Pourquoi l’accord Reading Cinema de Wellington est-il si controversé ?

2024-03-05 17:43:23

Vous ne savez pas quoi penser de l’accord Reading Cinema qui a divisé Wellington ? Vous vous demandez quel est le problème ? Georgina Campbell explique les arguments pour et contre le plan.

L’accord prévoit que le conseil municipal de Wellington achète le terrain situé sous le cinéma pour 32 millions de dollars. Reading utiliserait cet argent pour réaménager le bâtiment, fermé depuis 2019 en raison du risque sismique.

L’intention est d’inciter Reading International à rouvrir le bâtiment le plus tôt possible et à éviter qu’il ne devienne une horreur au cœur de la ville.

Le conseil louerait ensuite le terrain à Reading dans le cadre d’un bail foncier de 21 ans perpétuellement renouvelable.

L’accord laissera-t-il les contribuables sans poche ?

Le plan a été décrit comme étant fiscalement neutre pour les contribuables, car le loyer annuel de Reading serait calculé pour couvrir les coûts du conseil, y compris le service de la dette et d’autres frais.

En ce qui concerne ce que pourraient inclure ces « coûts », le conseil a un langage vague dans ses conditions commerciales, probablement au cas où il y aurait des surprises : « De plus, tout autre montant, ou ajustement, pour convaincre le conseil que le bail est fiscalement neutre pour lui ».

Le conseil envisage de vendre certains de ses baux fonciers existants pour financer l’achat du terrain pour 32 millions de dollars.

Les opposants à l’accord craignent que cela n’aboutisse à une braderie des baux fonciers sans aucune réflexion stratégique sur le coût d’opportunité, sans parler de l’optique de vendre les actifs communaux pour financer une entreprise multinationale.

PublicitéFaites de la publicité avec NZME.

Il y a plus de 60 baux fonciers dans le portefeuille du conseil, d’une valeur marchande de 245 millions de dollars, fournissant au conseil un revenu annuel de 9,8 millions de dollars.

Le maire de Wellington, Tory Whanau, affirme que l’accord de Reading est une très bonne solution. Photo / Mark Mitchell

Le conseil propose quand même de vendre ces baux fonciers, ainsi que sa part de 34 pour cent dans l’aéroport, dans le cadre de son prochain budget sur 10 ans.

Il a déjà été convenu que le produit de toute vente ne servirait pas à rembourser la dette ou à financer les dépenses d’exploitation. L’argent serait plutôt réinvesti dans un nouveau fonds d’investissement perpétuel.

Le conseil du district de New Plymouth possède l’un de ces fonds, qui a généré un rendement annuel moyen de 7,9 pour cent au cours des cinq dernières années.

La question a été soulevée de savoir si l’accord Reading est fiscalement neutre, puisque la commune abandonne les revenus locatifs des baux fonciers qu’elle vend au profit d’un bail foncier dont les revenus locatifs ne couvrent que les coûts de la commune.

Mais le calcul des chiffres dans l’accord de Reading repose sur l’emprunt par le conseil des 32 millions de dollars pour payer le terrain et les coûts associés au service de cette dette.

Si le conseil choisit de rembourser cette dette en vendant d’autres baux fonciers, il n’aura plus les mêmes coûts mais recevra toujours le même montant de loyer de Reading, compensant ainsi toute perte de revenus.

Il pourrait cependant y avoir un coût d’opportunité à ne pas placer les 32 millions de dollars directement dans un fonds d’investissement perpétuel avec un rendement d’environ 8 pour cent si c’est ce que le conseil décide de faire avec ses autres baux fonciers.

PublicitéFaites de la publicité avec NZME.

Pourquoi la commune ne réalise-t-elle pas une plus-value sur le terrain du cinéma ?

Il y a certainement un coût d’opportunité lorsqu’il s’agit de la revente éventuelle du terrain.

En effet, pendant les 10 premières années du bail, Reading peut racheter le terrain au conseil pour le prix d’achat initial de 32 millions de dollars.

Cela signifie que le conseil ne réalise aucun gain en capital sur les terrains dont la valeur aura presque certainement augmenté au fil du temps. Après 10 ans, la commune est libre de vendre le terrain à un prix plus élevé.

Les critiques de l’accord qualifient cela de bien-être pour les entreprises et de mauvais aspect du conseil.

Ceux qui soutiennent le plan font valoir que le conseil n’est pas un hedge fund.

Ils soutiennent que le conseil se préoccupe des résultats civiques dans cette affaire, comme rendre Courtenay Place à nouveau dynamique et animé, plutôt que financiers.

Cela incite également Reading à investir et à lancer le processus, car il sait qu’il captera toute la valeur ajoutée créée par le développement du site.

Le conseil récupérera-t-il son argent si l’accord échoue ?

Les 32 millions de dollars du conseil seront débloqués en deux tranches.

Le premier est un dépôt de 6 millions de dollars qui sera versé lorsqu’un accord formel sera conclu. Il a été rapporté que l’accord était conclu à environ 80 pour cent.

Le projet part essentiellement de zéro en termes de réimagination de l’avenir du bâtiment.

Ainsi, le dépôt doit être utilisé pour les travaux de pré-construction tels que la conception du bâtiment et l’obtention des autorisations nécessaires dans un délai de deux ans. Reading doit également trouver des fonds pour sa part du coût au cours de cette période.

Le dépôt est entièrement remboursable si l’accord formel ne devient pas inconditionnel ou n’est pas résilié. Cela sera soutenu par une garantie bancaire sur demande d’une grande banque néo-zélandaise approuvée par le conseil.

Le vieux pub Molly Malone’s est une autre horreur de Courtenay Place qui est restée vide pendant des années. Photo / Mark Mitchell

Le conseil devra se conformer à une série de conditions, essentiellement ses résultats financiers, avant de payer les 26 millions de dollars restants.

Ceux-ci comprennent un accord sur les principaux résultats de conception et un plan de construction indicatif. Le projet comprendra un accès piétonnier interne à travers le bâtiment, une façade active et une façade au rez-de-chaussée sur Courtenay Place, des toilettes accessibles au public au rez-de-chaussée et une ruelle temporaire entre Reading Courtenay et Wakefield St.

Le paiement de 26 millions de dollars est accompagné du contrat de location, qui contient des clauses permettant au conseil d’intenter une action en justice si Reading manque à l’une de ses obligations, conformément aux conditions commerciales standard.

On espère que le bâtiment rouvrira en 2027.

Pourquoi Reading ne peut-il pas faire cavalier seul ?

Les documents du Conseil indiquent qu’il s’agit d’une occasion unique de revitaliser le quartier Courtenay Place qui ne crée pas de précédent.

Reading pourrait être considéré comme un cas particulier car l’ancien site du cinéma est un bâtiment très grand, autrefois très fréquenté et situé dans un quartier de la ville en difficulté.

Certains conseillers voient Reading comme la première étape d’un programme plus large visant à aider d’autres propriétaires d’immeubles et un exemple du type de partenariat public-privé dont Wellington a besoin.

L’ancien pub Molly Malones est une autre horreur sismique de Courtenay Place, vide depuis 2015. L’hôtel Amora voisin est également vide depuis des années en raison de problèmes de tremblement de terre.

Cependant, le conseil ne peut pas se permettre de renforcer tous les bâtiments sujets aux tremblements de terre dont il est propriétaire, sans parler de ceux d’autres personnes.

Il s’agit du même conseil qui subit une telle pression financière qu’il a brièvement réfléchi à la réduction des heures d’ouverture des piscines et des bibliothèques.

Le problème des bâtiments sujets aux tremblements de terre ne fera que s’aggraver, avec des centaines d’autres délais de renforcement qui expireront dans les années à venir.

Pourquoi ces propriétaires ne devraient-ils pas désormais s’attendre à un traitement similaire à celui de Reading pour garantir qu’ils restent ouverts ?

Que l’accord vous plaise ou non, qu’il ait du sens ou non, une question demeure : pourquoi Reading ne peut-il pas se permettre de réaliser ce projet seul ?

Le Herald a posé cette question à Reading International mais n’a pas reçu de réponse.

Telle est la réalité d’une entreprise multinationale qui n’est pas responsable envers les contribuables de Wellington de la même manière que le conseil.

Georgina Campbell est une journaliste basée à Wellington qui s’intéresse particulièrement aux questions de gouvernement local, de transport et sismiques. Elle a rejoint le Herald en 2019 après avoir travaillé comme journaliste audiovisuelle.

#Pourquoi #laccord #Reading #Cinema #Wellington #estil #controversé
1709652815