Nancy et Dan Lynch, qui sont devenus des nids vides cet été, ont regardé l’évolution du marché des maisons et ont décidé de vendre leur maison de Chanhassen de 25 ans.
La maison s’est vendue rapidement et pour bien plus que ce qu’ils demandaient, mais le couple a décidé d’emménager dans une location plutôt que d’en chercher immédiatement une autre.
“Notre plus grande motivation était de vouloir capitaliser sur le marché immobilier en plein essor avant que les choses ne ralentissent”, a déclaré Nancy Lynch. “La flexibilité est notre nouveau mantra.”
Les ventes de maisons dans les villes jumelles ralentissent après que les taux hypothécaires ont doublé et que l’offre de maisons à vendre a chuté. Dernièrement, plus de gens vendent et attendent ensuite pour acheter.
C’est un geste risqué. La synchronisation d’un marché dans tout type d’investissement financier – des cartes de baseball aux matières premières en passant par les actions – est toujours délicate.
Mais la stratégie “vendre, puis louer et attendre pour acheter” est plus un pari dans les villes jumelles que dans d’autres endroits, car le coût de la location est beaucoup plus proche du coût de possession ici, a déclaré Rick Tucker, économiste en chef de Zillow.
Et parce que l’inventaire des maisons dans les villes jumelles est si serré, toute baisse des prix sera probablement faible et de courte durée.
“Il y a probablement d’autres acheteurs qui attendent en marge de ce même scénario, il est donc très possible que si les prix chutent à un certain point, les guerres d’enchères reviendraient, faisant remonter les prix pour la plupart des acheteurs”, a déclaré Tucker. “Cette baisse de prix concerne les acheteurs qui se retirent compte tenu du coût élevé, et non les stocks excédentaires qui frappent le marché.”
Pendant ce temps, l’incertitude entourant les taux hypothécaires devrait durer une grande partie de l’année prochaine. Les décideurs de la Réserve fédérale ont indiqué qu’ils ne s’attendaient pas à abaisser le taux directeur qu’ils contrôlent avant 2024.
“C’est loin d’être un pari sûr que les taux hypothécaires chuteront de si tôt”, a déclaré Tucker. “Il semble qu’une inflation plus élevée et une politique monétaire stricte seront avec nous plus longtemps que beaucoup ne l’espéraient cet été.”
Et les taux ne cessent d’augmenter. Jeudi, Freddie Mac a déclaré que le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans avait augmenté à 6,92 % en moyenne, le plus élevé en deux décennies.
Fin septembre, il n’y avait que 8 934 maisons à vendre dans le métro Twin Cites, soit 73 de moins que l’an dernier à la même époque, selon les dernières données des agents immobiliers de la région de Minneapolis. Les nouvelles inscriptions n’ont augmenté que légèrement par rapport à l’an dernier.
Les prix des maisons sont toujours à la hausse, mais à seulement environ la moitié du rythme auquel ils augmentaient plus tôt cette année. En septembre, le prix médian de toutes les ventes dans le métro des sept comtés était de 365 000 $, 4,7 % de plus que l’an dernier, selon les agents immobiliers du Minnesota.
Zillow classe les villes jumelles comme l’une des régions métropolitaines les moins susceptibles de voir une correction des prix au cours des 12 prochains mois. Les villes qui ont connu une croissance des prix plus forte pendant la pandémie, comme Boise, Idaho, Austin, Texas et Raleigh, Caroline du Nord, sont les plus susceptibles de se refroidir le plus rapidement.
Bien que les fermetures aient baissé de 24% tandis que les maisons se vendaient en seulement 29 jours, un peu plus lentement que l’année dernière, les vendeurs ont quand même obtenu 99% de leur prix catalogue, selon le rapport des ventes de septembre de Minnesota Realtors, l’organisation à l’échelle de l’État.
La confiance dans le marché du logement est au plus bas depuis 2011, selon Fannie Mae, qui a déclaré que seulement 19% des personnes interrogées en septembre ont déclaré que c’était le bon moment pour acheter une maison. C’est en baisse de 22% au cours du mois précédent.
La décision des Lynches de vendre cet été, ont-ils dit, a été motivée en grande partie par les guerres d’enchères étonnantes et les offres de prix excessives dont ils entendaient parler.
“Nous avons réalisé à quelle vitesse et pour combien les maisons de notre quartier et de notre communauté se vendaient et nous avons prévu à un moment donné que le marché se stabiliserait”, a déclaré Nancy Lynch. “Nous ne voulions pas être l’acheteur qui finirait par payer plus que le prix catalogue dans une guerre d’enchères.”
Ils ont décidé de louer parce qu’ils ne voulaient pas se retrouver dans une guerre d’enchères ou payer le vendeur plus que ce qu’ils demandaient à l’aube d’une baisse des prix. Du début à la fin, il ne leur a fallu que 88 jours pour vider la plupart de leurs biens, vendre leur maison et emménager dans un appartement de deux chambres non loin de la maison qu’ils avaient vendue.
“Nous achèterons très probablement à nouveau, probablement dans les 12 à 36 prochains mois, selon ce qui se passe avec le marché immobilier”, a déclaré Nancy Lynch.
Leur agent commercial, Jim Schwarz, et plusieurs autres dans les villes jumelles affirment que de nombreux autres vendeurs font de même.
“Les vendeurs encaissent puis passent à la location afin qu’ils aient 100% de flexibilité lors de leur prochain déménagement”, a déclaré Schwarz.
Alors que la hausse des taux hypothécaires a réduit le bassin d’acheteurs d’une première maison, la hausse des coûts d’emprunt réduit également le nombre d’acheteurs qualifiés, en particulier les parents vides, qui utilisent la valeur nette de la vente récente d’une maison pour échanger contre une plus grande, plus cher.
Zillow a déclaré qu’en 2021, 55% de tous les vendeurs ont acheté une maison plus chère que celle qu’ils ont vendue. Jusqu’à présent cette année, seuls 44 % de ces vendeurs ont dépensé plus. C’est probablement parce que les taux hypothécaires plus élevés les ont forcés à obtenir un prêt plus petit, ou parce qu’ils ont payé comptant avec le produit de leur vente.
Bien sûr, si les taux baissent, le refinancement est toujours une option pour les acheteurs d’aujourd’hui s’ils atteignent des niveaux suffisants de capital immobilier.
Comme les Lynches, Jeff et Julie Burrows sont des nicheurs vides qui ont décidé de réduire leurs effectifs après le départ de leurs enfants pour l’université. Cet été, ils ont inscrit leur maison à Edina dans l’espoir d’atteindre le sommet du marché, mais cela n’a pas tout à fait fonctionné de cette façon.
Bien que la maison se soit vendue rapidement, ils n’ont pas obtenu le prix demandé. Mais ils ont reçu une offre qui renonçait à l’éventualité d’une inspection et ils ont même pu choisir la date de clôture.
“Un voisin a vendu l’année précédente et il a reçu quelques offres”, a déclaré Julie Burrows. “Je m’y attendais. Cette fois, ce n’est pas ce qui s’est passé.”
Plutôt que d’investir les bénéfices qu’ils avaient tirés de cette maison dans une autre, ils ont emménagé dans une location dans le quartier North Loop à Minneapolis. Cela leur donne la possibilité de passer plusieurs mois avec leur fils, qui vit en France, et d’évaluer leur prochain déménagement.
Après avoir rencontré quatre autres couples américains qui ont acheté un bien immobilier en France, les Burrows explorent maintenant cette option pour eux-mêmes. Dans les villes jumelles, louer dans le quartier où ils pourraient éventuellement vouloir acheter leur permet également d’explorer leurs options et de décider quel bâtiment leur convient le mieux.
En attendant, ils prêtent une attention particulière à ce qui se passe sur le marché du logement.
“Il ne peut pas faire aussi chaud qu’avant”, a déclaré Julie Burrows. “Nous voulons rester flexibles pendant que nous décidons de la suite.”
