Le marché immobilier commercial américain montre des signes de stabilisation, mais la reprise reste fragile
New York – Après des années de turbulences, le marché immobilier commercial américain a affiché des signes encourageants en 2025, avec une augmentation de 17% du volume des transactions par rapport à 2024, selon des données exclusives de Moody’s fournies à CNBC. Cependant, cette reprise reste modérée, se situant encore 30% en dessous des niveaux pré-pandémiques de 2019.
L’année écoulée a été marquée par une stabilisation progressive, malgré un ralentissement économique, une incertitude politique persistante, une vague importante de maturités de prêts et des taux d’intérêt élevés, a souligné Kevin Fagan, responsable de la recherche sur les marchés des capitaux immobiliers commerciaux chez Moody’s.
Les bureaux et les logements multifamiliaux tirent la croissance
Le secteur des bureaux a connu une reprise notable, avec une augmentation de 21% du volume des transactions par rapport à l’année précédente. Ce rebond est alimenté par le retour au bureau et la forte demande d’espaces de bureaux liés à l’intelligence artificielle. Néanmoins, les investisseurs continuent de privilégier les actifs de classe A, laissant le reste du marché en difficulté.
Le secteur du logement multifamilial, bien que confronté à des fondamentaux en déclin tels que les taux d’occupation et les loyers, a également contribué à la croissance, avec une augmentation de 24% du volume des transactions. Cette performance est en partie due à la hausse des taux hypothécaires dans le secteur de l’accession à la propriété, qui a maintenu davantage de personnes en location.
Le secteur de la vente au détail a également affiché une progression de 19%, porté par la solidité des centres commerciaux ancrés par des épiceries et des commerces de première nécessité, qui résistent à la pression du commerce électronique. “La vente au détail est officiellement revenue dans le débat comme une classe d’actifs durable et de qualité investissement, les investisseurs se concentrant davantage sur les nuances habituelles de l’évaluation que sur la crainte d’une obsolescence fonctionnelle et d’une ‘apocalypse de la vente au détail’”, a déclaré Fagan.
Les transactions de grande envergure et le capital privé dynamisent le marché
L’année 2025 a également vu un regain d’intérêt pour les transactions immobilières de plus de 100 millions de dollars, en hausse de 23% par rapport à 2024. Ces transactions sont principalement réalisées par des investisseurs institutionnels, des entreprises propriétaires-occupantes et des sociétés de placement immobilier (REIT). Cependant, ce segment du marché reste le plus éloigné de la reprise, n’atteignant que la moitié des niveaux de 2019.
À l’inverse, les transactions de moins de 5 millions de dollars, privilégiées par le capital privé et les investisseurs individuels, ont dépassé les niveaux de 2019 de 4%. Les transactions entre 5 et 15 millions de dollars sont quant à elles en baisse de 12% par rapport à 2019. Les transactions de taille moyenne, entre 15 et 100 millions de dollars, restent les plus vulnérables aux difficultés de financement.
Les secteurs alternatifs et les géants de la technologie investissent massivement
Une autre tendance marquante de 2025 est l’essor des secteurs alternatifs, tels que les propriétés liées à la santé, les centres de données et les logements étudiants. La plus importante transaction de l’année a été l’acquisition d’un portefeuille de 296 cabinets médicaux par Remedy Medical Properties auprès de Welltower, pour un montant record dans ce secteur.
La demande de centres de données a également été forte, avec des entreprises technologiques comme Amazon et Google particulièrement actives. SDC Capital Partners a ainsi acquis 97 acres de terrain pour centres de données dans le nord de la Virginie pour 615 millions de dollars, soit plus de 6,3 millions de dollars par acre.
Apple a également réalisé des investissements importants, notamment dans la Silicon Valley, en acquérant des bureaux et des campus de recherche et développement pour plus de 1,1 milliard de dollars. “En achetant ces actifs, Apple sécurise son empreinte opérationnelle à long terme tout en profitant d’une baisse de 20 à 30 % des prix sur le marché des bureaux de la Silicon Valley par rapport aux sommets de 2022”, a expliqué Fagan. Microsoft a également adopté une stratégie similaire.
Perspectives pour 2026 : une accélération modérée attendue
Les gains de 2025 laissent présager une évolution positive pour l’immobilier commercial, qui connaît un rééquilibrage de portefeuille. Si les investisseurs institutionnels sont revenus dans le secteur, certains grands REIT ont vendu des portefeuilles multi-locataires à des sociétés de capital-investissement, qui se positionnent désormais comme des acteurs majeurs.
Les experts anticipent une accélération modérée de la dynamique actuelle en 2026, plutôt qu’un retour à l’ère des capitaux bon marché. L’optimisme du marché est alimenté par l’espoir d’une politique monétaire plus accommodante de la part de la Réserve fédérale et de potentielles réductions d’impôts.
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Ce retournement, bien que fragile, témoigne de la résilience du marché immobilier commercial américain face à des défis économiques considérables. La capacité d’adaptation des acteurs du marché et l’émergence de nouveaux secteurs d’investissement laissent entrevoir un avenir plus stable, mais nécessitent une surveillance attentive des taux d’intérêt et de l’évolution de la conjoncture économique.
