Manhattan redonne un coup de fouet au marché des bureaux grâce à l’IA et au retour au bureau
New York, le 26 octobre 2025 – Le marché des bureaux de Manhattan a connu une reprise spectaculaire en 2025, propulsé par un regain d’embauches dans le secteur technologique, notamment dans le domaine de l’intelligence artificielle, et par un retour progressif des employés au bureau. Les chiffres du quatrième trimestre, publiés par Colliers, révèlent une augmentation de plus de 25% du volume de baux par rapport au trimestre précédent, atteignant 11,87 millions de pieds carrés.
Cette dynamique positive représente un tournant pour un marché qui peinait à se remettre des bouleversements causés par la pandémie de COVID-19. La demande est en hausse de 16% sur un an, dépassant de près de 52% la moyenne trimestrielle des cinq dernières années et de 43,5% la moyenne des dix dernières années. Il s’agit du trimestre le plus dynamique depuis le quatrième trimestre 2019. Sur l’ensemble de l’année 2025, le volume de baux a été le plus élevé depuis 2019, ne devançant que de 2,4% les chiffres pré-pandémiques.
“La forte performance de Manhattan en 2025 n’est pas le fruit du hasard, mais la continuation d’une reprise amorcée en 2024”, explique Frank Wallach, directeur général de Colliers pour la recherche et le développement commercial à New York. “La demande en 2025 a été alimentée par une tendance à la qualité pour attirer et retenir les talents, la mise en œuvre de politiques de retour au bureau, l’expansion de grands locataires comme Amazon, NYU et BlackRock, et l’émergence de l’industrie de l’IA qui s’installe dans Manhattan.”
L’attrait pour les espaces de bureaux de haute qualité est particulièrement marqué. Selon un rapport distinct de CoStar, 69% de tous les espaces loués se situent dans des bâtiments classés quatre ou cinq étoiles, contre 66% en 2024. Les quinze plus importantes transactions de location de l’année ont toutes eu lieu dans ce type de propriétés. L’engagement de Deloitte pour 800 000 pieds carrés au 70 Hudson Yards, un immeuble de bureaux de premier plan, illustre cette tendance.
Une offre qui se resserre et des loyers en hausse
L’offre d’espaces de bureaux disponibles reste supérieure d’environ 37% à celle du début de la pandémie en mars 2020, mais elle est en baisse par rapport au pic post-pandémique de février 2024. Cette diminution de l’offre, combinée à la demande croissante, contribue à resserrer le marché et à faire grimper les loyers.
Le loyer moyen demandé à Manhattan a augmenté de 1,5% au quatrième trimestre par rapport au trimestre précédent, atteignant 76 dollars par pied carré, son niveau le plus élevé depuis octobre 2020. Les immeubles de classe A, caractérisés par une construction récente, affichent une augmentation de 1,6% à 83 dollars par pied carré. Les immeubles de classe B, plus anciens mais bien situés, bénéficient également de cette dynamique, avec des investissements dans des rénovations qui ont permis d’augmenter les loyers de 1,1% à un niveau record de 68,61 dollars par pied carré.
Les conversions d’immeubles et l’absorption nette positive
La reprise du marché est également soutenue par la conversion de millions de pieds carrés d’immeubles de bureaux en d’autres types d’espaces. Cette transformation a incité les entreprises à se relocaliser, contribuant ainsi à la demande. L’absorption nette trimestrielle, qui mesure l’évolution de l’occupation physique des espaces, a été positive de près de 4 millions de pieds carrés. Sur l’ensemble de l’année 2025, elle a atteint 15,56 millions de pieds carrés, dont 2,14 millions de pieds carrés ont été retirés du marché pour des projets de conversion.
Malgré ces améliorations, le marché des bureaux de Manhattan reste confronté à un excédent d’offre par rapport à la situation pré-pandémique. Frank Wallach souligne qu’il faudra que la demande soutenue et les conversions d’immeubles se poursuivent en 2026 et 2027 pour absorber la moitié de l’offre excédentaire post-pandémique.
Un signal positif pour l’économie new-yorkaise
La reprise du marché des bureaux de Manhattan est un signe encourageant pour l’économie new-yorkaise, qui dépend fortement de ce secteur. Elle témoigne de la résilience de la ville et de sa capacité à s’adapter aux nouvelles réalités du travail. Le regain d’intérêt pour les espaces de bureaux de qualité, stimulé par l’IA et le retour au bureau, pourrait bien marquer le début d’une nouvelle ère pour le marché immobilier de Manhattan.
[Intégration potentielle d’une vidéo YouTube sur l’impact de l’IA sur le marché immobilier : exemple, une interview d’un expert immobilier sur les tendances actuelles.]
[Intégration potentielle d’un post Instagram d’un architecte présentant un projet de conversion d’un ancien immeuble de bureaux en logements : exemple, une photo avant/après du projet.]
[Intégration potentielle d’un tweet d’un responsable gouvernemental local saluant la reprise du marché des bureaux : exemple, un tweet annonçant des initiatives pour soutenir le secteur immobilier.]
