comment l’exploitation de sang Coolmore de John Magnier rachète Co Tipperary – The Irish Times

Le domaine Barne, près de Clonmel, dans le comté de Tipperary, appartient à la famille Thomson-Moore depuis 1654, malgré toutes les vicissitudes de l’histoire irlandaise au cours des 369 années qui ont suivi.

Richard Thomson-Moore, par l’intermédiaire de la fiducie propriétaire du domaine, l’a mis en vente en juillet de cette année auprès du commissaire-priseur Savills Ireland au prix indicatif de 13,5 millions d’euros pour 751 acres, la plupart en labour.

Il s’agit d’un terrain privilégié situé dans la riche région agricole de Golden Vale, entouré de murs en pierre soignés et surplombé par les montagnes Knockmealdown. Le sol limoneux léger et bien drainé sur calcaire est parmi les plus fertiles du pays et parfait pour la culture du blé et de l’orge d’hiver, de l’huile de colza et des haricots d’hiver. Il y a cinq ans, Thomson-Moore a remporté le prix du fournisseur de céréales de l’année de Glanbia Ireland.

Le domaine comprend un manoir de trois étages et 12 chambres, inspiré d’un château français du XVIIIe siècle, avec des pelouses bien entretenues devant un lac qui regorge de truites. Il est rare que de telles exploitations soient mises dans leur intégralité sur le marché irlandais.

Il fait désormais l’objet d’une affaire très médiatisée devant le tribunal de commerce impliquant le riche éleveur de chevaux et homme d’affaires John Magnier, à l’origine de la célèbre opération de sang Coolmore, Thomson-Moore et les deux sociétés basées à Jersey qui détiennent les actions du domaine Barne. Au cœur de celle-ci se trouve la question fondamentale : qu’est-ce qu’une vente ?

Magnier a payé une caution de 250 000 € pour le terrain, a déposé le montant total auprès de ses avocats et a payé un permis de labour pour labourer la terre au motif qu’il avait un « accord contraignant » pour l’acheter.

Un affidavit déposé au tribunal par le directeur de la ferme de Magnier, Joe Holohan, indique que le 22 août de cette année, un accord a été conclu lors d’une réunion à Coolmore House pour vendre le terrain.

Il affirme que Magnier et Thomson-Moore se sont serré la main sur un accord qui transférerait les parts du domaine et donc la propriété du terrain à Coolmore pour 15 millions d’euros, soit une prime de 11 pour cent par rapport au prix indicatif.

Les Thomson-Moores sont restés pour dîner et prendre un verre après. Magnier a versé une caution de 250 000 € pour le terrain, a déposé le montant total auprès de ses avocats et a payé un permis de labour pour labourer la terre au motif qu’il avait un « accord contraignant » pour l’acheter.

Thomson-Moore conteste cette demande et l’affaire est de nouveau portée devant le tribunal de commerce le 18 décembre. Il n’a pas encore déposé de défense, mais il ajoutera probablement que l’accord d’exclusivité signé est devenu caduc au bout d’un mois et ne constituait pas une vente.

Il y a maintenant un contre-enchérisseur avec des poches aussi riches que celles de Magnier et avec la même détermination à acquérir cette ferme prisée.

Ce soumissionnaire est Maurice Regan, propriétaire discret de l’entreprise de construction JT Magen basée à New York et copropriétaire du Mercantile Group de lieux à Dublin, dont Café en Seine et The George pub. Il est également propriétaire de Newtown Anner Stud, une ferme mixte de 550 acres à l’extérieur de Clonmel, dirigée par son père. Il possède environ 200 acres ailleurs dans le comté.

Regan est le fils d’un émigrant irlandais né à Kerry à Londres qui est rentré chez lui et a acheté une petite ferme dans le comté de Limerick.

Regan a construit un calendrier des événements dans lequel il affirme avoir parcouru les terres agricoles avec sa femme peu de temps après leur mise en vente par Savills.

Il affirme en outre qu’il n’a découvert la vente contestée de la ferme qu’après coup et qu’il a immédiatement commencé à faire des contre-offres. L’Irish Times croit comprendre qu’une offre de plus de 20 millions d’euros a été acceptée par Thomson-Moore et le trust, et que des contrats ont été signés. Le succès ou l’échec de son offre dépendra de l’issue du procès.

L’imbroglio autour du domaine Barne n’est qu’une partie d’un tableau plus vaste et a mis en lumière un problème qui a fait l’objet de nombreuses inquiétudes : le domaine Coolmore accumule régulièrement d’immenses étendues de terre dans le sud de Tipperary.

Selon les documents du cadastre, Coolmore, qui appartient à la famille Magnier, a acheté au moins 170 fermes dans le comté. Cela équivaut à 11 000 acres, soit plus de cinq fois la taille du parc Phoenix, bien que de nombreuses personnes pensent que c’est bien plus que cela. Le TD Mattie McGrath, basé à Tipperary, a cité un chiffre de 28 000 acres dans le Dáil. Cela équivaut à 20 pour cent de la taille de Co Louth.

Sur les 162 feuillets dans lesquels des détails sont disponibles, 11 – soit 7 pour cent de la superficie totale des terres – font plus de 200 acres ; 7 pour cent supplémentaires ont entre 151 et 200 acres; 9 pour cent ont entre 100 et 150 acres, et le reste, soit 71 pour cent de leurs achats (126 fermes), fait moins de 100 acres.

C’est avec étonnement que Coolmore a récemment payé 2,6 millions d’euros pour une ferme de 67 acres adjacente au domaine Barne, à quatre kilomètres de Clonmel. Cela équivaut à 39 000 € par acre

La plus grande concentration de terres se trouve autour de Fethard, où est basé Coolmore Stud, mais Coolmore possède également d’importantes propriétés foncières autour de Clonmel et Cashel.

C’est avec étonnement que Coolmore a récemment payé 2,6 millions d’euros pour une ferme de 67 acres adjacente au domaine Barne, à quatre kilomètres de Clonmel. Cela équivaut à 39 000 € par acre ; le tarif en vigueur pour le travail du sol localement est de 15 000 € par acre.

Un agriculteur local devrait gagner 2 400 € par acre par an avec des intérêts à 6 pour cent pour rembourser ses emprunts sur un tel achat. Le même agriculteur aurait la chance de gagner 200 € par acre grâce au travail du sol dans une bonne année. « Dans vos rêves les plus fous, vous n’auriez jamais payé 39 000 € l’acre pour cultiver une terre », a déclaré un habitant du coin. Comme tous les agriculteurs qui ont parlé au Irish Times, il a demandé à rester anonyme.

Il n’y a rien d’illégal dans les activités de Coolmore, mais il existe un désespoir quant à l’impossibilité de les arrêter et un énorme ressentiment dans le comté de Tipperary. Certains habitants estiment que Coolmore, qui a bénéficié pendant plusieurs décennies de frais d’étalons exonérés d’impôts, bénéficie d’un avantage financier injuste par rapport aux autres agriculteurs, aggravé par le fait que l’immense riche John Magnier est résident fiscal en Suisse.

Ceci est démenti par Coolmore, qui a souligné que les revenus provenant des frais de saillie sont désormais imposés normalement, tout comme les gains en capital réalisés par la saillie. Les allègements fiscaux sur les frais d’étalons ont pris fin il y a 15 ans.

Concernant les critiques locales concernant la résidence fiscale de Magnier lui donnant un avantage financier lors de l’achat d’un terrain dans le comté de Tipperary, un porte-parole de Coolmore a déclaré : « Toutes les entreprises en Irlande sont entièrement imposables en Irlande. »

La nature de l’agriculture est telle aujourd’hui que les agriculteurs doivent étendre leurs exploitations pour être viables. Il s’agit généralement de l’achat ponctuel d’un terrain financé par l’épargne ou par des prêts bancaires. Cela devient de plus en plus difficile dans le sud de Tipperary, disent les agriculteurs locaux.

Les esprits se sont échauffés lors d’une récente campagne électorale pour la présidence de l’Association des agriculteurs irlandais à Horse and Jockey, au cours de laquelle un éminent agriculteur local, John Ryan, a déclaré que les agriculteurs faisaient l’objet d’une surenchère pour les terres, mais que Coolmore changeait le caractère de la campagne de Tipperary.

« Ils ne sont pas bons pour les écoles, ils ne sont pas bons pour les équipes de hurleurs, ils ne font rien pour la paroisse », a-t-il déclaré dans un article du Farmers Journal. “S’il s’agissait de Chinois, ils auraient été arrêtés depuis longtemps, mais non, ces gens sont admirés.”

Plusieurs agriculteurs ont parlé au Irish Times de transactions foncières contrecarrées par Coolmore. L’un d’eux a déclaré qu’il avait offert plus de 1,5 million d’euros pour une ferme adjacente à la sienne, mais Coolmore a augmenté son offre du jour au lendemain de 300 000 euros. Un autre a déclaré qu’un jeune producteur laitier avait en vue 35 acres à côté de l’endroit où il louait un terrain.

“Du jour au lendemain, les garçons [Coolmore] est venu et l’a acheté. Cela ne nous dérange pas [Coolmore] ils achètent des terres, mais ils achètent tout et à un prix très élevé.

Les agriculteurs ont parlé de Coolmore envoyant des machines à chenilles pour enlever les haies et les arbres, consolidant les champs qui étaient là depuis des générations.

« Ils ne travaillent la terre que deux jours par an, un pour semer, un autre pour récolter, puis ils s’en vont », a expliqué un agriculteur.

Coolmore a déclaré qu’elle préplante trois fois et demie le nombre de haies qu’elle supprime.

Le porte-parole de Coolmore a confirmé que l’entreprise avait constitué « d’importantes propriétés foncières sur une période de 50 ans, en ligne avec les besoins croissants de nos opérations rurales et agricoles ».

Il a ajouté : « Coolmore héberge certains des chevaux les plus précieux au monde, nécessitant des installations étendues, des taux de densité exceptionnellement faibles et des protocoles d’élevage exigeants.

«Ses propriétés foncières doivent répondre aux besoins en matière de sang à faible densité et de grande valeur, ainsi qu’aux besoins associés en fourrage, en installations, en autres animaux d’élevage (pour la gestion des pâturages), en biodiversité et en écosystèmes. Elle fournit également des logements à plus de 200 employés de Coolmore et à leurs familles. Environ 20 pour cent des propriétés foncières sont protégées pour l’environnement naturel et la faune.

Les activités de Coolmore ont été évoquées à plusieurs reprises au Dáil par Mattie McGrath. Il l’a accusé de privilège en 2017 d’avoir « acheté et englouti toutes les terres disponibles ».

Le porte-parole a nié la thésaurisation des terres ou que Coolmore soit impliqué dans une surenchère sur les agriculteurs locaux pour l’acquisition de terres.

« En règle générale, Coolmore se concentre sur des exploitations ou des domaines plus grands où la concurrence ne vient généralement pas de la part des agriculteurs locaux », a-t-il déclaré.

Coolmore affirme également s’être retiré des achats de terres pour éviter de concurrencer les propriétaires fonciers locaux.

Les activités de Coolmore ont été évoquées à plusieurs reprises au Dáil par Mattie McGrath. Il l’a accusé sous privilège en 2017 d’avoir « acheté et englouti tous les terrains disponibles ».

[ Mattie McGrath calls for tax to prevent land grabbing ]

« Ils ne valent pas mieux que des fonds vautours, ce qui est dommage », a-t-il déclaré au Dáil en 2019. « Le propriétaire est de retour et c’est à nouveau l’enfer ou le Connaught. Aucune petite ferme familiale ne peut rivaliser avec Coolmore Stud en matière d’achat de terres.

Il a suggéré que les agriculteurs possédant des propriétés de plus de 750 acres soient soumis à un impôt foncier – une suggestion qui n’a pas été retenue par le gouvernement.

McGrath a déclaré à l’Irish Times qu’il soulevait la question des grands conglomérats achetant des terres dans tout le pays depuis « plus d’une décennie et que différents gouvernements étaient trop amicaux avec ces grands conglomérats. Ils s’intéressent davantage à eux qu’à la famille d’agriculteurs irlandais et à la sécurité alimentaire à l’avenir ».

Le TD du Fianna Fáil, Jackie Cahill, a admis que les activités de Coolmore provoquaient du ressentiment au niveau local.

Cahill estime qu’il est justifié de reconstituer la Commission foncière – créée à la fin du XIXe siècle pour diviser les grands domaines anglo-irlandais entre les petits agriculteurs et réglementer la répartition des terres – en faveur des plus petits propriétaires fonciers.

« Il y a des droits de propriété et tout ce qui est impliqué ici », a-t-il déclaré.

La Commission foncière a fonctionné jusque dans les années 1970, a déclaré Cahill, longtemps après que les clauses relatives aux droits de propriété aient été inscrites dans la Constitution.

Il a admis qu’il y avait des gagnants et des perdants dans l’achat de terres par Coolmore. Ses activités ont été bénéfiques pour les vendeurs, a-t-il déclaré : « Ils sont de loin les meilleurs clients. Le prix des terrains a augmenté de façon spectaculaire au cours des deux dernières années, mais il s’agit d’un important facteur inflationniste.»

Les agriculteurs locaux qui ont parlé à l’Irish Times se demandent quel est le but final de Coolmore et pourquoi il continue d’acheter des terres à un prix plus élevé alors qu’il en possède déjà autant.

En réponse, Coolmore affirme que ses opérations génèrent un gain net pour les communautés locales. Les terres de l’entreprise sont en grande partie des fermes en activité autonomes, “cultivé par du personnel local dans des régions où Coolmore est généralement l’un des plus grands employeurs et moteurs de l’activité économique », indique-t-il.

« Ses activités, ainsi que celles de l’industrie du pur-sang dans la région en général, ont joué un rôle crucial pour atténuer et, dans de nombreux cas, inverser les impacts du dépeuplement rural, car les troupeaux de sang sont à forte intensité de main-d’œuvre, nécessitant des cavaliers et des femmes qualifiés vivant à proximité des chevaux qu’ils consomment. prendre soin de nous », a déclaré l’entreprise.

« Cela a des impacts extrêmement positifs sur les écoles et les clubs sportifs locaux, en particulier le GAA, dans les quartiers de Tipperary où nous opérons. »