Plongeon dans la crise immobilière commerciale : Chicago et d’autres villes américaines voient les prix s’effondrer
CHICAGO – Les tours de bureaux autrefois valorisées à des centaines de millions de dollars changent de mains à des prix en chute libre, avec des remises allant jusqu’à 90 % dans les grandes villes américaines. Cette tendance, alimentée par la hausse des taux d’intérêt et l’essor du travail à distance, redessine le paysage immobilier commercial et pose des défis majeurs aux finances locales.
Chicago illustre particulièrement bien ce bouleversement. Selon des données récentes, un immeuble de bureaux centenaire situé dans le quartier historique de Printing House Row, au 401 S. State St., a été vendu pour seulement 4,2 millions de dollars, contre 68,1 millions de dollars en 2016 – une baisse de 94 %. La tour emblématique du Loop, au 311 S. Wacker Drive, a subi une dépréciation de 85 %, passant de 302 millions de dollars en 2014 à 45 millions de dollars aujourd’hui.
Même les propriétés plus récentes ne sont pas épargnées. L’intérêt de location à long terme de Boeing au 100 N. Riverside Plaza a été vendu 22 millions de dollars, en baisse par rapport aux 165 millions de dollars de 2005, soit une diminution de 87 %. Au 300 W. Adams St., un droit de bail sur l’immeuble a été cédé pour seulement 4 millions de dollars, contre 51 millions de dollars en 2012 – une remise de 92 %.
Ces transactions révèlent l’ampleur du changement économique dans le secteur de l’immobilier de bureaux. La chute des prix ne se limite pas aux propriétaires et aux investisseurs. Les tours de bureaux constituent un pilier de la base fiscale de nombreuses grandes villes, contribuant au financement des écoles, de la sécurité publique et des transports en commun. La baisse de la valeur des biens immobiliers pourrait donc avoir des répercussions importantes sur les budgets locaux.
La situation n’est pas propre à Chicago. À Dallas, une tour de bureaux de 18 étages a été vendue 26,1 millions de dollars l’année dernière, soit une baisse de 64 % par rapport à son prix de vente de 73 millions de dollars en 2016. À Saint-Louis, une tour de 44 étages a été cédée en 2022 pour 4,5 millions de dollars, une fraction des près de 205 millions de dollars qu’elle avait rapportés en 2006. Plus récemment, un immeuble de bureaux dans le centre-ville de San Jose, en Californie, a été vendu pour 23,7 millions de dollars, bien en deçà de son prix de vente de 80,1 millions de dollars en 2017. À Newton, dans le Massachusetts, un complexe de trois immeubles de bureaux a changé de mains l’année dernière pour 117,5 millions de dollars, soit environ la moitié de son prix de 235 millions de dollars en 2020.
Parallèlement à cette incertitude, les autorités municipales s’efforcent de préserver les principaux moteurs économiques de la ville, notamment les Chicago Bears. L’équipe explore un possible déménagement en Indiana, où un nouveau stade pourrait être construit près de Wolf Lake à Hammond, juste de l’autre côté de la frontière de l’État. Le gouverneur de l’Indiana, Mike Braun, a souligné l’environnement favorable aux entreprises de l’État, en contraste avec les impôts élevés et la réglementation stricte de l’Illinois.
Alors que la valeur des biens immobiliers diminue, les autorités locales sont confrontées à des choix difficiles : réduire les services, augmenter les impôts ailleurs ou absorber les déficits budgétaires croissants. La situation actuelle exige une réflexion stratégique et des solutions innovantes pour assurer la viabilité économique à long terme des centres-villes américains.
