Annulation d’une décision sur un certificat foncier par un tribunal – The Irish Times

La Cour d’appel a annulé un jugement de la Haute Cour de l’année dernière qui avait effacé la garantie détenue par les banques et les fonds dans des “centaines” d’affaires de prêt.

Une source juridique a estimé qu’il y avait “probablement des centaines” de prêts concernés et des dizaines de millions d’euros de dettes que les prêteurs auraient dû annuler sur la base du jugement initial de mars 2022. “En gros, aucun de ces cas n’implique la maison de qui que ce soit. C’est une sorte de sécurité que les banques acceptaient sur des parcelles de terres agricoles, de broussailles ou autre chose non résidentielle », a déclaré la source.

L’affaire portait sur deux actions distinctes prises par Promontoria Oyster, une filiale du fonds vautour Cerberus, contre deux emprunteurs non connectés pour les forcer à vendre des propriétés sur lesquelles le fonds détenait une charge.

Vendredi dernier, la juge Teresa Pilkington a conclu que les prêts consentis après 2009 pouvaient être valablement garantis sur un terrain à l’aide d’un privilège enregistré, infirmant la décision de la Haute Cour dans les deux affaires selon laquelle ces privilèges n’étaient valables que pour les prêts émis avant cette date.

Les modifications apportées à la loi en 2006 ont supprimé progressivement le système des certificats fonciers, qui permettait aux emprunteurs de donner une garantie sur leurs terres en déposant le certificat auprès de leur prêteur. Considérés comme un type de garantie moins formel qu’une charge de prêt typique, ces dépôts étaient connus sous le nom de privilèges et les prêteurs pouvaient les utiliser pour demander au tribunal de vendre la propriété si les emprunteurs ne remboursaient pas.

Avant la modification de la loi, il était possible de garantir des avances d’argent futures avec des privilèges existants de ce type, créés par le dépôt de certificats fonciers.

Les prêts au centre des deux actions devant la Haute Cour ont été initialement accordés par l’Ulster Bank et garantis par des terres à Co Westmeath, comme indiqué dans les lettres de facilité de prêt de 2010 et 2014. Ils ont ensuite été acquis par la filiale Cerberus en 2016 dans le cadre du projet Oyster, un portefeuille de 2,5 milliards d’euros de prêts non performants, principalement liés aux entreprises, mais également des prêts hypothécaires locatifs et certains prêts aux propriétaires occupants.

L’année dernière, devant la Haute Cour, le prêteur a accepté qu’après 2009, la seule façon de créer une garantie était de constituer une charge puisqu’il n’était plus possible de créer un nouveau privilège. Cependant, l’avocat de Promontoria, Eoghan Casey, mandaté par O’Brien Lynam Solicitors, a fait valoir qu’il ne s’ensuivait pas que les privilèges existants ne pouvaient pas garantir de nouveaux prêts consentis après 2009.

Le libellé de la législation signifiait qu’un prêteur qui prenait la précaution de remettre le certificat foncier à l’Autorité d’enregistrement des biens et d’enregistrer son privilège conservait la même sécurité et le même intérêt sur le terrain qu’auparavant. La Haute Cour avait dans un premier temps rejeté cet argument, insistant sur le fait que le développement du “système d’immatriculation foncière” exigeait la “primauté de la charge”.

Rejoint par Andrew Fitzpatrick SC, pour l’appel, l’équipe juridique de Promontoria a fait valoir le même argument devant la Cour d’appel. Acceptant leur analyse de l’interprétation législative, la juge Pilkington a conclu, entre autres, que la Haute Cour avait une vision trop étroite de l’idée d’une période de transition et que le système d’enregistrement foncier était suffisamment avancé par les changements convenus par toutes les parties. faite, sans avoir à aller plus loin comme l’avait fait le juge de la Haute Cour.

Mme la juge Pilkington a exprimé l’avis que les législateurs envisageant toute modification importante de la législation foncière et en particulier les droits des créanciers et des débiteurs dans la création ou la réalisation de sûretés devraient être « dans la mesure du possible, clairement spécifiés dans tout amendement législatif ».