La pandémie a écrasé le marché des logements pour personnes âgées, réduisant les taux d’occupation et bloquant la construction. Maintenant, alors que le marché entame un rebond inégal, les développeurs s’adaptent à la vague à venir de baby-boomers vieillissants avec une nouvelle génération de développements vivants.
Le logement spécialisé pour les Américains âgés existe depuis des décennies. Mais l’évolution démographique oblige l’industrie à se diversifier plus rapidement entre les tarifs et les services, produisant des résidences de plus en plus somptueuses pour les Américains à revenu élevé ainsi qu’un nombre croissant de modèles de logements abordables.
Par exemple, Trillium, un gratte-ciel en construction près de Washington, propose des restaurants, un spa de bien-être et d’autres équipements et finitions de style hôtel-boutique. Et dans la région de Boston, Opus Newton, un développement plus modeste, s’appuiera sur des résidents bénévoles pour aider à réduire les coûts.
Les développeurs expérimentent également des modèles non traditionnels. À Loveland, Colorado, Kallimos Communities prévoit un développement multigénérationnel comprenant 100 logements locatifs subventionnés regroupés autour d’espaces verts partagés et offrant des possibilités de restauration, d’art et de bien-être.
Le vieillissement de plus en plus de baby-boomers (environ 65 millions au total) crée “une forte poussée”, a déclaré Beth Mace, économiste en chef du National Investment Center for Seniors Housing & Care, un fournisseur de services de données pour l’industrie des soins aux personnes âgées. .
D’autres changements remodèlent le logement, des problèmes de sécurité alimentés par la pandémie et des pénuries de main-d’œuvre aux tendances favorisant des solutions plus personnalisées et communautaires. Le logement pour les Américains plus âgés offre trois options générales : une vie indépendante, pour un mode de vie actif ; la vie assistée, qui comprend certains soins médicaux; et soin de la mémoire. (Les maisons de soins infirmiers fournissent des soins infirmiers et ne relèvent généralement pas de la catégorie des logements pour personnes âgées.)
“Tout le monde essaie de trouver la sauce secrète – ce que veut le consommateur de logements pour personnes âgées”, a déclaré Mme Mace. “En bout de ligne : vous allez voir beaucoup d’options.”
Les développeurs misent sur le fait que s’ils construisent suffisamment de variété, ils pourront attirer la prochaine génération d’Américains vieillissants.
“Nous devons concevoir des communautés qui répondent aux besoins des baby-boomers, et c’est une différence entre les logements pour personnes âgées d’aujourd’hui et les logements développés il y a 10 ou 20 ans”, a déclaré Bobby Zeiller, vice-président et co-directeur général de Silverstone Senior Living, le développeur derrière le trille.
Après s’être concentré sur les communautés de personnes âgées de style suburbain, Silverstone se développe dans les environnements urbains, a déclaré M. Zeiller. L’industrie, a-t-il dit, “évolue très rapidement”.
Le taux d’occupation moyen des 31 plus grands marchés de logements pour personnes âgées du pays était de 81% au premier trimestre 2022, contre un minimum de 78% au premier trimestre 2021, mais inférieur au niveau prépandémique de 87% en 2020, a déclaré Mme Mace. .
Les chiffres commencent à augmenter sur certains marchés, selon les données du National Investment Center. À Miami, par exemple, la construction en tant que part des stocks s’élevait à 11 % au premier trimestre 2022, le deuxième niveau le plus élevé jamais enregistré. Mais à l’autre extrémité du spectre se trouve Sacramento, où la construction est tombée à environ 1%, contre 17% en 2019.
Même avant la pandémie, seulement 11 % environ des Américains de plus de 75 ans vivaient dans des résidences pour personnes âgées. La forte préférence pour le vieillissement sur place est l’une des raisons du faible taux.
Le coût élevé du logement est un autre facteur, en particulier pour les huit millions d’Américains à revenu moyen qui n’ont pas droit aux subventions mais n’ont pas les moyens de payer de leur poche. Le taux mensuel médian national pour la vie assistée était de 4 300 $ en 2021, selon un sondage par Genworth, une société de portefeuille d’assurances. Et le coût mensuel moyen des soins de la mémoire est de 7 277 $, selon le National Investment Center.
Les promoteurs de projets de luxe parient sur des unités plus grandes, un design et des équipements sophistiqués, et un accent accru sur l’engagement social et la vie active.
Coterie Cathedral Hill, un développement de 208 unités qui a ouvert ses portes à San Francisco en avril, comprend cinq restaurants, une piscine extérieure et des cours et terrasses paysagées. Le personnel de bien-être reçoit une formation par l’intermédiaire de la Mayo Clinic, et un coordinateur de soins sur place aide les résidents à atteindre un large éventail d’objectifs de santé mentale, émotionnelle et physique, y compris une assistance pour des objectifs sociaux et philanthropiques.
19 juillet 2022, 8 h HE
Une joint-venture entre le promoteur immobilier Related Companies et Atria Senior Living, l’un des plus grands fournisseurs de résidences pour personnes âgées du pays, Coterie se concentre sur les citadins aisés qui recherchent «une cohérence entre le mode de vie auquel ils étaient habitués lorsqu’ils vivaient dans un haut- augmenter », a déclaré Joanna Mansfield, directrice générale de Coterie Hudson Yards, un deuxième développement qui ouvrira cet automne à New York.
À la Coterie Cathedral Hill, les tarifs de location mensuels varient de 7 900 $ pour un studio à 16 660 $ et plus pour les résidences de deux chambres.
Une nouvelle vague de modèles commerciaux économes se concentre sur les Américains à revenu moyen. Opus Newton, par exemple, exigera des résidents qu’ils fassent du bénévolat 10 heures par semaine, ce qui leur donnera un sens plus fort de leur objectif et de leur communauté tout en “réduisant considérablement les frais généraux du personnel”, a déclaré Amy Schectman, présidente et directrice générale de 2Life Communities, une organisation à but non lucratif qui développe le projet.
D’autres économies de coûts incluent l’externalisation des soins et l’offre d’adhésions à prix réduit au centre communautaire juif voisin, éliminant ainsi le besoin d’installations de loisirs internes.
Mme Schectman a exprimé sa confiance dans l’avenir des résidences pour personnes âgées collectives, malgré les inquiétudes persistantes liées à la pandémie.
“Le coronavirus a révélé une pandémie de solitude et d’isolement”, a-t-elle déclaré. « Vieillir chez soi nuit à la société en présentant le choix de vivre avec les autres comme un échec. Nous sommes des créatures de la communauté.
Les coûts initiaux pour les 174 unités d’Opus Newton commencent à 391 000 $, des frais que de nombreux résidents paieront en vendant leur maison.
La réaffectation des bâtiments existants est la clé pour résoudre le défi du marché intermédiaire, a déclaré Fee Stubblefield, directeur général de The Springs Living, un promoteur à Portland, Oregon, avec 18 propriétés au service des personnes âgées de tous les revenus.
The Springs Living a deux gratte-ciel de luxe en construction, l’un sur le fleuve Columbia à Vancouver, Washington. Les propriétés comprendront des pare-feu pour boucler les étages en cas d’épidémie, et elles seront certifiées pour répondre aux nouveaux besoins en matière de santé et de bien-être normes de conception et d’exploitation.
Les loyers de départ dans les nouveaux immeubles varient de 3 700 $ à 10 000 $ par mois.
Il existe deux types de résidents des résidences pour personnes âgées, a déclaré M. Stubblefield : ceux qui veulent y vivre et ceux qui y sont obligés. Ceux qui souhaitent vivre dans une résidence pour personnes âgées représentent «une grande partie de notre société», a-t-il déclaré. “La composante sociale et de bien-être est sous-construite pour cette population.”
Les pénuries de main-d’œuvre s’ajoutent aux défis économiques auxquels sont confrontés les promoteurs de résidences pour personnes âgées. L’emploi dans les soins de longue durée a diminué de 6,7 % de février 2020 à décembre 2021, selon un analyse récente des données du Bureau of Labor Statistics.
“La stabilité de la main-d’œuvre est le facteur le plus important pour l’avenir du logement et des services pour les personnes âgées”, a déclaré M. Stubblefield, ajoutant que les opérateurs ont “l’obligation” de créer des cheminements de carrière pour le personnel débutant qui soutient l’industrie.
Bill Thomas, co-fondateur de Kallimos Communities, propose une autre solution aux différents défis liés à l’avenir du vieillissement et de la retraite aux États-Unis. “La meilleure chose que vous puissiez avoir pour vous aider à rester indépendant, ce sont de sacrés bons voisins”, a-t-il déclaré.
La première communauté Kallimos, un partenariat avec la Loveland Housing Authority, est enracinée dans l’idée que les Américains âgés peuvent être soutenus dans des maisons conçues pour les personnes âgées vivant dans des quartiers mixtes à vocation communautaire.
« Les jeunes et les aînés vivent ensemble et se soutiennent depuis des millénaires », a déclaré M. Thomas. “L’idée que nous avons erré dans un cul-de-sac de l’histoire où les jeunes ne voient aucun mérite à côtoyer des personnes âgées est tout simplement fausse.”
