Les investisseurs institutionnels se retirent du marché immobilier américain, même avant l’intervention de Trump
Thousand Oaks, Californie – Un vent de panique souffle sur le marché immobilier américain. Les grands investisseurs institutionnels, qui avaient massivement investi dans les maisons individuelles après la crise financière de 2008, sont désormais en train de se désengager, vendant des milliers de propriétés. Ce mouvement s’est accéléré même avant l’annonce, fin janvier, d’un décret présidentiel visant à limiter leur capacité à acquérir des logements destinés à la location.
Selon les données de Parcl Labs, une société d’analyse du marché immobilier, les investisseurs sont désormais des vendeurs nets de maisons. Dans certaines villes, comme Dallas, Philadelphie et Houston, le phénomène est particulièrement marqué. À Dallas, par exemple, les investisseurs détiennent 9,2 % du parc immobilier, mais représentent 22,8 % des nouvelles annonces de vente.
"C’est un marché immobilier volatil, et les acteurs cherchent à réduire les risques", explique Jason Lewris, cofondateur de Parcl Labs. Il souligne que les loyers ne suivent plus la même trajectoire que les prix de vente, rendant la vente plus attractive financièrement.
Invitation Homes, l’un des plus grands propriétaires de logements individuels cotés en bourse, illustre cette tendance. Dans son dernier rapport trimestriel, l’entreprise a annoncé avoir vendu 315 maisons existantes, tandis que ses acquisitions se limitaient à des constructions neuves destinées à la location. Pour l’ensemble de l’année 2025, Invitation Homes a vendu 1 356 maisons, souvent à des familles souhaitant devenir propriétaires.
L’administration Trump a réagi à cette situation en signant un décret visant à restreindre l’acquisition de maisons individuelles par les investisseurs institutionnels. Une proposition de loi plus détaillée a ensuite été soumise au Congrès, prévoyant d’interdire aux investisseurs détenant plus de 100 propriétés d’en acquérir de nouvelles.
Bien que les chiffres varient selon les propositions de loi, l’objectif est clair : limiter l’influence des grands investisseurs sur le marché immobilier et favoriser l’accès à la propriété pour les particuliers.
Il est important de noter que les investisseurs institutionnels ne représentent qu’une petite part du marché locatif. Selon une analyse de Bank of America, 80 % des logements locatifs individuels sont détenus par des propriétaires individuels détenant moins de 10 biens. Les investisseurs possédant entre 10 et 1 000 maisons représentent 17 % du marché, tandis que les grands investisseurs ne détiennent que 3 % du parc locatif.
Cependant, leur impact est significatif, notamment en termes de concurrence pour les acheteurs potentiels. Après la crise de 2008, les investisseurs avaient profité des prix bas et des nombreuses saisies immobilières pour acquérir des propriétés et les transformer en logements locatifs. Cela a contribué à réduire l’offre de maisons disponibles à la vente pour les particuliers, en particulier dans certaines villes comme Atlanta, où les acheteurs se sont retrouvés en concurrence avec des acheteurs disposant de liquidités importantes.
Aujourd’hui, les investisseurs semblent se tourner vers de nouvelles stratégies, notamment la construction de logements locatifs. Invitation Homes a récemment acquis ResiBuilt Homes, un promoteur spécialisé dans la construction de logements locatifs dans le sud-est des États-Unis, et prévoit d’étendre cette activité. AMH, anciennement American Homes 4 Rent, a également investi massivement dans la construction de communautés locatives.
"L’un des moyens les plus constructifs de contribuer est d’ajouter davantage de logements sur les marchés que nous desservons", a déclaré Dallas Tanner, PDG d’Invitation Homes, lors d’une récente conférence téléphonique avec les analystes.
Rick Palacios, directeur de la recherche chez John Burns Research and Consulting, explique que ce changement de stratégie est en partie dû à l’augmentation des prix de l’immobilier après 2020. Les investisseurs ont vendu leurs actifs à des prix élevés et réinvesti dans la construction de logements locatifs, où ils peuvent obtenir des rendements plus importants. De plus, les constructeurs ajustent leurs prix en temps réel, contrairement aux vendeurs de biens existants.
Ce mouvement pourrait avoir des conséquences importantes sur le marché immobilier américain, en augmentant l’offre de logements locatifs et en réduisant la pression sur les prix de vente. Reste à voir si ces nouvelles stratégies permettront de rendre le logement plus abordable pour tous.