété et offrir des espaces pour différents besoins et segments de marché est l’un des moyens pour les promoteurs de rendre leurs projets viables.
“Ce n’est qu’avec le volume que nous pouvons réaliser des économies d’échelle”, déclare Ricardo Zylberman, de Magik LZ Empreendimentos, qui lance une copropriété unique de 1.800 appartements allant jusqu’à 34 m² à Penha, à l’est de São Paulo.
“Nous travaillons beaucoup avec la recherche pour savoir ce que veut ce public. Ils ne se plaignent pas du nombre de résidents dans la copropriété. Ils veulent des espaces verts, des espaces de loisirs, des services et que l’appartement et la copropriété s’intègrent dans leur budget”, dit-il.
