“Épousez la maison, datez le taux.” C’est le conseil que les agents immobiliers et les prêteurs hypothécaires donnent aux acheteurs de maison inquiets alors que les taux hypothécaires se rapprochent du sommet de 7 % atteint en novembre en deux décennies. En d’autres termes, n’ayez pas peur de vous engager dans la maison que vous aimez, car vous pouvez simplement refinancer lorsque les taux baissent au cours des deux prochaines années.
Mais franchement, c’est un mauvais conseil. Les nouveaux propriétaires peuvent découvrir qu’ils sont dans une relation à plus long terme avec le taux d’aujourd’hui qu’ils ne l’avaient prévu.
Oui, au cours des 10 dernières années (avant la hausse de l’an dernier), les taux étaient beaucoup plus bas, atteignant en moyenne 3,78 %. Mais cela ne signifie pas qu’ils reviendront à ces niveaux de sitôt. En fait, le marché obligataire commence à intégrer des taux d’intérêt de référence plus élevés à la suite de données économiques plus solides.
Les calculs de refinancement sont également plus complexes que la plupart des agents immobiliers et des prêteurs aiment l’admettre. Alors que les prêteurs disent généralement qu’un emprunteur n’a qu’à réduire le taux actuel d’un demi ou d’un point de pourcentage pour économiser sur les paiements mensuels (et récupérer les frais de clôture facturés pour le refinancement), Freddie Mac, économiste en chef adjoint, Len Kiefer, a déclaré qu’il s’agissait plutôt de 1,5 % pour vraiment faire un refinancement vaut la peine à long terme.
De plus, il existe d’autres variables qui en font plus qu’un simple calcul de taux : combien le prêteur facture-t-il pour les frais de clôture ? Combien de temps comptez-vous rester dans la maison ?
Les frais de clôture comprennent généralement des frais de montage, une évaluation de la maison et une recherche de titre, entre autres dépenses, et peuvent varier de 2 % à 6 % du montant du prêt. Avec un prêt de refinancement moyen d’environ 264 000 $, les prêteurs pourraient envisager de payer un coût initial d’au moins 5 000 $. Donc, si vous refinancez pour économiser 150 $ par mois, il vous faudrait 33 mois, soit près de trois ans, pour rembourser cela.
Une poignée de prêteurs en ligne et de coopératives de crédit proposent de payer tout ou partie de ces frais de refinancement si les taux baissent dans un délai déterminé, mais c’est un pari douteux. Tout dépendra de la maîtrise de l’inflation par la Réserve fédérale, de l’entrée en récession des États-Unis et des événements géopolitiques imprévisibles.
Peu d’experts veulent même deviner où seront les taux hypothécaires en 2024 et au-delà, mais selon une estimation de Fannie Mae, le taux fixe sur 30 ans sera en moyenne de 5,2 % l’année prochaine. C’est bien mieux que la moyenne actuelle de 6,65 %, mais c’est encore limite pour justifier un refinancement. Et c’est aussi bien au-dessus des taux de 3% sur lesquels certains acheteurs peuvent encore fantasmer.
Outre l’incertitude des taux d’intérêt, il existe d’autres raisons pour lesquelles le refinancement pourrait ne pas être un tel slam dunk. D’une part, lorsqu’une personne effectue un refinancement, elle recommence l’horloge du prêt hypothécaire – certaines personnes peuvent finir par payer plus d’intérêts pendant la durée du nouveau prêt, même s’il s’agit d’un taux inférieur.
Quelqu’un qui envisage de déménager pourrait ne pas se soucier de recommencer à zéro, mais il devrait s’assurer qu’il ne déménage pas avant de récupérer les coûts de refinancement.
Choisir une hypothèque de 15 ans, au lieu d’un prêt de 30 ans, aiderait, mais cela signifierait un paiement mensuel beaucoup plus important – pas ce que les refinanceurs cherchent à faire s’ils se sentent coincés par le paiement hypothécaire initial.
Pour bénéficier du taux de refinancement le plus bas, les emprunteurs sont également généralement tenus d’avoir au moins 20% de capitaux propres dans la maison. Les emprunteurs qui sont entrés avant le boom pandémique des prix des maisons sont assis sur beaucoup de fonds propres, mais certaines personnes qui achètent maintenant peuvent prendre un peu plus de temps pour atteindre ce seuil de 20 %, compte tenu du ralentissement des prix des maisons. (Cela est particulièrement vrai pour ceux qui mettent moins d’argent ; l’acompte médian pour tous les acheteurs est de 13 %, et pour les premiers acheteurs, il n’est que de 7 %, selon la National Association of Realtors.)
Pendant des années, le refinancement a permis aux prêteurs de faire des affaires et d’économiser de l’argent aux emprunteurs. Au plus fort du boom du refinancement en 2020, les propriétaires qui ont refinancé ont pu baisser leurs taux hypothécaires de plus de 1,25 % en moyenne (la plus forte baisse depuis 2015). Il est difficile de penser que nous reviendrons à ce genre d’économies. Les acheteurs de maison doivent maintenant s’assurer qu’ils sont d’accord avec le taux à plus long terme, surtout s’ils pourraient avoir à payer d’autres grosses dépenses, comme le renouvellement des remboursements de prêts étudiants. Dire à quelqu’un qu’il peut être plus évasif est tout simplement irresponsable.
Alexis Leondis est un chroniqueur de Bloomberg Opinion couvrant les finances personnelles. Auparavant, elle supervisait la couverture fiscale de Bloomberg News.
