La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), c’est quoi ?
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est un impôt local à payer au mois de décembre par les propriétaires de logements vacants (inoccupés et non meublés) depuis plus de deux anssitués sur le territoire de communes ou intercommunalités qui ont instauré la taxe (dans des territoires où la taxe sur les logements vacants ne s’applique pas). La taxe touche indistinctement les maisons ou les appartements vacants.
Pour le paiement de la THLV 2023, le logement doit être vacant depuis plus de deux années consécutives au 1er janvier 2023.
La THLV est due par les propriétaires, mais aussi par les titulaires de certains droits sur le bien :
- usufruitier
- preneur d’un bail à construction ou à réhabilitation
- emphytéote (locataire de très longue durée d’un bien loué par contrat de bail emphytéotique, considéré comme quasi-propriétaire)
L’instauration de la taxe d’habitation sur les logements vacants est optionnelle : la commune ou l’intercommunalité peut décider sa mise en place sur délibération (vote du conseil municipal ou intercommunal) et sous certaines conditions prévues à l’article 1407 bis du CGI (Code général des impôts).
Nouveau en 2023 ! En raison de l’élargissement du périmètre de la taxe sur les logements vacants prévue par la loi de finances (article 73), moins de communes pourraient être concernées par la THLV. Cependant, le décret qui fixera la liste des communes concernées n’est toujours pas paru.
THLV sur un logement non meublé (vide) et inoccupé au 1er janvier 2023
Logement vide et habitable soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants
Tout logement inoccupé est-il imposable à la taxe d’habitation sur les logements vacants ? Pas nécessairement.
La THLV vise des logement habitables ou des logements qui pourraient l’être au prix de travaux de rénovation très importants, dont le montant dépasse 25% de leur valeur au 1er janvier.
En outre, un logement vacant doit être non meublé (vide de meubles) pour être assujetti à la taxe d’habitation sur les logements vacants. Autrement dit, un logement meublé ne peut pas être soumis à la THLV. Par conséquent, une résidence secondaire ne peut pas être considérée comme un logement vacant, sachant qu’elle est en principe soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Un propriétaire doit payer la THLV pour chaque logement vacant imposable qu’il détient.
À noter : en application de l’article L. 135 B du Livre des Procédures Fiscales (LPF), la liste des logements vacants soumis à la taxe d’habitation l’année précédente est communiquée gratuitement par l’administration aux communes et aux intercommunalités qui en font la demande.
Logement vacant inoccupé ou occupé : quelles règles ?
Pour déterminer si un logement est vacant et, de ce fait, imposable à la THLV, le fisc fait un décompte du 1er janvier N-2 au 1er janvier de l’année d’imposition (année N).
Pour l’imposition à la THLV 2023, le délai de vacance est apprécié du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023 (années de référence : 2021 et 2022).
Par conséquent :
- un logement vacant depuis le 1er janvier 2021 est imposable à la THLV
- un logement vacant depuis le 1er juillet 2021 échappe à la THLV 2023, mais sera soumis à la THLV 2023 s’il reste vacant au 1er janvier 2024
De plus, selon des règles applicables dans les mêmes conditions que la taxe sur les logements vacants (TLV), un logement occupé plus de 90 jours consécutifs, pendant au moins une des deux années de référence, n’est pas imposable à la THLV.
Calcul de la taxe d’habitation sur les logements vacants
Taux d’imposition communal ou intercommunal de THLV
La taxe est calculée en multipliant la base d’imposition par le taux d’imposition communal ou intercommunal. En moyenne, le taux communal de THLV a atteint 18,3% en 2022 (source : DGCL).
À cet impôt brut s’ajoutent d’autres sommes à payer, certaines obligatoirement (frais de gestion), d’autres sous condition (majoration pour base d’imposition élevée au profit de l’État) ou si la collectivité locale en a décidé (taxes additionnelles telles que la taxe Gemapi).
Ainsi, le montant de l’avis de THLV est égal à la somme des éléments suivants :
- taxe d’habitation sur les logements vacants
- majoration éventuelle
- taxe Gemapi éventuelle
- frais de gestion au profit de l’État (8% du montant brut de THLV, 3% pour la taxe Gemapi)
La base d’imposition est calculée selon les mêmes modalités que le taxe d’habitation sur les résidences secondaires (c’est-à-dire plein pot, sans abattement pour les personnes à charge ou handicapées), à partir de la valeur locative du logement déterminée par l’administration fiscale. Cette base imposable a été revalorisée automatiquement de 7,1% au 1er janvier 2023.
THLV ou TLV : quelles différences ?
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) et la taxe sur les logements vacants (TLV) ne peuvent être dues pour un même logement : en effet, la loi dispose qu’une commune visée par la TLV ne peut soumettre les logements situés sur son territoire à la THLV.
Ces deux taxes poursuivent le même objectif : la diminution des logements inoccupés alors qu’ils pourraient répondre à un besoin de logement, en les soumettant à une imposition spécifique.
Entre THLV et TLV, on peut dénombrer les différences et similitudes suivantes :
Exonération de taxe d’habitation pour un logement vacant
Il n’existe aucune exonération légale de taxe d’habitation pour un logement vacant détenu par un propriétaire personne physique.
Seuls les logements détenus par les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte (SEM), destinés à être attribués sous conditions de ressources, sont expressément exonérés de THLV.
En outre, et même si le texte de loi de parle pas à proprement parler d’exonération, il prévoit, selon les mêmes règles applicables aux biens soumis à la taxe sur les logements vacants, que les logements suivants ne sont pas imposables :
- logement occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours d’au moins une des deux années précédant l’année d’imposition (90 jours en 2021 ou en 2022 pour la THLV 2023)
- logement vacant de façon indépendante de la volonté du contribuable
- logement insalubre destiné à la démolition.
En revanche, le fait de disposer d’un logement vide de tout meuble et inoccupé ne constitue pas un motif d’exonération de la taxe d’habitation sur les logements vacants (alors que la taxe d’habitation classique peut ne pas être due quand le logement est vide).
Si vous souhaitez contester le paiement de la THLV, il faut envoyer une réclamation au fisc :
- par la messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr
- par lettre adressée au centre des finances publiques
La demande de dégrèvement n’est pas synonyme d’exonération : il faut payer avant un éventuel remboursement ultérieur, si le fisc accède à sa demande.
C’est au contribuable de prouver que le logement :
- a été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs (en joignant des factures d’eau, de gaz, d’électricité à la réclamation)
- nécessite des travaux représentant plus de 25% de sa valeur pour le rendre habitable (en joignant un devis à la réclamation).
Taxe habitation sur un logement vacant déductible des revenus fonciers ou non ?
Pour la détermination du revenu net foncier soumis au barème de l’impôt sur le revenu d’un propriétaire bailleur, la loi prévoit, à l’article 31 du CGI (I, 1°, c), que « les impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant » figurent parmi les charges de propriété déductibles des loyers.
Autrement dit, l’impôt doit être à la charge du propriétaire, ce qui est le cas pour la THLV.
De plus, pour être déductible, l’impôt doit être perçu au profit des collectivités territoriales ou de certains établissements publics. Là encore, la THLV coche la case puisqu’elle est prélevée au profit des communes ou intercommunalités qui l’ont instaurée.
Cependant, à la lecture du BOFiP, la THLV ne figure pas parmi la liste des impôts déductibles des revenus fonciers, ni noir sur blanc parmi les impôts non déductibles.
Cet impôt se situe donc en zone grise au titre des impôts admis en déduction des revenus fonciers.
THLV : liste des communes concernées
Au total, on comptait 2.100 communes concernées par la taxe d’habitation sur les logements vacants en 2020, où au moins 11 logements ont été soumis à cet impôt. Plus de 153.000 logements ont été taxés en 2020, d’après la même base statistique.
On dénombrait 49 grandes villes ou moyennes concernées par la taxe d’habitation sur les logements vacants où plus de 500 logements y étaient soumis (sur la base de statistiques au titre de l’imposition 2020). La liste de ces communes appliquant la THLV est la suivante :
- Les Abymes (Guadeloupe) : 2.384 logements concernés
- Saint-Étienne (Loire) : 2.262 logements
- Rouen (Seine-Maritime) : 2.160 logements
- Le Gosier (Guadeloupe) : 1.709 logements concernés
- Saint Denis (La Réunion) : 1.670 logements
- Nîmes (Gard) : 1.544 logements
- Avignon (Vaucluse) : 1.499 logements
- Reims (Marne) : 1.496 logements
- Amiens (Somme) : 1.408 logements
- Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme) : 1.363 logements
- Nancy (Meurthe-et-Moselle) : 1.362 logements
- Mulhouse (Haut-Rhin) : 1.321 logements
- Le Havre (Seine-Maritime) : 1.265 logements
- Saint-Paul (La Réunion) : 1.253 logements
- Metz (Moselle) : 1.252 logements
- Béziers (Hérault) : 1.238 logements
- Dijon (Côte d’Or) : 1.235 logements
- Orléans (Loiret) : 1.181 logements
- Rennes (Ille-et-Vilaine) : 1.063 logements
- Pau (Pyrénées-Atlantiques) : 1.046 logements
- Pointe-à-Pitre (Guadeloupe) : 1.030 logements
- Le Lamentin (Martinique) : 975 logements
- Le Tampon (La Réunion) : 964 logements
- Le Mans (Sarthe) : 907 logements
- Narbonne (Aude) : 841 logements
- Caen (Calvados) : 796 logements
- Tours (Indre-et-Loire) : 795 logements
- Saint-Pierre (La Réunion) : 753 logements
- Vichy (Allier) : 751 logements
- Besançon (Doubs) : 733 logements
- Limoges (Haute-Vienne) : 732 logements
- Baie-Mahault (Guadeloupe) : 682 logements
- Poitiers (Vienne) : 671 logements
- Saint-Quentin (Aisne) : 660 logements
- Montauban (Tarn-et-Garonne) : 653 logements
- Périgueux (Dordogne) : 643 logements
- Agen ( Lot-et-Garonne) : 641 logements
- Albi (Tarn) : 617 logements
- Remire-Montjoly (Guyane) : 615 logements
- Calais (Pas-de-Calais) : 603 logements
- Le Robert (Martinique) : 578 logements
- Auxerre (Yonne) : 568 logements
- Dieppe (Seine-Maritime) : 553 logements
- Valence (Drôme) : 550 logements)
- Belfort (Territoire de Belfort) : 545 logements
- Niort (Deux-Sèvres) : 541 logements
- Brive (Corrèze) : 526 logements
- Cambrai (Nord) : 517 logements
- Saint-André (La Réunion) : 512 logements
Paiement de la THLV 2023 : calendrier, date limite
La THLV n’est pas due en même temps que la taxe d’habitation sur la résidence principale. Elle obéit à un calendrier spécifique de recouvrement.
Les dates à connaître sont les suivantes :
- 1er janvier 2023 : fait générateur (vacances depuis plus de 2 ans)
- début novembre 2023 : début des envois des avis d’imposition par La Poste
- mi-novembre 2023 : mise en ligne de l’avis d’imposition à la THLV
- 15 décembre 2023 : date limite de paiement en espèces, par chèque ou TIP SEPA (titre Interbancaire de paiement)
- 20 décembre 2023 : date limite de paiement en ligne
- 31 décembre 2023 : date limite de réclamation pour la THLV 2022
- 31 décembre 2024 : date limite de réclamation pour la THLV 2023
En cas de paiement hors délai, le contribuable devra payer une majoration égale à 10% de l’impôt dû initialement.
Le paiement de la THLV peut s’effectuer avec les moyens de paiement suivants :
- espèces dans la limite de 300 euros
- chèque pour un montant maximum de 300 euros
- TIP SEPA jusqu’à 300 euros
- en ligne sur le site impots.gouv.fr ou via l’application Impots.gouv sans limitation de montant
- chez un buraliste dans la limite de 300 euros
Le paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants doit s’effectuer en ligne pour tout montant supérieur à 300 euros.
2023-05-31 10:00:00
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