Action hypothécaire Blackstone : vous m’avez eu à 11 % de rendement (NYSE : BXMT)

Qui peut oublier le film de Tom Cruise et Renée Zellweger, “Jerry Maguire”, dans lequel ce dernier disait “You Had Me At Hello” à la fin du film ? Ce classique vaut vraiment la peine d’être revu de temps en temps, et comme quelqu’un me l’a sagement dit une fois, vous avez pour le regarder du début à la fin et ne pas sauter pour apprécier pleinement la fin.

Mais je m’égare, car en plus des films classiques, j’ai aussi un faible pour les gros rendements abattus comme Blackstone Mortgage Trust (NYSE : BXMT). BXMT se négocie actuellement près de son creux de 52 semaines de 20,87 $ et rapporte actuellement 10,9 %, ce qui donne aux investisseurs à revenu une bonne occasion de se superposer à ce nom. Explorons ce qui fait de BXMT un achat attrayant à l’heure actuelle.

Pourquoi BXMT ?

Blackstone Mortgage Trust est un géant dans le domaine des FPI hypothécaires commerciaux, générant des prêts privilégiés garantis par l’immobilier sur trois continents, en Amérique du Nord, en Europe et en Australie.

Il est géré en externe par Blackstone (BX), l’un des plus grands gestionnaires d’actifs au monde, avec plus de 200 milliards de dollars d’actifs immobiliers sous gestion. Cette affiliation profite à BXMT en ce sens qu’elle lui fournit un pipeline de transactions et une ligne de vue précieuse sur l’espace immobilier commercial.

BXMT a une taille et une échelle importantes avec son portefeuille de prêts privilégiés de 26,8 milliards de dollars, ce qui en fait l’un des plus grands acteurs de l’espace commercial mREIT. La direction adopte une pratique de prêt prudente avec un LTV d’origination moyen de 64 % et en investissant dans des prêts adossés à des biens immobiliers de qualité institutionnelle en garantie.

De plus, BXMT est diversifié sur 203 prêts et est en mesure de tirer parti de l’étendue et de la présence de Blackstone pour investir dans des opportunités attrayantes à l’international. Comme indiqué ci-dessous, BXMT a une exposition significative à l’Europe et à l’Asie, et ses 3 principaux secteurs sont les bureaux, le multifamilial et l’hôtellerie.

Bien qu’une exposition aussi élevée aux immeubles de bureaux puisse faire réfléchir certains investisseurs, il convient de noter que de nombreux PDG ont demandé que les employés retournent au bureau au moins à temps partiel, notant la valeur de l’engagement en personne.

Cela rend l’avenir du travail plus susceptible d’être hybride plutôt que totalement distant. De plus, 88 % des prêts de bureau de BXMT sont destinés à des propriétés qui sont des bâtiments neufs et efficaces dotés d’équipements modernes, à faible effet de levier avec un capital de sponsor important et/ou sont situés dans la région à croissance rapide de Sunbelt aux États-Unis.

Il convient également de noter que la plupart des prêts de BXMT ont des durées de quelques années seulement, ce qui donne à la direction la possibilité de se tourner vers d’autres catégories de propriétés. Cela se traduit par 1,7 milliard de dollars de remboursements de bureaux en 2022, donnant à la direction la possibilité de déployer des capitaux dans des classes d’actifs mieux positionnées telles que l’industrie et le multifamilial, qui représentaient 90 % de l’activité d’origination de BXMT au second semestre 2022, comme indiqué ci-dessous.

Notamment, BXMT a un effet de levier plus élevé que certains de ses pairs commerciaux mREIT, avec un ratio d’endettement de 3,8x à la fin de 2022, et est supérieur aux 3,6x du troisième trimestre. Cependant, cela a été le résultat de l’augmentation par BXMT de sa réserve CECL (perte de crédit actuelle attendue), ce qui a réduit ses capitaux propres selon les PCGR, plutôt que d’augmenter réellement l’effet de levier.

De plus, les passifs de BXMT sont assortis d’échéances aux échéances de ses actifs et disposent d’une liquidité importante de 1,6 milliard de dollars, après avoir levé 1,2 milliard de dollars de capitaux à des conditions attrayantes en 2022. La direction prévoit de rembourser 220 millions de dollars d’échéances cette année avec les liquidités existantes et n’a pas d’autres échéances de dette avant 2026, atténuant ainsi les effets de la hausse des taux d’intérêt à court terme.

Il est important de noter que BXMT bénéficie de taux d’intérêt plus élevés, avec un BPA distribuable de 0,80 $ au quatrième trimestre, ce qui se traduit par une couverture des dividendes de 1,29x.

BXMT est également assez facile à évaluer, compte tenu de son portefeuille de prêts senior plain vanilla sans actifs immobiliers physiques qui ont des considérations de dépréciation. Au prix actuel de 22,69 $, BXMT semble être en territoire de valeur.

Comme indiqué ci-dessous, cela se situe bien en dessous de sa fourchette de négociation historique au cours des 5 dernières années en dehors de la période 2020. Les analystes ont également une cote d’achat consensuelle avec un objectif de prix moyen de 24,86 $, ce qui équivaut à un rendement total potentiel de 20 % sur un an.

À retenir pour les investisseurs

BXMT offre aux investisseurs une exposition à une pratique de prêt prudente avec des biens immobiliers de qualité institutionnelle comme garantie, une taille et une échelle importantes et une forte présence sur les marchés américains et internationaux.

Bien que BXMT ait un effet de levier plus élevé que certains de ses pairs, la combinaison d’échelle de BXMT, son accès aux marchés du crédit, sa décote par rapport à la valeur comptable et son rendement en dividendes élevé et bien couvert en font un achat attrayant pour les investisseurs à revenu avec un potentiel d’appréciation du capital pour démarrer.