L'influence du Grand Paris sur les prix de l'immobilier

09 novembre 2018 – AP REDACTION – Actualités – Grand Paris
A.P.Le réseau Guy Hoquet vient d'analyser l'activité immobilière des villes concernées par le Grand Paris et ses nouvelles gares. L'étude met en évidence de fortes disparités géographiques. Certaines villes d'Île-de-France bénéficient grandement de l'effet Grand Paris. Pour d'autres, cependant, le constat est plus alarmant.
Selon l'analyse du réseau Guy Hoquet, il apparaît que certaines villes, idéalement situées à proximité de la capitale, sont en voie de développement: il n'est pas étonnant de les voir occuper de manière visible les plus grandes villes du Grand Paris dont l'activité est bonne, affectant ainsi les prix de l'immobilier.

Villes dont les prix montent

Issy-les-Moulineaux (8 621 euros / m en moyenne, + 19% en un an), Saint-Ouen (5 321 euros / m2 en moyenne (+ 18% en 1 an) sont actuellement indispensables. Cette ville soyez parmi les premiers à voir son métro inauguré, en 2020/2021 selon les dernières dates officielles.
(5 718 euros / m en moyenne, + 12% entre le premier semestre de 2017 et la même période en 2018,) et Saint-Denis (3 410 euros / m environ, + 7% en un an).

L’étude de Guy Hoquet révèle que d’autres villes, jusque là en tant que outsiders, montent dans le classement et sont sur le point de devenir des valeurs sûres à l’avenir.

C’est Clamart, qui a enregistré une hausse de 20% de ses prix au premier semestre de 2018 par rapport au premier semestre de 2017, avec un prix moyen au mètre carré de 5 949 euros au mètre carré. Mme Phnomne enregistre à Drancy une augmentation de 17% du prix moyen du mètre carré qui atteint
2 967 €. Nanterre est dans cette tendance avec une hausse de prix de 17% également, avec une moyenne de 4 671 euros le mètre carré. La ville d’Athis Mons a quant à elle augmenté de 15% en un an, avec un prix moyen au mètre carré de 2 874 euros. Aubervilliers est en hausse de 11% avec un prix moyen par mètre carré de 3 175 euros. Saint-Maur-des-Fosss s’élève désormais à 4 994 euros / m, en hausse de
8% en un an. Enfin, l’immobilier Châtillon progresse de 5 446 euros / m² en moyenne, soit une augmentation de 7% entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2017.

Selon le réseau Guy Hocquet, les principaux marqueurs de ces marchés en plein essor sont courants: la hausse des prix au mètre carré, une demande en hausse, accompagne souvent les périodes de ventes courtes, comme Saint-Denis avec 28 jours de moins, et neuf jours de moins pour Saint-Ouen, huit jours de moins pour Issy-Les-Moulineaux …

La combinaison de ces critères clés induit une contrainte pour l’acheteur: la perte de pouvoir d’achat en surface (-7% Athis-Mons, -8% Nanterre, -4% Issy-les-Moulineaux …).

À l'exception de Montrouge, qui a vu ses prix augmenter de 11% en un an (6 758 euros / m2 en moyenne), tout comme la surface moyenne des marchandises qui a également augmenté dans les mêmes proportions, tandis que le délai de vente a été prolongé à 65 jours.

Comme l’a déclaré Fabrice Abraham, directeur général de Réseau Guy Hoquet,
Ces villes, proches de Paris, constituent un marché de report idéal pour les ménages souhaitant acheter une propriété suffisamment grande pour accueillir leur famille, tout en disposant d’un budget trop limité pour la capitale. On peut donc s’attendre, à l’avenir, à voir les prix de ces villes augmenter.

Les villes qui tombent

A première vue, le Grand Paris apparaît comme un terrain favorable aux investissements immobiliers. L’étude Guy Hocquet prévient néanmoins les investisseurs: il faut choisir la ville d’acquisition, car tous ne sont pas les mêmes maison enseigne.

En effet, les indicateurs identifiés par le réseau d'agents immobiliers sur les villes concernées par le projet Grand Paris Express montrent que quatre villes ne bénéficient pas ou plus de cet effet et ont commencé à décliner. Ce sont Chaville, Rueil Malmaison, Viry Châtillon et, plus curieusement, Bagneux.

Même si cette dernière ville semblait faire partie d'une belle lance il y a quelques mois, elle est maintenant en déclin, affichant une baisse de 3% du prix au mètre carré au premier semestre de 2018 par rapport à la même période de 2017. portant 3 915 euros environ.

Sur le même indicateur, Viry Châtillon perd 4% (2 417 euros en moyenne le mètre carré), Chaville recule de 6% (4 819 euros le mètre carré) et Rueil Malmaison franchit la barre des 2 chiffres avec une baisse de 10% (4 555 euros en moyenne le mètre carré).

La situation n'est plus très brillante en termes de marketing. Le temps de vente a augmenté de 7 jours à Bagneux (69 jours en moyenne), 18 jours à Chaville (73 jours) ou Viry Chatillon (68 jours) et même 42 jours à Plongée pour Rueil Malmaison (63 jours). ).

Selon Fabrice Abraham, cette observation peut être expliquée de deux manières: dans le cas de Rueil Malmaison et de Chaville, il s'agit d'un effet de régulation du marché, logique puisque ces deux villes avaient fortement augmenté au début. Ils subissent un rééquilibrage naturel. Pour Bagneux et Viry Chatillon, on peut s'interroger sur le potentiel d'attractivité de ces villes, car elles apparaissent comme des communes où il fait moins bon vivre et sont donc, mécaniquement, moins sollicitées. En raison de l’incertitude quant aux perspectives de ces quatre villes, je recommande donc la plus grande prudence concernant un investissement.

Villes dont les prix restent stables

Le Grand Paris Express, qui est encore loin pour de nombreuses villes qui ne le verront que de nombreuses années avant l'âge de 12 ans pour les stations de métro prévues en 2030, l'étude de Guy Hocquet ne montre pour le moment aucun impact. sur les marchés immobiliers locaux.

Vanves reste stable en moyenne 5 799 mètres carrés, Argenteuil et Sevran ne montrent que 1% de plus en un an (ce qui leur donne environ 2 362 et 2 032 euros). De leur côté, Champigny-sur-Marne et Epinay-sur-Seine ont enregistré une hausse de 2% sur 12 mois (3 402 et 2 167 euros en moyenne le mètre carré).

Comme le font remarquer les analystes du réseau Guy Hocquet, Si certaines villes du Grand Paris, toujours stables sur leur marché immobilier, peuvent apparaître comme un investissement risqué compte tenu de leur attractivité incertaine, il en est un qui ne doutait pas de son avenir prometteur, c'est Villejuif .

Si la demande est de plus en plus importante, le prix au mètre carré n’a progressé que de 1% sur un an, soit 3 904 euros par mètre, permettant aux investisseurs d’acheter plus gros, 20% en moyenne, tout en prenant leur temps. En effet, dans ce secteur, on note une nette augmentation du délai de vente, qui est passé de 29 jours au premier semestre 2017 à 69 jours au cours de la même période en 2018.

Charlotte Boisseau, directrice de l'agence Guy Hoquet Villejuif, a constaté ces dernières semaines une densification encore plus grande de l'activité, portée par les primo-accédants ayant acquis leur résidence principale ou réalisé leur premier investissement locatif dans cette ville du Grand Paris.

Les villes suivent …

Du côté des villes prometteuses, deux se sont améliorées avant de se stabiliser: Cachan (+ 1% en un an, 4 409 € par mètre carré) et Villiers-sur-Marne (+ 4% en un an, 3 439 euros en moyenne). le mètre carré).

Si la demande est toujours présente Cachan, dont la période de vente monte de 30 à 44 jours, Villiers-sur-Marne s'effondre: + 70 jours en moyenne sur un an, à partir de 85 jours maintenant. Selon l’analyse Mickal Niddam, directeur de l’agence Guy Hoquet Villiers-sur-Marne: «En raison du nombre important de nouveaux programmes sur le secteur et de leurs avantages financiers pour les premiers acheteurs, ceux-ci se font de plus en plus rares immobilier de l'ancien depuis un certain temps.

Un avenir difficile définir

Pour Fabrice Abraham, PDG du réseau Guy Hoquet, S'il est certain que les villes les plus proches de Paris, ainsi que celles dont les stations de métro Grand Paris Express ouvriront l'horizon 2020, seront les premiers bénéficiaires du projet, il reste encore trop tôt pour prédire l’avenir d’autres communes plus éloignées de la capitale ou paraissant moins attrayantes. Ce qui est certain, c’est que si le Grand Paris tenait ses promesses, de nombreuses villes devraient bénéficier d’un essor sans précédent.

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