2024-04-17 19:41:49
Selon le rapport sur le marché résidentiel de Berlin 2024 du financier immobilier Berlin Hyp et du prestataire de services immobiliers CBRE, les prix d’achat ont chuté, tandis que la pression sur le marché du logement locatif continue de croître. En conséquence, les prix des loyers continuent d’augmenter fortement.
L’inflation, la hausse des coûts de construction et les taux d’intérêt élevés ont anéanti de nombreux rêves d’accession à la propriété en 2023. En conséquence, les prix d’achat ont baissé, légèrement pour les copropriétés et plus fortement pour les immeubles d’habitation. Dans le même temps, la pression sur le marché du logement locatif continue de s’accentuer, ce qui entraîne une forte augmentation des prix des loyers et une tendance durable à l’exode vers les environs, même si les prix y augmentent également.
Malgré le gel des loyers, les loyers demandés à Berlin ont augmenté de 18,3% sur un an pour atteindre 13,60 euros par m². Alors que les loyers dans le segment des prix élevés ont augmenté de 8,7 pour cent à 26,00 EUR par m² – une augmentation légèrement plus faible par rapport aux années précédentes – le segment des prix inférieurs a enregistré une augmentation de 4,9 pour cent à 6,25 EUR par m². m² après une légère baisse l’année précédente. L’écart entre les loyers des segments supérieurs et inférieurs s’élevait fin 2024 à près de 20 euros par m².
La forte baisse du nombre d’appartements locatifs non meublés proposés à Berlin se poursuit en raison de la forte demande de logements et du faible taux de fluctuation. En outre, les petits propriétaires privés ont de plus en plus recours à des appartements meublés ou à des locations à court terme, en partie pour pouvoir couvrir le service de la dette du financement. Cela se traduit par des loyers nettement plus élevés. L’offre d’appartements à louer est si limitée que, pour la première fois, il y avait plus d’offres d’appartements en propriété que d’appartements à louer sur le marché résidentiel berlinois.
Michael Schlatterer, directeur général de CBRE en Allemagne
En 2023, les prix demandés pour les copropriétés ont pour la première fois légèrement diminué dans tous les segments à Berlin, de 1,4% à 5,75 euros par m² – après de nombreuses années de hausses parfois fortes. Les segments de marché supérieur et inférieur ont également enregistré des baisses, le segment supérieur ayant chuté de 2 % et le segment inférieur de 5,4 %. Néanmoins, le segment de marché supérieur reste au-dessus de la barre des 10,00 euros par m² pour la deuxième année consécutive. Les prix demandés pour les maisons multifamiliales ont baissé de 11,7 % pour atteindre 3,17 euros par m² en 2023.
Construction résidentielle à Berlin et ses environs
Au total, environ 220 projets de construction totalisant environ 35 000 appartements sont actuellement en phase de planification concrète, de développement ou de construction à Berlin. Seuls 15,1 % de ces appartements sont construits dans le périphérique du S-Bahn. Certains projets de construction de logements locatifs à grande échelle se poursuivent notamment dans les quartiers périphériques, où les sociétés de logement publiques berlinoises sont principalement actives.
La proportion d’appartements supplémentaires à l’intérieur du périphérique du S-Bahn continue de baisser et le potentiel important de nouvelles constructions semble épuisé, ce qui signifie que les développements se concentrent sur les zones situées à l’extérieur du périphérique. En effet, la demande de logements reste également élevée dans les environs de Berlin, en raison de la croissance démographique due à l’immigration, même si pratiquement aucun projet de construction financé par le secteur privé n’est lancé. Malgré cette demande, les prix des maisons individuelles et jumelées ont baissé presque partout dans les communes environnantes en raison des perspectives économiques incertaines et des taux d’intérêt plus élevés sur le financement.
Michael SchlattererIl est urgent de stimuler à nouveau les nouvelles activités de construction. C’est pourquoi je salue vivement le projet actuel de « loi sur la construction plus rapide » du Sénat de Berlin et j’espère qu’il entrera en vigueur « rapidement ». Une standardisation des règles de construction ainsi qu’un assouplissement des règles de construction et des interfaces numériques aideraient la construction de logements à accélérer à nouveau. Il est désormais grand temps d’agir, de simplifier et d’accélérer les procédures. Les besoins énergétiques doivent également être standardisés de manière proportionnée à un bon niveau écologique afin de créer des conditions-cadres calculables et de prendre en compte les aspects sociaux. Mais je ne veux pas seulement cela pour Berlin.
Sascha Klaus, président du conseil d’administration de Berlin Hyp
Marché des transactions immobilières résidentielles institutionnelles
Le volume des transactions de portefeuille sur le marché des transactions institutionnelles de Berlin s’est élevé à environ 1,8 milliard d’euros en 2023, soit 600 millions d’euros de moins que l’année précédente, alors que la moyenne sur dix ans était d’environ 5,7 milliards d’euros. Les développeurs de projets ont représenté moins de 200 millions d’euros, soit environ 502 millions d’euros de moins qu’en 2022. Le ralentissement des nouvelles constructions et le manque d’offre qui en a résulté ont été clairement perceptibles.
L’attitude attentiste générale, en particulier parmi les investisseurs internationaux, reste perceptible malgré les données fondamentales solides à Berlin – avec une hausse des loyers et une baisse des taux d’inoccupation couplés à un manque de nouvelles constructions résidentielles à Berlin. Le marché s’attend à une baisse des taux d’intérêt pour le reste de l’année. Sur cette base et grâce à des procédures simplifiées, davantage de décisions d’investissement pourront ensuite être prises pour la capitale tournée vers l’avenir qu’est Berlin. Il existe encore des différences entre acheteurs et vendeurs en termes de niveaux de prix, mais nous observons ici lentement une convergence. D’un point de vue ESG, les nouveaux projets de construction de logements à plusieurs étages seraient en particulier un produit d’investissement recherché, mais il manque actuellement d’offres correspondantes.
Sasha Klaus
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