Le rêve américain se déplace : les migrations redéfinissent le paysage immobilier commercial

Raleigh, Caroline du Nord – Le tableau des migrations aux États-Unis est en pleine mutation. Finie l’époque où l’attrait économique irrésistible de l’Ouest guidait les mouvements de population. Aujourd’hui, la famille, l’abordabilité et la qualité de vie sont les principaux moteurs, une tendance qui remodèle en profondeur le marché immobilier commercial, selon un rapport annuel de United Van Lines.

Alors que le « Go West, young man » est devenu un lointain souvenir, les Américains se tournent vers des villes de taille moyenne et des régions offrant un coût de la vie plus raisonnable. L’Oregon a ainsi pris la première place des destinations prisées en 2025, une première historique, tandis que la frénésie observée en Floride et au Texas pendant et après la pandémie s’est stabilisée. Six des dix États les plus attractifs se situent dans le Sud et le Sud-Est : la Virginie-Occidentale, la Caroline du Sud, la Caroline du Nord, l’Arkansas, l’Alabama et le Delaware.

“Les données révèlent que les Américains recherchent un rythme de vie différent, et des destinations comme l’Oregon, les Carolines et le Sud le leur offrent”, explique Eily Cummings, vice-présidente aux communications de United Van Lines. “Bien que le nombre total de déménagements résidentiels soit similaire à 2024, nous constatons une complexité accrue dans les raisons qui motivent les gens et des schémas migratoires de plus en plus divergents selon les groupes d’âge.”

Cette évolution démographique n’est pas sans conséquences pour les investisseurs immobiliers commerciaux. Ryan Severino, économiste en chef chez BGO, un fonds mondial d’investissement immobilier, souligne que les besoins en matière d’immobilier commercial évoluent avec les motivations des nouveaux arrivants. “Si la principale raison de ces migrations était une opportunité économique robuste, le type d’immobilier commercial nécessaire serait différent. Aujourd’hui, il faut miser sur des logements plus abordables, des parcs de bureaux modestes et des espaces de vente au détail adaptés aux revenus moyens et inférieurs.”

Un essoufflement de la ruée vers le Sud ?

La pandémie a déclenché une vague massive d’exode vers le Sud, alimentant les espoirs de gains rapides pour les promoteurs immobiliers, notamment dans le secteur du multifamilial. Certains investisseurs anticipaient une croissance des loyers de 6 à 8 % sur le long terme. Or, la réalité s’avère plus nuancée.

“Ils achetaient en pensant qu’ils allaient doubler leur investissement en cinq ans, mais les loyers sont désormais en baisse, en raison d’une offre excédentaire”, constate Manus Clancy, responsable de la stratégie des données chez Lightbox, une plateforme d’analyse de données immobilières commerciales. “Les gens sont venus pour économiser de l’argent, mais cette migration n’était pas exempte d’autres facteurs, comme le développement de nouveaux logements. En 2024, le volume de nouvelles constructions a atteint son plus haut niveau depuis 50 ans, et beaucoup d’acheteurs ont eu des regrets.”

L’Arizona, le Nevada et la Floride sont des exemples frappants d’États qui ont attiré des entreprises et des particuliers en quête d’une meilleure qualité de vie, mais qui voient désormais une partie de leur population les quitter.

Ralentissement général des migrations

Au-delà des fluctuations régionales, une tendance plus large se dessine : un ralentissement général des migrations aux États-Unis. Selon le Bureau du recensement américain, la croissance démographique, le taux de formation de nouveaux ménages et le taux de migration ralentissent avec le temps.

“Cela suggère que nous devons être plus prudents et plus sélectifs dans nos investissements immobiliers commerciaux”, prévient Ryan Severino. “Pendant des décennies, nous avons opéré sous l’hypothèse que ces schémas migratoires étaient durables et s’accéléraient. Or, c’est probablement l’inverse qui se produit.”

Vers un retour à des modèles plus traditionnels ?

Cette évolution pourrait favoriser un retour à des modèles plus traditionnels. Les jeunes générations, notamment les millennials et la Gen Z, se tournent vers des marchés plus abordables du Midwest, comme le New Jersey, qui offre une alternative moins coûteuse à New York. En parallèle, les retraités continuent de migrer vers le Sud, mais à un rythme moins soutenu qu’auparavant.

Les investisseurs immobiliers commerciaux doivent donc adapter leur stratégie. Selon Manus Clancy, les grands groupes comme Simon Property Group se montrent désormais plus sélectifs, privilégiant les projets haut de gamme. “Personne ne se lance plus dans la construction d’un centre commercial en pariant sur l’arrivée d’un million de personnes de l’Illinois, du Michigan et de l’Indiana. Ce n’est tout simplement pas réaliste.”

L’avenir semble appartenir aux commerces de proximité, aux supermarchés discount et aux magasins comme Walmart, répondant aux besoins d’une population en quête de pouvoir d’achat.

Un contexte économique plus large

Ces tendances migratoires s’inscrivent dans un contexte économique plus large, marqué par une inflation persistante et une incertitude croissante. Le coût du logement, en particulier, est devenu un facteur déterminant dans les décisions de déménagement.

Le gouvernement américain, à travers des initiatives telles que le programme “Housing First” et des incitations fiscales pour la construction de logements abordables, tente de répondre à cette crise du logement. Cependant, les défis restent considérables.

En définitive, le rêve américain se déplace, et avec lui, le paysage immobilier commercial. Les investisseurs qui sauront anticiper ces changements et s’adapter aux nouvelles réalités seront les mieux placés pour prospérer dans les années à venir.

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