## Austin Renforce la Responsabilité des Propriétaires avec le Program de Récidive
Des audits municipaux ont recommandé une refonte complète du programme en 2020. Des litiges ont mis en suspens des éléments majeurs de cet effort.
Les défauts ne sont pas toujours évidents dans les complexes d’appartements. La ville d’Austin estime qu’ils ne respectent pas les normes minimales de santé et de sécurité.
Certains ont une forte attractivité : des publicités lumineuses font la promotion d’appartements disponibles,de salles de sport et de piscines bien entretenues visibles de la route. Derrière cette façade,des logements se dégradent.
Les résidents peuvent être confrontés à des problèmes de température de l’eau, de chauffage et de climatisation, ainsi qu’à des infestations de rats, de cafards et de punaises de lit.
Ces propriétés, situées dans le nord et l’est d’Austin, font partie du Programme de Récidive de la ville. il a été créé par le conseil municipal en 2013 pour suivre et pénaliser les propriétés locatives en infraction répétée au code municipal. Ces infractions comprennent les infestations de parasites et de vermine, les accumulations de déchets et les problèmes structurels non résolus rapidement.
En octobre 2020, des audits municipaux ont recommandé une refonte complète du programme. Près de cinq ans plus tard, des responsables du service du code municipal affirment qu’un litige intenté par le propriétaire d’une des propriétés figurant sur la liste a mis en suspens de nombreux changements clés.
L’audit a révélé que le programme, « bien qu’ayant de bonnes intentions », n’a pas réussi à garantir que les locataires vivent dans des propriétés respectant les « normes minimales de santé et de sécurité ».Cela est dû au fait qu’il n’a pas suffisamment incité les propriétaires à remédier aux violations du code et qu’il n’a pas intensifié les mesures contre les pires contrevenants.
Le procès le plus récent, qui conteste la constitutionnalité du programme, est en instance devant un tribunal fédéral. Un juge fédéral s’est rangé du côté de la ville en mars et a rejeté l’affaire. Les propriétaires des appartements Mueller Flats, FBCC Citypoint, ont fait appel de cette décision début avril.Les avocats de FBCC n’ont pas répondu à la demande de commentaires.
Stephanie Sanchez, porte-parole du service des services de développement de la ville, a déclaré que « l’équipe d’inspection continue de répondre à toutes les plaintes et effectue des inspections annuelles » et prévoit de « maintenir le programme actuel en place dans un avenir prévisible ».
En attendant, certains propriétaires et un élu local estiment que le programme doit être remanié pour imposer des sanctions plus sévères aux propriétés les plus problématiques tout en établissant une échelle graduée pour les infractions mineures.
Près de 90 % des 87 propriétés figurant sur la liste des récidivistes au 1er avril se trouvaient dans les districts 1 à 4. La majeure partie de cette zone se trouve dans le Croissant Est, une zone de quartiers traditionnellement défavorisés sur le plan économique et souvent non blancs. Près de 40 % des 87 propriétés se trouvaient dans le district 4, au nord du centre d’Austin.
Lea Downey Gallatin, directrice de projet spécial au Austin Tenants’ Council, a déclaré que la concentration dans certaines parties de la ville pourrait être due à plusieurs facteurs. Il s’agit notamment de l’âge des aménagements, du bouche-à-oreille des locataires qui ont collaboré avec succès avec le service du code et du « comportement de propriétaire taudis », où les propriétaires exploitent les locataires qu’ils perçoivent comme plus vulnérables et moins susceptibles de dénoncer les mauvaises conditions de vie.
« ces bâtiments tombent en ruine à un rythme plus élevé », a déclaré Downey Gallatin.
## Comment en sommes-nous arrivés là ?
Un matin de mai 2012,une passerelle délabrée d’un complexe d’appartements du sud-est d’Austin s’est effondrée.
La passerelle du deuxième étage s’était partiellement détachée la nuit précédente et certains résidents avaient été évacués.Alors que les responsables de la ville interrogeaient les résidents touchés le lendemain matin, la passerelle s’est effondrée. Personne n’a été blessé,mais plus de 160 résidents ont été déplacés.
« jusqu’à ce moment-là, nous n’avions pas vraiment vu ce type d’événement se produire », a déclaré Daniel Word, directeur adjoint du service des services de développement.
Il a ajouté que l’incident avait mis en évidence pour les dirigeants de la ville les dangers du report de l’entretien des propriétés.
En 2013, en partie à la suite de l’effondrement de la passerelle, le conseil municipal d’Austin a créé le Programme de Récidive.
Le complexe de Burton Drive était en mauvais état depuis un certain temps. Au cours des 28 mois précédant l’effondrement, les responsables du code municipal s’étaient rendus sur la propriété plus de 30 fois, mais n’avaient pas remarqué les problèmes structurels des passerelles. Après l’effondrement, les inspecteurs ont constaté plus de 700 violations et ont condamné les 15 passerelles de la propriété.
À l’époque, des photographes ont capturé des fils exposés, un mur de soutènement en ruine, des espaces dans les cadres de fenêtres, une conduite d’eaux usées non bouchée et une planche de bois cassée traversant un trou béant dans le plafond d’un logement inoccupé au premier étage. La femme enceinte qui vivait au deuxième étage, directement au-dessus de ce logement, devait empiler des livres sous son canapé et ses meubles pour les maintenir à niveau, car le plancher s’affaissait énormément.
L’adresse associée à la propriété ne figurait pas sur la liste des récidivistes au 1er avril, ce qui signifie qu’elle ne répondait pas aux critères de violation du programme.Des années plus tard, l’audit de 2020 a révélé de multiples défauts dans le programme. Notamment, la ville n’intensifiait pas les cas les plus graves.
L’intensification peut inclure le renvoi à la commission des bâtiments et des normes de la ville,la traduction d’un propriétaire devant le tribunal municipal ou le programme de citation administrative de la ville,qui est similaire au tribunal municipal. Dans certains cas, la ville a le
Austin Renforce la Responsabilité des Propriétaires avec le Programme de Récidive : FAQ
Q : Qu’est-ce que le Programme de Récidive d’austin ?
R : Un programme municipal créé en 2013 pour suivre et pénaliser les propriétaires d’immeubles locatifs à Austin qui commettent des infractions répétées au code municipal (infestations, déchets, problèmes structurels non résolus).
Q : Quelles sont les infractions couvertes par le programme ?
R : Infestations de parasites, accumulations de déchets et problèmes structurels non résolus rapidement.
Q : Pourquoi le programme est-il en cours de refonte ?
R : Les audits municipaux de 2020 ont révélé que le programme manquait d’incitations suffisantes pour les propriétaires et n’intensifiait pas les sanctions pour les pires contrevenants.
Q : Qu’est-ce qui a retardé la modernisation du programme ?
R : Un litige intenté par un propriétaire d’une des propriétés figurant sur la liste.
Q : Où se trouvent principalement les propriétés concernées par le programme ?
R : Principalement dans les districts 1 à 4, notamment dans le Croissant Est d’Austin.
Q : quelles sont certaines des conditions rencontrées par les locataires dans ces propriétés ?
R : problèmes de température de l’eau, de chauffage et de climatisation, infestations, et problèmes structurels.
Q : Comment le programme a-t-il débuté ?
R : Il a été créé en 2013 suite à l’effondrement d’une passerelle en 2012 dans un complexe d’appartements,mettant en évidence les problèmes de report de l’entretien.
Q : Qu’est-ce que l’audit de 2020 a révélé ?
R : Que le programme n’incitait pas suffisamment les propriétaires à remédier aux violations du code et n’intensifiait pas les mesures contre les pires contrevenants.
Q : Quelles sont les prochaines étapes pour le programme ?
R : Le maintien du programme actuel en place dans un avenir prévisible, en attendant la résolution des recours en cours devant les tribunaux. Des améliorations potentielles incluent des sanctions plus sévères et une échelle graduée pour les infractions.
Résumé du Programme de Récidive d’Austin
| Aspect | Détails | Obstacles/Défis |
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| Objectif | Suivre et pénaliser les propriétaires d’immeubles locatifs en infraction répétée au code municipal. | |
| Création | 2013, suite à l’effondrement d’une passerelle d’appartements en raison du manque d’entretien. | |
| Infractions | Infestations,accumulations de déchets,problèmes structurels non résolus. | |
| Refonte Recommandée | En 2020, après l’audit municipal. | Litige en cours.|
| Défis du Programme | Manque d’incitations et d’intensification des sanctions. | |
| Zones Ciblées | Districts 1 à 4, notamment Croissant Est. | |
| Améliorations Potentielles | Sanctions plus sévères, échelle graduée pour les infractions. | |
| Situation Actuelle | maintien du programme actuel en attendant la résolution des litiges, malgré les recommandations de refonte. | |