Article invité Lueur d’espoir pour les prix de l’immobilier – Liberté économique

Les prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne ont déjà baissé de manière significative et la correction devrait se poursuivre dans les mois à venir. Il existe néanmoins de premières lueurs d’espoir. Selon une enquête de la BCE auprès des banques, la demande de prêts immobiliers a au moins quelque peu augmenté.

La correction des prix bat son plein

Les prix des propriétés résidentielles allemandes ont considérablement baissé depuis la mi-2022. Le déclencheur a été la hausse massive des taux d’intérêt après que les banques centrales ont modifié radicalement leur politique monétaire en raison de la hausse de l’inflation. Selon les données de l’Office fédéral de la statistique, ce sont surtout les prix des logements existants qui ont baissé. À la fin de l’année dernière, ceux-ci étaient en moyenne inférieurs de 14 % à leur pic du printemps 2022. Les nouvelles constructions ont enregistré une baisse nettement plus faible de 5 %.

Les faibles ventes indiquent un potentiel de baisse supplémentaire

Il est peu probable que la correction des prix soit terminée. Malgré la baisse des prix de l’immobilier, le nombre de transactions reste nettement inférieur à ce qu’il était avant la hausse des taux d’intérêt. Il existe évidemment encore un écart important entre les attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix, ce qui est dû au fait que de nombreux acheteurs potentiels ne peuvent pas financer un achat immobilier aux prix actuels dans les conditions de financement actuelles.

Cependant, de nombreux vendeurs potentiels de propriétés existantes ne sont apparemment pas disposés à faire des concessions de prix notables, même s’ils ont pour la plupart acheté leurs propriétés il y a longtemps et à des prix nettement inférieurs à ceux qu’ils pourraient obtenir actuellement, ce qui signifie qu’ils renoncent « simplement » à réserver. bénéfices sur d’autres achats. Beaucoup, cependant, se basent encore sur les prix qui étaient réalisables il y a trois ans. Cela est d’autant plus vrai que, selon un récent Enquête de la Bundesbank 40% des particuliers estiment encore que les prix de l’immobilier vont augmenter au cours des douze prochains mois. C’est pourquoi les prix des biens immobiliers existants ont probablement baissé au cours des deux dernières années, principalement parce que certains propriétaires ont dû vendre leurs biens pour diverses raisons (par exemple en raison d’un déménagement, d’un divorce, d’un décès). À long terme, cependant, les autres propriétaires se rendront probablement compte qu’ils ne pourront plus pour l’instant égaler les prix de 2021 et qu’ils devront faire des concessions sur les prix.

Jusqu’où les prix vont-ils baisser ?

C’est ce que montrent les estimations Banque fédérale dans son rapport mensuel de février, que les prix doivent encore baisser pour s’aligner sur leurs déterminants à long terme tels que les taux d’intérêt et les revenus. Par rapport au premier trimestre 2024, ils estiment qu’il existe encore un potentiel de correction supplémentaire de 5 à 10 %.[1]

Notre indice d’accessibilité financière, qui relie le service de la dette lors de l’achat d’un bien immobilier (intérêts et remboursement) au revenu, se situe plutôt vers la limite inférieure de cette fourchette. La hausse des revenus et la baisse des prix de l’immobilier les ont déjà rendus un peu plus abordables (graphique 2). Si les revenus continuent d’augmenter à un rythme soutenu et que les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à 10 ans restent au niveau actuel d’environ 3,5 %, une nouvelle baisse de 5 % des prix de l’immobilier suffirait pour ramener l’indice d’accessibilité à un niveau similaire à celui de 2010. à la fin de l’année, lorsque le boom immobilier a commencé.

Facteur d’incertitude des coûts de rénovation

Toutefois, un potentiel de baisse supplémentaire des prix des propriétés existantes pourrait résulter du fait que les acheteurs potentiels sont devenus plus conscients des coûts des rénovations économes en énergie nécessaires à moyen terme au cours des deux dernières années. Ce ne sont pas des choses insignifiantes, comme un Rapport pour le centre de conseil aux consommateurs confirmé (Figure 3). L’étude calcule les coûts de rénovation des bâtiments construits entre 1919 et 1978 afin de remettre ces propriétés au goût du jour. Les réparations de base et les mesures d’entretien nécessaires ont toujours joué un rôle dans la détermination des prix, tandis que les rénovations économes en énergie étaient souvent d’une importance secondaire. Selon l’étude, ces derniers s’élèvent entre 400 et 510 euros par mètre carré – selon le niveau d’efficacité souhaité. Depuis la rédaction de l’étude en 2021, les coûts devraient aujourd’hui être supérieurs de 20 % au vu de l’évolution générale des coûts de construction. Cela entraînerait des coûts compris entre 70 000 et 90 000 euros pour une maison d’une surface habitable de 150 mètres carrés. Environ la moitié de ces coûts pourraient être financés par des subventions, au moins au moment de la préparation de l’étude, de sorte que les coûts supportés par le propriétaire correspondraient à environ 6% du prix d’achat avec un prix d’achat de 500 mille euros. Toutefois, le potentiel de baisse supplémentaire du prix d’achat moyen d’un bien immobilier existant en Allemagne sera probablement plus faible. Ces coûts ont probablement joué un rôle dans la détermination des prix dans le passé, mais dans une moindre mesure. De plus, l’étude ne porte que sur les maisons construites avant 1978. Dans le cas de maisons plus jeunes, les coûts d’une rénovation économe en énergie – si cela s’avère nécessaire – seront probablement nettement inférieurs.

Le nombre de transactions immobilières n’a guère augmenté,…

Le fait que le nombre de transactions immobilières ait à peine augmenté après sa forte baisse en 2022 plaide contre une fin rapide de la baisse des prix. Le nombre de contrats hypothécaires nouvellement conclus, qui représente une bonne approximation et que nous avons désaisonnalisé sur une base mensuelle, est encore inférieur d’un tiers à son niveau d’avant le retournement des taux d’intérêt et a récemment enregistré tout au plus une légère augmentation (graphique 4). ). Apparemment, les attentes en matière de prix des vendeurs et des acheteurs potentiels sont encore très éloignées dans de nombreux cas.

Compte tenu de la baisse des prix et donc de la diminution de l’offre, il est peu probable que le nombre de transactions retrouve le niveau de 2021. On peut toutefois s’attendre à une augmentation notable si les propriétés résidentielles étaient à nouveau aussi abordables qu’avant le retournement des taux d’intérêt, compte tenu des taux d’intérêt et de l’évolution des revenus.

… mais une demande de crédit un peu plus forte

Celui récemment publié offre plus d’espoir Enquête sur les prêts bancaires (BLS) la BCE, dans laquelle les banques signalent que la demande de prêts immobiliers a récemment augmenté à nouveau (graphique 5). La question est de savoir comment la demande de prêts immobiliers aux ménages privés a évolué au cours des trois derniers mois, ce qui est globalement considéré comme positif par environ 46% des banques, après que la majorité des établissements de crédit aient signalé une baisse de la demande au cours des mois précédents. sept quarts.

Les prix baisseront probablement jusqu’à la fin de l’année

Malgré ces premiers signes d’espoir, les prix de l’immobilier existant devraient continuer à baisser. Le potentiel de baisse supplémentaire devrait se situer entre 5 et 10 %, même en tenant compte des coûts des rénovations économes en énergie. S’il n’y a pas de nouvelle hausse notable des taux d’intérêt, les prix devraient se stabiliser au tournant de l’année.

Les nouvelles constructions continuent de se heurter à des coûts de construction élevés

La situation des nouveaux bâtiments est différente de celle des immeubles existants qui ont été privilégiés jusqu’à présent. Ici aussi, les taux d’intérêt plus élevés rendent le financement plus difficile pour les acheteurs potentiels, ce qui met sous pression les prix de vente et ont également chuté de 5 % depuis leur sommet. Il est toutefois peu probable que les vendeurs soient disposés à faire de nouvelles concessions notables sur les prix, car cela les mettrait rapidement dans le rouge. Car les coûts de construction ont considérablement augmenté, notamment en 2021 et 2022. Même si cette hausse est en grande partie stoppée, les coûts de construction n’ont pas baissé, au moins jusqu’à fin 2023 ; la légère baisse des coûts des matériaux a été compensée par une nouvelle augmentation des coûts de main-d’œuvre (figure 6).

Les coûts du travail devraient continuer à augmenter dans un avenir prévisible. Après que la conclusion du cycle de négociations collectives de cette année semble terminée, les salaires collectifs seront augmentés de 250 euros le 1er mai, ce qui, selon notre estimation, correspond à une augmentation moyenne d’environ 6 %. Ils augmenteront probablement encore de 4 % le 1er avril de l’année prochaine. Les coûts salariaux pour les travailleurs couverts par la convention collective augmenteront sensiblement. Cela signifie qu’il est peu probable que les vendeurs de bâtiments neufs proposent au cours des prochains trimestres des réductions de prix aussi importantes qu’elles seraient nécessaires pour trouver rapidement un nouvel équilibre sur le marché. C’est pourquoi l’ajustement ne doit pas se baser sur le prix, mais plutôt sur la quantité, c’est-à-dire le nombre de logements nouvellement construits.

[1] Par rapport à la moyenne de 2023, la Bundesbank estime une surévaluation de 10 à 15 %. Cependant, les prix ont baissé au cours de l’année 2023 et, selon nos estimations, ils devraient encore baisser au début de l’année, de sorte que les prix de l’immobilier au premier trimestre devraient être inférieurs d’environ 5 % à la moyenne annuelle. pour 2023. Cela laisse un potentiel de baisse de 5 à 10 %.