Dubaï sous tension : la guerre en Iran ébranle le statut de refuge fiscal et sécuritaire des ultra-riches
DUBAÏ, Émirats arabes unis – La guerre en Iran a porté un coup dur à la réputation de Dubaï en tant que paradis pour les fortunés, autrefois vanté pour sa sécurité, son climat ensoleillé et son régime fiscal avantageux. L’exode d’expatriés et la remise en question de la présence au Moyen-Orient par les bureaux de gestion de patrimoine pourraient bien marquer un tournant pour l’économie de l’émirat, qui dépend de plus en plus de l’attractivité qu’elle exerce sur les capitaux étrangers.
Jusqu’à récemment, Dubaï avait doublé sa population de millionnaires depuis 2014, atteignant plus de 81 000 personnes, selon Henley & Partners. Le marché immobilier de luxe y a connu cinq années de croissance consécutive, avec 500 propriétés vendues pour plus de 10 millions de dollars l’année dernière, contre seulement 30 en 2020.
Mais cette image de sécurité a été brisée. Au cours de la semaine écoulée, des incidents ont secoué l’émirat : une explosion a touché l’hôtel Fairmont The Palm, des débris de drone iranien ont provoqué un incendie à l’hôtel Burj Al Arab, et l’aéroport de Dubaï a été endommagé par un missile. Le consulat américain a également été la cible d’une attaque de drone.
"La guerre entre les États-Unis et Israël contre l’Iran bouleverse cet aura cruciale de sécurité à Dubaï", explique Jim Krane, chercheur à l’Institut Baker de l’Université Rice. "Le modèle économique de Dubaï repose sur les expatriés qui apportent les compétences, la main-d’œuvre et les capitaux. Il faut de la stabilité et de la sécurité pour attirer des étrangers qualifiés."
Une réaction rapide, mais une inquiétude persistante
Les autorités de Dubaï et des Émirats arabes unis ont tenté de rassurer les investisseurs, affirmant que la situation était "sous contrôle". La police de Dubaï a même menacé d’arrêter et d’emprisonner les influenceurs sur les réseaux sociaux qui diffuseraient des informations contredisant les annonces officielles ou susceptibles de provoquer la panique.
Cependant, l’inquiétude demeure. Des entreprises spécialisées dans l’évacuation ont vu la demande de jets privés exploser, dépassant largement l’offre disponible. Vimana Private Jets a reçu plus de 100 demandes en une seule nuit, un niveau d’activité jamais atteint depuis la pandémie, selon son PDG Ameerh Naran. Un vol de Riyad à l’Europe peut désormais coûter jusqu’à 350 000 dollars.
Dale Buckner, PDG de la société de sécurité Global Guardian et ancien membre des forces spéciales américaines, compare la situation à celle de l’Ukraine, soulignant que ses clients, des entreprises de finance et de conseil, cherchent à évacuer entre 1 000 et 3 000 employés. "Les Iraniens ciblent avec succès des hôtels de luxe et des aéroports à grande échelle, et commencent à perturber les infrastructures pétrolières", a-t-il déclaré. "Personne ne pensait que cela soit possible."
Un modèle économique vulnérable
Dubaï se distingue de ses voisins du Golfe par sa dépendance moins importante aux revenus pétroliers. L’émirat a misé sur l’attractivité de son environnement fiscal et économique pour attirer les richesses étrangères, créant des zones économiques spéciales et des programmes de visas dorés. En 2025, près de 10 000 millionnaires ont choisi de s’installer à Dubaï, représentant un afflux de 63 milliards de dollars, un chiffre supérieur à celui de tout autre pays au monde.
La ville abrite aujourd’hui 237 centimillionnaires et au moins 20 milliardaires. Le Dubai International Finance Centre (DIFC) comptait 1 289 entités familiales en début d’année, soit une augmentation de 61 % par rapport à l’année précédente, gérant plus de 1 200 milliards de dollars.
"La ville ne peut pas fonctionner si tous ceux qui ont un passeport étranger partent", met en garde Jim Krane. "Dubaï s’arrêterait littéralement. Dubaï est plus exposée aux risques d’un exode des expatriés."
Des fondamentaux solides, mais une vulnérabilité nouvelle
Malgré les tensions, certains acteurs économiques restent optimistes. Hasnain Malik, de Tellimer, souligne que les avantages fiscaux, réglementaires et la stabilité bancaire de Dubaï restent intacts. "Ces raisons n’ont pas changé", dit-il. "C’est uniquement sur le plan du mode de vie, et plus précisément de la sécurité, que les événements récents soulèvent des questions."
Dominic Volek, de Henley & Partners, rappelle que Dubaï a toujours fait preuve de résilience face à l’incertitude. Il souligne l’importance de la diversification géographique pour les familles fortunées, qui privilégient une présence dans plusieurs régions du monde pour faire face aux aléas géopolitiques.
Cependant, le marché immobilier de Dubaï pourrait subir des pressions. UBS estime que Dubaï présente le cinquième risque de bulle immobilière le plus élevé parmi 21 grandes villes, derrière Zurich et Los Angeles. Fitch Ratings prévoit une correction en 2026, avec une baisse des prix pouvant atteindre 15 %. L’exode des expatriés pourrait accentuer cette tendance.
