Les grands centres commerciaux d’Asie mutent en pôles multifonctionnels, intégrant espaces de travail, centres de santé et infrastructures de loisirs pour contrer la baisse de la consommation traditionnelle. Selon les rapports financiers de 2026, ces complexes immobiliers, notamment en Chine et en Asie du Sud-Est, réallouent désormais jusqu’à 30 % de leur surface aux services non commerciaux. Cette transformation marque une rupture majeure avec le modèle du « temple de la consommation » qui a dominé l’urbanisme asiatique durant les deux dernières décennies.
La diversification des revenus face à l’essor du commerce en ligne
Le modèle économique des centres commerciaux asiatiques repose de moins en moins sur la location aux détaillants de mode. À Singapour et à Shanghai, les promoteurs immobiliers privilégient les baux de longue durée avec des opérateurs de « co-working » et des cliniques spécialisées. Cette stratégie vise à garantir un flux de fréquentation quotidien, indépendamment des fluctuations du commerce de détail, un secteur durement impacté par la pénétration massive du e-commerce dans ces zones géographiques.
Les données publiées par le cabinet de conseil immobilier JLL indiquent que la part des espaces consacrés aux loisirs et aux services a progressé de 12 % depuis 2023. Cette transition répond à une nécessité structurelle : le taux d’occupation des enseignes de prêt-à-porter a diminué dans les centres de périphérie, tandis que la demande pour des espaces de bureaux « flexibles » situés à proximité des nœuds de transport en commun a crû de 8 % sur les douze derniers mois. Cette dynamique est corroborée par les échanges lors des dernières assemblées générales de groupes comme Sun Hung Kai Properties, où la direction a souligné la nécessité de sécuriser des revenus locatifs plus stables face à la volatilité des ventes au détail.
L’intégration des services de santé et d’éducation
Un nombre croissant de centres commerciaux, tels que le Jewel Changi Airport à Singapour, intègrent désormais des services qui étaient autrefois réservés aux zones d’activités tertiaires. Cette tendance, décrite par les analystes comme une « hyper-densification des usages », transforme ces lieux en micro-villes. En intégrant des services essentiels, les propriétaires cherchent à ancrer le centre commercial dans la routine quotidienne des riverains, plutôt que de dépendre exclusivement du tourisme ou du shopping de destination.
Les gestionnaires immobiliers soulignent que la présence de centres médicaux et de garderies d’enfants augmente le temps moyen passé par les visiteurs de 45 minutes par session. Selon le rapport annuel du groupe CapitaLand, cette augmentation du temps de présence est directement corrélée à une hausse de 5 % des dépenses dans les zones de restauration adjacentes. Cette stratégie de rétention est devenue cruciale pour maintenir la valeur des actifs dans un marché immobilier saturé.
« L’objectif est de créer un écosystème où le consommateur n’a plus besoin de quitter le bâtiment pour satisfaire ses besoins quotidiens, de la consultation médicale à la réunion de travail », a déclaré Tan Wee Seng, analyste financier spécialisé dans l’immobilier commercial en Asie. Cette vision est partagée par les instances réglementaires de plusieurs métropoles, qui facilitent désormais les changements de zonage pour permettre ces usages mixtes au sein de structures initialement conçues uniquement pour le commerce.
Les défis de la rentabilité locative
Malgré cette mutation, la rentabilité à long terme reste incertaine. Si les espaces de services garantissent une stabilité locative, ils génèrent des marges plus faibles pour les propriétaires par rapport aux baux commerciaux classiques basés sur le chiffre d’affaires. Historiquement, les centres commerciaux asiatiques bénéficiaient de clauses de loyer variable, indexées sur les performances des détaillants de luxe, un mécanisme absent des contrats de location de bureaux ou de cabinets médicaux.
Le passage d’un modèle de « destination shopping » à celui de « destination de vie » nécessite des investissements lourds en réaménagement technique, notamment pour répondre aux normes de sécurité incendie et d’accès PMR (personnes à mobilité réduite) dans les zones médicalisées. En 2026, le coût moyen de transformation d’un étage de centre commercial en espace de bureaux est estimé à 1 200 dollars par mètre carré, selon une étude de CBRE. Ces investissements, bien que nécessaires pour la reconversion des espaces vacants, pèsent sur les flux de trésorerie disponibles (Free Cash Flow) des sociétés foncières cotées.
La pérennité de ce modèle dépendra de la capacité des gestionnaires à maintenir un équilibre entre le taux de fréquentation des services et la désirabilité des espaces de vente au détail haut de gamme, seuls capables de maintenir des loyers élevés au mètre carré. Les investisseurs surveillent désormais de près le ratio entre « espaces de services » et « espaces de vente » dans les prochains rapports trimestriels des grands groupes fonciers cotés à Hong Kong et à Tokyo. Ce ratio, devenu un indicateur clé de performance (KPI) pour les analystes financiers, permet d’évaluer la résilience du portefeuille immobilier face aux mutations des modes de vie urbains.
Enfin, le cadre réglementaire reste un facteur déterminant. À Tokyo, les autorités municipales ont récemment révisé leurs directives d’urbanisme pour encourager la mixité fonctionnelle, permettant aux propriétaires de centres commerciaux de bénéficier d’incitations fiscales lorsqu’ils intègrent des infrastructures sociales. Cette évolution réglementaire, suivie de près par les marchés, pourrait servir de modèle pour d’autres grandes capitales asiatiques confrontées à une offre commerciale excédentaire.
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