Réduction des plus-values immobilières : une solution au manque de logements aux États-Unis ?
WASHINGTON – Au milieu d’une crise du logement persistante aux États-Unis, des législateurs républicains explorent des moyens de stimuler l’offre en réduisant les impôts sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. L’idée, qui suscite le débat parmi les experts, vise à encourager les propriétaires à vendre leurs logements, augmentant ainsi le nombre de propriétés disponibles sur le marché.
Les sénateurs Ted Cruz (Texas) et Tim Scott (Caroline du Sud) ont récemment adressé une lettre au secrétaire au Trésor, Scott Bessent, l’exhortant à utiliser ses pouvoirs exécutifs pour réduire les impôts sur les plus-values en indexant le « prix de base » d’un actif – son prix d’achat initial – à l’inflation. Actuellement, les investisseurs paient des impôts sur la différence entre le prix de base et le prix de vente. L’indexation permettrait de tenir compte de l’inflation, réduisant ainsi l’imposition des gains en capital.
Selon les sénateurs Cruz et Scott, cette mesure fiscale inciterait les propriétaires de longue date, qui ont accumulé une importante plus-value, à vendre leurs biens. Ils estiment que cela augmenterait l’offre de logements pour les jeunes familles souhaitant acquérir leur première propriété. En 2025, le déficit en logements aux États-Unis a atteint une estimation de 4,03 millions d’unités, selon Realtor.com, en hausse par rapport aux 3,8 millions de 2024.
Cette proposition intervient alors que d’autres initiatives législatives sont à l’étude au Congrès. Le « More Homes on the Market Act », présenté en 2025 par des élus des deux partis, vise à doubler les exonérations d’impôts sur les plus-values pour les ventes de résidences principales et à les ajuster annuellement en fonction de l’inflation. Si elle était adoptée, cette loi porterait les exonérations à 500 000 dollars pour les célibataires et à 1 million de dollars pour les couples mariés, des montants inchangés depuis 1997.
Le Comité d’étude républicain a également proposé une approche plus radicale dans son plan « Reconciliation 2.0 », en préconisant l’élimination totale de l’impôt sur les plus-values sur les propriétés vendues à des primo-accédants et sur les ventes de logements locatifs à leurs locataires.
L’ancien président Donald Trump a exprimé son intérêt pour l’idée en juillet dernier, après qu’une proposition similaire ait été présentée par l’ancienne représentante Marjorie Taylor Greene. « Si la Réserve fédérale baissait les taux d’intérêt, nous n’aurions même pas à faire ça », a-t-il déclaré à l’époque. « Mais nous envisageons de ne pas taxer les plus-values sur les maisons. »
Cependant, l’efficacité de ces mesures fiscales pour résoudre la crise du logement est remise en question. Une étude récente de la National Association of Realtors a révélé qu’un nombre croissant de vendeurs dépassent les limites d’exonération des plus-values. L’organisation estime que 34 % des propriétaires pourraient dépasser l’exonération de 250 000 dollars pour les célibataires et 10 % celle de 500 000 dollars pour les couples mariés.
Une analyse du Budget Lab de Yale a montré que les propriétaires qui dépassent ces limites sont généralement plus riches et ont des revenus plus élevés. Selon Howard Gleckman, chercheur associé au Urban-Brookings Tax Policy Center, ces mesures fiscales auraient un impact limité sur le comportement des vendeurs. « La plupart des personnes âgées ne pensent pas aux impôts lorsqu’elles envisagent de vendre leur maison », a-t-il déclaré. « Il existe de nombreuses autres raisons pour lesquelles elles ne déménagent pas. »
Une étude de Brookings Institute a également souligné que la plupart des ménages âgés ne bénéficieraient pas des propositions d’élargissement des exonérations d’impôts sur les plus-values, ce qui remet en question leur capacité à résoudre le problème de l’offre de logements.