La CNB a rendu les hypothèques encore plus exclusives. Moins de gens les auront

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Jeudi, la Banque nationale tchèque a décidé de définir trois indicateurs pouvant réguler le marché hypothécaire. Ce sont les soi-disant LTV, DTI et DSTI. La première mesure la valeur du bien hypothéqué avec le montant de l’hypothèque. Il indique donc quelle partie de la propriété achetée la banque peut vous accorder une hypothèque et quelle quantité doit être livrée à partir de la sienne. La CNB abaisse le plafond de l’indicateur LTV à 80 % (90 % pour les candidats de moins de 36 ans).

Les deux autres indicateurs comparent la dette et les remboursements avec les revenus du demandeur.

La limite de l’indicateur DTI (endettement total du demandeur exprimé en multiples de son revenu annuel net) sera de 8,5 (9,5 pour les demandeurs de moins de 36 ans). La limite de l’indicateur DSTI (rapport entre le montant total des remboursements mensuels de prêt du demandeur de prêt et ses revenus mensuels nets) sera de 45 % (50 % pour les demandeurs de moins de 36 ans).

Selon la CNB, les mesures tiennent compte de l’assouplissement généralisé des conditions d’octroi de crédit par les banques et de la surévaluation croissante des prix des logements en République tchèque, que la banque centrale a estimé au deuxième trimestre 2021 à près de 25 % et même dans le logement d’investissement. plus de 30%.

Indicateurs de crédit

Aiguille LTV (Prêt à valeur) représente le rapport en pourcentage entre le montant du prêt et la valeur du bien hypothéqué. La CNB recommande que cet indicateur ne dépasse pas pour les nouveaux prêts 90 % et à partir de dubna 2022 80 % (90 % pour les personnes de moins de 36 ans qui achètent leur propre logement).

Aiguille DTI (Dette au revenu) je le rapport entre le montant de la dette totale de l’emprunteur et le montant de son revenu annuel net. La CNB a fixé cet indicateur à 8,5 (pour les jeunes de moins de 36 ans sur 9,5).

Aiguille DSTI (Service de la dette au revenu) est un pourcentage des dépenses annuelles moyennes du demandeur de prêt résultant de sa dette totale (appelée service de la dette) dans son revenu net annuel. dit simplement il s’agit de pourcentage du montant total de toutes les mensualités au revenu mensuel net du demandeur de prêt. Depuis avril 2022, la CNB a fixé cet indicateur à 45 % (50 % pour les jeunes de moins de 36 ans).

En fixant de nouvelles règles, la possibilité de contracter une hypothèque sera fermée jusqu’à un dixième des candidats potentiels actuels. Selon l’analyste de Česká spořitelna Michal Skořepa, la restriction la plus difficile est la limite du ratio des versements au revenu (DSTI). “Le fixer à 45% dans les conditions actuelles peut empêcher l’émergence de centaines d’hypothèques à peu près plus élevées, soit environ 10% des prêts hypothécaires demandés par mois”, a-t-il déclaré.

L’objectif est de prévenir la vulnérabilité croissante du secteur bancaire.

Jiří Rusnok, gouverneur de la Banque nationale tchèque

Si les banques dans leur ensemble sont prudentes, dans certaines d’entre elles, l’évaluation des emprunteurs s’est ralentie. La part des prêts à risque n’a cessé d’augmenter au cours des 12 derniers mois.

« Le secteur bancaire dans son ensemble est revenu à des normes considérablement assouplies dans l’octroi de prêts hypothécaires cette année. Nous avons observé pour la dernière fois les normes ainsi assouplies en 2018, avant que les limites des indicateurs de revenu ne soient introduites pour la première fois. Compte tenu de ce fait et de la surévaluation persistante des prix des logements, nous considérons qu’il est nécessaire de fixer des paramètres plus stricts pour l’octroi de prêts hypothécaires, c’est-à-dire de fixer les limites des indicateurs LTV, DTI et DSTI à des niveaux similaires à ceux d’avant le début de la pandémie. L’objectif est de prévenir la vulnérabilité croissante du secteur bancaire », a déclaré Jiří Rusnok, gouverneur de la Banque nationale tchèque.

La désintégration peut être attribuée à la concurrence – lorsqu’une banque adopte la norme, les autres la suivent progressivement. “Nous n’avons pas observé l’octroi de prêts avec des valeurs DTI et DSTI très élevées dans toutes les banques. Cependant, il y avait un danger que les banques les plus prudentes réagissent à la perte possible de leur part de marché en assouplissant des normes similaires à celles de leurs concurrents plus agressifs », a déclaré Jan Frait, directeur de la section Stabilité financière de la CNB.

“Là où les valeurs des limites fixées aujourd’hui sont plus strictes que la pratique actuelle dans les banques individuelles, il y aura bien sûr une certaine réduction de la disponibilité des prêts hypothécaires”, explique Skořepa.

“La demande est maintenant très épuisée par les taux hypothécaires trépidants des mois précédents dans le but de garantir des taux d’intérêt même bas, donc je ne m’attends pas à un grand impact. Les limites pourraient redevenir un frein plus important l’année prochaine, lorsque de tout nouveaux candidats commenceront à arriver sur le marché “, a-t-il ajouté.

« L’impact de la réglementation affectera la plupart des candidats. Les seuls qui ne seront pas touchés seront les clients qui ont des revenus élevés et des ressources propres suffisantes par rapport au montant requis du prêt », pense David Eim de la société de conseil Gepard Finance.

La plupart des clients n’auront tout simplement pas plus de revenus et suffisamment de ressources propres.

David Eim, Cheetah Finance

“Et si nous regardons les prix de l’immobilier dans les grandes villes, la plupart des clients n’auront tout simplement pas plus de revenus et suffisamment de ressources propres. Ils devront donc trouver une solution et des compromis devront être faits », a-t-il ajouté.

La recommandation légale s’impose à la place

Jusqu’à présent, la CNB gérait les indicateurs « uniquement » sous forme de recommandations. Ces banques peuvent avoir respecté ou non. La seule punition pour eux était la menace d’augmenter l’adéquation du capital, c’est-à-dire le capital. Alors que le nouveau CNB fixe les règles par sa décision et qu’elles sont impératives.

Dans ce cas, il y a une amende pouvant aller jusqu’à dix millions pour la violation systématique de la loi et une demande de changement de direction. Ce que les banquiers ne voudront pas se permettre en raison de perspectives de carrière supplémentaires.

À cet égard, la loi permet également à la CNB de réglementer les fournisseurs de crédit non bancaires.

La CNB a récemment fixé des niveaux spécifiques de plafonds de crédit en publiant des mesures de caractère général avec effet au 1er avril 2022. La CNB continuera d’adapter certaines conditions liées à l’octroi de prêts hypothécaires qui ne sont pas réglementées par la loi CNB, telles que la échéance maximale, par de simples recommandations ou en testant la capacité des demandeurs de prêt à résister à une augmentation de 2 points de pourcentage des taux d’intérêt.

La nouvelle législation permet à 5 % de tous les prêts hypothécaires nouvellement accordés de ne pas respecter les limites recommandées des indicateurs DTI et DSTI si le fournisseur de prêts hypothécaires est convaincu que le demandeur remboursera le prêt à l’avenir sans aucun problème.

Les indicateurs de crédit seront également plus favorables aux jeunes demandeurs de crédit immobilier de moins de 36 ans. Ces demandeurs auront une limite d’indicateurs de crédit plus élevée, à savoir de 10 points de pourcentage pour le LTV, de cinq points de pourcentage pour l’indicateur DSTI (le montant des acomptes sur le revenu mensuel) et d’un multiple de revenu net sur un an pour l’indicateur DTI (total de la dette au revenu).

Si les époux ou partenaires enregistrés postulent ensemble, il suffira qu’un seul atteigne la limite d’âge de 36 ans, nécessaire à l’application des limites inférieures des indicateurs de crédit. Les limites pour les demandeurs de moins de 36 ans ne s’appliquent qu’aux prêts utilisés pour acheter leur propre logement.

Le problème, cependant, est qu’il y a plus de la moitié de ces candidats dans le nouveau package hypothécaire. L’exception s’applique en fait à la plupart.

Lorsque la CNB fixera les indicateurs aujourd’hui, ils n’entreront en vigueur qu’en avril. Dans la loi, les banques prévoient un délai de préparation de quatre mois. De cette façon, on peut s’attendre à ce que certains vendeurs utilisent l’intérim entre-temps pour attirer le “dernier recours avec une hypothèque favorable” – si les hypothèques aux taux actuels peuvent être considérées comme avantageuses.

« Une certaine campagne publicitaire n’est pas à exclure, cependant, les banques devront faire attention à ne pas octroyer de prêts immobiliers dans l’intervalle, qui n’auront pas encore à se conformer aux nouvelles limites. nouvelles limites annoncées par la loi », note l’analyste de Spořitelna Michal Skořepa .

Le conseil d’administration de la CNB a également décidé d’augmenter le taux de coussin de fonds propres contracyclique des banques de 0,5 point de pourcentage à 2 % avec effet au 1er janvier 2023.

Les établissements obligatoires doivent constituer une réserve sur la base des instructions de la BNC en période de croissance excessive du crédit. Cela augmente généralement les déséquilibres financiers et conduit à une augmentation du risque systémique.

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