Baisse des taux hypothécaires aux États-Unis : l’intervention de Trump et ses limites
Washington – Les taux hypothécaires aux États-Unis ont connu une baisse significative vendredi, après l’annonce sur les réseaux sociaux du président Donald Trump ordonnant à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter 200 milliards de dollars d’obligations hypothécaires. Cette intervention, visant à rendre l’accession à la propriété plus abordable, a suscité des réactions mitigées parmi les analystes et les acteurs du marché immobilier.
Le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire à 30 ans est tombé à 5,99%, son niveau le plus bas depuis le 2 février 2023, selon Mortgage News Daily. Trump a affirmé sur Truth Social que cette mesure réduirait les taux, les mensualités et le coût global de l’acquisition d’un logement.
Fannie Mae et Freddie Mac, actuellement sous tutelle gouvernementale depuis la crise financière de 2008, ne sont pas des prêteurs directs. Leur rôle principal est d’acheter des prêts auprès des banques, de les regrouper en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et de les revendre aux investisseurs. Ce processus permet aux banques de disposer de fonds pour accorder de nouveaux prêts et contribue à stabiliser les taux hypothécaires.
L’achat massif de MBS par Fannie Mae et Freddie Mac rappelle les actions entreprises par la Réserve fédérale américaine pendant la pandémie de COVID-19. Entre mars 2020 et juin 2021, la Fed a augmenté ses avoirs en MBS de 1,4 trillion à 2,3 trillions de dollars, contribuant à faire chuter les taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas, atteignant 2,75% début 2021.
Un impact limité par l’inflation et l’accessibilité financière
Si l’annonce a eu un impact immédiat sur le marché, les analystes soulignent que l’effet pourrait être limité. UBS estime que l’achat de 200 milliards de dollars de MBS pourrait réduire les taux hypothécaires de 10 à 25 points de base, ramenant le taux moyen à environ 6%. Bien que cette baisse soit significative, les taux restent élevés par rapport à la moyenne historique de 4,4% et aux niveaux de 3,25% observés en janvier 2022.
“L’impact psychologique est indéniable”, explique Ivy Zelman, analyste chez Zelman & Associates. “Des personnes qui hésitaient à acheter pourraient être encouragées à se lancer, notamment grâce aux offres de taux réduits proposées par les constructeurs.”
Cependant, Zelman souligne que le problème principal reste l’accessibilité financière. “Même avec des taux plus bas, de nombreuses personnes ne peuvent pas se qualifier pour un prêt en raison de l’augmentation des prix de l’immobilier et de leur endettement.” Les prix des logements ont augmenté de près de 50% depuis le début de la pandémie, en partie à cause des taux d’intérêt historiquement bas.
Conséquences pour les constructeurs et les propriétaires
L’annonce de Trump a entraîné un rallye des actions des constructeurs immobiliers, qui avaient déjà commencé à proposer des taux hypothécaires réduits, parfois inférieurs à 5%, pour stimuler la demande. Les constructeurs sont également confrontés à des défis liés à l’augmentation des coûts des matériaux et à la pénurie de main-d’œuvre.
La baisse des taux pourrait également inciter les propriétaires actuels à refinancer leur prêt, ce qui leur permettrait de réduire leurs mensualités. Les demandes de refinancement ont déjà augmenté de 133% par rapport à l’année précédente, selon la Mortgage Bankers Association. Cependant, la majorité des propriétaires ont encore des taux inférieurs à 4%, ce qui limite l’intérêt d’un refinancement.
Un débat sur l’efficacité de l’intervention
L’intervention de Trump soulève des questions sur le rôle du gouvernement dans le marché immobilier et sur l’efficacité de telles mesures à long terme. Certains experts craignent que l’achat massif de MBS par Fannie Mae et Freddie Mac ne crée de nouvelles distorsions sur le marché et ne contribue à une nouvelle bulle immobilière.
Matthew Graham, de Mortgage News Daily, estime que l’annonce est suffisamment importante pour avoir un impact réel sur les taux hypothécaires. “La réaction du marché des MBS est suffisamment forte pour nous indiquer que cela compte”, a-t-il déclaré.
L’avenir des taux hypothécaires aux États-Unis reste incertain, mais l’intervention de Trump a indéniablement injecté une dose de volatilité et de débat dans un marché déjà complexe. L’impact réel de cette mesure dépendra de nombreux facteurs, notamment l’évolution de l’inflation, la politique monétaire de la Réserve fédérale et la capacité des ménages à accéder au crédit.
