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Frais de vérification de crédit hypothécaire : une hausse inquiétante pour les acheteurs

WASHINGTON (AP) – Un poste de frais de clôture, souvent négligé par les acheteurs, suscite une vive controverse dans le secteur hypothécaire américain : les frais de vérification de crédit. Bien que représentant une faible part du coût total d’une transaction immobilière, ces frais ont augmenté de manière significative ces dernières années et pourraient encore grimper de 40 à 50 % en 2026, selon la Mortgage Bankers Association (MBA).

La MBA a adressé une lettre à Bill Pulte, directeur de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), le 12 décembre dernier, demandant d’offrir aux prêteurs la possibilité de se fier à un seul rapport de crédit – plutôt qu’aux trois traditionnels, appelés « tri-merge » – pour les emprunteurs affichant un pointage de crédit de 700 ou plus.

Cette demande s’explique par l’augmentation exponentielle du coût des rapports « tri-merge », qui incluent les données d’Equifax, Experian et TransUnion. Al Bingham, un agent de prêt chez Momentum Loans dans l’Utah, décrit la situation comme « absurde ».

Les frais de vérification de crédit ne sont qu’une des nombreuses dépenses qui alourdissent le coût d’acquisition d’un logement. Les acheteurs doivent également faire face aux frais de dossier, aux commissions d’agent, aux évaluations et aux inspections. Ces coûts combinés représentent généralement de 3 à 6 % du montant du prêt, en plus de l’acompte. Pour un prêt de 350 000 $, cela peut représenter entre 10 500 $ et 21 000 $.

Bien que la plupart des prêteurs exigent un pointage de crédit minimal de 620, Fannie Mae, l’une des principales entreprises gouvernementales acheteuses d’hypothèques, a annoncé en novembre qu’elle ne nécessiterait plus de pointage minimal pour les demandes traitées par son système d’évaluation automatisé. Cependant, les acheteurs ayant un bon pointage de crédit pourraient bénéficier de la proposition de la MBA. En 2024, le pointage de crédit moyen des primo-accédants était de 734, selon la Federal Reserve Bank of New York, et de 775 pour les acheteurs expérimentés.

La FHFA, qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac, les plus grands acheteurs d’hypothèques sur le marché secondaire, a indiqué qu’elle « étudie diverses options pour améliorer le marché du logement ».

La Consumer Data Industry Association (CDIA), qui représente les agences d’évaluation du crédit, s’oppose à la proposition de la MBA, arguant qu’elle pourrait compromettre la précision des données, la concurrence et la confiance des investisseurs. La CDIA pointe également du doigt FICO, l’entreprise qui fournit les pointages de crédit, pour des augmentations de prix régulières.

FICO a réagi en affirmant qu’elle n’a aucun contrôle sur la tarification de ses pointages par d’autres parties et sur le prix des rapports de crédit. L’entreprise a également lancé un nouveau pointage, accessible directement aux prêteurs, qui contourne les agences d’évaluation du crédit.

Parallèlement, la FHFA a approuvé l’utilisation de VantageScore 4.0, un concurrent de FICO, qui prend en compte des données alternatives telles que les paiements de loyer et de services publics. Cependant, son adoption est encore en attente de directives opérationnelles supplémentaires. L’agence a également approuvé FICO 10T, un autre pointage qui analyse les habitudes de crédit sur une période plus longue, mais n’a pas encore autorisé son utilisation pour les prêts vendus à Fannie Mae et Freddie Mac.

Cette situation complexe met en lumière les défis auxquels sont confrontés les acheteurs et les prêteurs dans un marché du logement en constante évolution. La question de savoir si les frais de vérification de crédit continueront d’augmenter et comment la FHFA réagira reste à voir.