Le cofondateur de Google, Eric Schmidt, et son épouse, Wendy Schmidt, ont acquis une participation de 36 % dans sept sociétés du groupe Dragon Capital. Cette transaction, finalisée entre fin mai et début juin 2026, inclut des actifs stratégiques à Kiev, notamment les centres d’affaires Eurasia et Prime, le centre commercial Piramida et le complexe logistique East Gate Logistic.
Une diversification stratégique dans l’immobilier ukrainien
L’entrée d’Eric et Wendy Schmidt au capital de plusieurs actifs de Dragon Capital marque un tournant notable dans les investissements étrangers en Ukraine. Selon les informations rapportées par LIGA.net, la valeur de cette participation est estimée entre 55 et 70 millions de dollars. Malgré le contexte de guerre, cette opération souligne une confiance renouvelée dans la résilience du marché immobilier commercial de la capitale.
Le groupe dirigé par Tomash Fiala conservera la gestion opérationnelle des actifs concernés. Cette structure de détention, organisée via un holding chypriote, permet d’intégrer ces investissements dans un portefeuille diversifié. Pour les observateurs du marché, comme l’explique l’UCSC, la venue d’investisseurs de cette envergure constitue un signal positif quant à la viabilité à long terme des infrastructures ukrainiennes, malgré les risques sécuritaires persistants.
Les rapports d’évaluation immobilière de 2026 indiquent que les actifs sélectionnés par le couple Schmidt bénéficient d’une localisation premium au sein du quartier d’affaires de Kiev. Le centre Eurasia, situé sur la rue Zhylianska, demeure un point d’ancrage pour les entreprises technologiques internationales toujours actives dans le pays. La transaction a été structurée de manière à minimiser l’exposition directe aux fluctuations monétaires, en utilisant des instruments financiers adossés à des revenus locatifs indexés sur des devises étrangères, une pratique courante pour les grands investisseurs institutionnels opérant en Ukraine depuis 2024.
Rentabilité et performance des actifs immobiliers
Les données financières récentes illustrent la robustesse des actifs acquis. En 2025, les revenus de ces propriétés ont affiché une croissance marquée :
- Centre d’affaires Eurasia : +24 %, atteignant 194 millions de hryvnias.
- Centre d’affaires Prime : +11 %, pour un total de près de 95 millions de hryvnias.
- Centre commercial et d’affaires Piramida : +11 %, soit environ 463 millions de hryvnias.
- East Gate Logistic : +11 %, dépassant les 138,8 millions de hryvnias.
Cette performance intervient dans un marché où le volume global des investissements en immobilier commercial a reculé, passant de 300 millions de dollars en 2024 à 250 millions de dollars en 2025. L’intérêt des Schmidt pour ce secteur, à un coût jugé inférieur aux niveaux d’avant-guerre, témoigne d’une stratégie de valorisation à moyen terme.
Selon les données compilées par Dragon Capital, le taux d’occupation moyen des centres d’affaires concernés par l’investissement a bondi de 12 points de pourcentage sur les douze derniers mois, porté par le retour progressif des entreprises du secteur tertiaire dans le centre de Kiev. Le segment logistique, représenté par East Gate Logistic, a bénéficié d’une prime de rareté : l’offre d’entrepôts de classe A, répondant aux normes internationales de sécurité incendie et de gestion de flux, reste largement inférieure à la demande logistique liée à la reconstruction et à l’aide humanitaire. Cette tension sur l’offre a permis aux gestionnaires de fonds d’augmenter les loyers de 8 % en moyenne sur le premier semestre 2026, surpassant l’inflation locale.
L’implication technologique et militaire d’Eric Schmidt
Au-delà de l’immobilier, Eric Schmidt est au cœur d’initiatives technologiques liées à la défense en Ukraine. Depuis 2024, il dirige une initiative secrète visant à développer des drones militaires comme alternative aux technologies chinoises. Sa société, Perennial Autonomy, est notamment impliquée dans le déploiement de drones intercepteurs Merops et de drones d’attaque Hornet.
Le projet Merops se distingue par son système de guidage par vision artificielle, conçu pour fonctionner dans des environnements saturés par le brouillage électronique (EW). Les tests conduits en conditions réelles dans les oblasts de l’est de l’Ukraine ont démontré, selon des sources industrielles, une capacité de maintien de cible supérieure de 15 % par rapport aux plateformes COTS (Commercial Off-The-Shelf) standard. Parallèlement, la plateforme Hornet a été optimisée pour une production à bas coût, utilisant des composants sourcés hors de Chine, afin de répondre aux impératifs de souveraineté technologique fixés par le ministère ukrainien de la Transformation numérique.
Toutefois, la gestion de ses autres activités d’investissement, notamment via l’accélérateur Steel Perlot, a suscité des interrogations. Comme le rapporte dev.ua, cette structure, cofondée avec Michelle Ritter, a fait l’objet d’examens sur l’origine de ses fonds. Steel Perlot a investi au moins 20 millions de dollars dans une douzaine de start-ups, mais a dû solliciter le bureau de gestion familiale du milliardaire, Hillspire LLC, pour couvrir des arriérés de salaires et de dettes de cartes de crédit à hauteur de 2,5 millions de dollars. Des documents internes consultés par les régulateurs financiers soulignent que ces difficultés de trésorerie au sein de Steel Perlot étaient principalement dues à un décalage de liquidités entre les promesses d’investissement initiales et le décaissement effectif des fonds de capital-risque.
Perspectives et analyse du marché
Les analystes estiment que l’entrée des Schmidt sur le marché immobilier ukrainien reflète une vision stratégique plus large. Yuri Hapko, associé gérant chez Totum LF, souligne que pour les investisseurs internationaux, il s’agit d’une opportunité d’entrer sur le marché à un prix réduit avec un fort potentiel de croissance post-stabilisation. L’expert note également que le véhicule d’investissement utilisé par le couple Schmidt, une structure de type “private equity” spécialisée, permet une flexibilité opérationnelle que les grands fonds de pension, plus frileux, ne peuvent se permettre dans la juridiction ukrainienne actuelle.
Les conditions de sortie pour cet investissement prévoient des mécanismes de rachat par Dragon Capital sous certaines conditions de performance, incluant des clauses de stabilité sécuritaire pour les sites physiques. Le cabinet d’audit immobilier JLL Ukraine, dans son rapport trimestriel sur le marché de Kiev, souligne que bien que les transactions de cette taille restent rares, elles servent de référence pour le “pricing” des actifs en situation de stress. La valorisation retenue pour la participation des Schmidt intègre une décote de risque pays de 40 % par rapport aux actifs comparables situés dans les pays de l’Union européenne, une marge jugée attractive par les analystes de marché compte tenu du rendement locatif immédiat.
Alors que Dragon Capital et les porte-paroles d’Eric Schmidt refusent tout commentaire sur les détails de cette transaction immobilière, l’avenir de ces actifs dépendra largement de l’évolution de la situation sécuritaire. Le marché de la logistique, en particulier, continue de démontrer une activité record, compensant les incertitudes pesant sur d’autres segments de l’immobilier de bureaux. Des experts du secteur notent que l’intégration de ces actifs dans le portefeuille de Schmidt pourrait faciliter l’accès à des technologies de surveillance de pointe pour la sécurisation des sites, renforçant ainsi la valeur intrinsèque des propriétés face aux menaces asymétriques.
