Le marché immobilier résidentiel roumain a connu des difficultés ces dernières années. Des pratiques abusives de certains promoteurs ont souvent entraîné des retards dans l’achèvement ou la remise de projets déjà payés, causant ainsi des pertes financières pour les acheteurs.
Des problèmes tels que la demande d’acomptes considérables, l’absence de garanties raisonnables en cas de remise tardive, et parfois la vente d’un même bien à plusieurs acheteurs, sont quelques exemples.
En réponse à cela, une nouvelle loi sur la responsabilité contractuelle et la responsabilité financière dans les contrats préliminaires avec les promoteurs immobiliers est actuellement en discussion au parlement roumain. Elle vise à renforcer la protection juridique et financière des acheteurs, en particulier pour les projets de développement immobilier comprenant des copropriétés et des zones résidentielles. L’objectif est de clarifier les pratiques contractuelles les plus importantes, d’augmenter les normes de responsabilité des promoteurs et de garantir un environnement sûr et transparent pour les transactions.
Quelles sont les mesures les plus importantes ?
Un maximum de 15 % de la valeur de la commande comme acompte sans assurance
Une disposition importante limite les acomptes que les promoteurs immobiliers peuvent demander à 15 % de la valeur contractuelle s’il n’y a pas d’assurance pour le transfert de propriété.Cette limite supérieure vise à éviter que les acheteurs ne courent le risque de perdre des sommes importantes en cas de non-respect de la remise, réduisant ainsi leurs risques financiers. De plus, les promoteurs sont encouragés à respecter leurs obligations contractuelles. Si une assurance est disponible pour protéger ces fonds, un acompte plus élevé devrait être autorisé.
Les promoteurs doivent assurer les risques liés au transfert de propriété
Un risque courant est que les promoteurs abandonnent des projets avant leur achèvement, de sorte que les acheteurs ne reçoivent pas le bien ou leur argent. Pour éviter cela, les promoteurs devraient être obligés de souscrire une assurance de transfert de propriété qui couvre les dommages subis par les acheteurs en cas d’échec du projet.
Cette mesure stabilise le marché et augmente la protection des acheteurs contre les conséquences financières d’un non-respect, par exemple en cas de faillite du partenaire contractuel.
Aucune obligation d’achat avant l’octroi du permis de construire et l’achèvement du plan d’étage
certains promoteurs concluent des contrats préliminaires avant que le permis de construire ne soit inscrit au registre foncier ou que le plan d’étage ne soit achevé. Cela crée une incertitude pour les acheteurs et comporte des risques juridiques, surtout si les projets ne sont pas approuvés.
Selon le projet de loi, ces contrats ne peuvent être signés que lorsque le permis de construire est inscrit au registre foncier et que le plan d’étage est achevé.
Les contrats préliminaires ne sont notariés et effectifs qu’avec l’inscription au registre foncier
Tous les contrats préliminaires pour les copropriétés doivent être notariés et, comme condition préalable à leur validité, inscrits au registre foncier.
Cela augmente le poids juridique de tels accords et garantit que les transactions sont pleinement formalisées. De plus, l’enregistrement d’une hypothèque légale pour l’acompte offrirait à l’acheteur une protection supplémentaire en assurant une voie de remboursement si le bien n’est pas livré, minimisant ainsi le risque financier.
* Comptes spéciaux pour les coûts de construction et responsabilité du directeur général
Afin d’empêcher l’utilisation abusive des acomptes, les promoteurs devraient être tenus d’ouvrir un compte bancaire spécial qui est utilisé exclusivement pour les coûts de construction. Ce compte doit être géré correctement, le directeur général étant personnellement responsable de toute utilisation non autorisée des fonds.
Cela devrait uniquement garantir l’utilisation des paiements par l’acheteur pour l’achèvement du projet et réduit considérablement le risque d’abus. La responsabilité du directeur général crée un autre niveau de sécurité et renforce la confiance des acheteurs dans le processus.
Bien que la version finale de la loi n’ait pas encore été déterminée avant son adoption, il est prévisible que l’acquisition immobilière dans le cadre de projets de développement pour les copropriétés et les zones résidentielles qui sont construits par des promoteurs immobiliers sera bientôt soumise à des conditions plus strictes.
Le marché du logement nécessite un équilibre approprié entre la protection des acheteurs et les réglementations pour les promoteurs immobiliers, car des conditions trop strictes peuvent affecter l’accès des constructeurs au marché et peuvent affecter l’offre de logements, qui a déjà diminué dans certaines régions de Roumanie ces dernières années.
Les nouvelles Mesures pour Protéger les Acheteurs Immobiliers en Roumanie
Face aux arduousés rencontrées par le marché immobilier résidentiel roumain, une nouvelle loi est en discussion pour renforcer la protection des acheteurs. Cette loi vise à mitiger les pratiques abusives et à garantir un environnement clear et sûr pour les transactions immobilières.
Mesures Clés de la Nouvelle Loi
Voici les mesures les plus importantes envisagées :
Acomptes Limitée : Un maximum de 15 % de la valeur du bien comme acompte est autorisé sans assurance.
Assurance Obligatoire : Les promoteurs doivent souscrire une assurance pour les risques liés au transfert de propriété.
Contrats Préliminaires Conditionnés : Les contrats préliminaires ne peuvent être signés qu’après l’obtention du permis de construire et l’achèvement du plan d’étage.
Notarisation et Enregistrement Obligatoires : Les contrats préliminaires doivent être notariés et enregistrés au registre foncier.
* Comptes Spéciaux et Responsabilité du Directeur Général : Des comptes spéciaux dédiés aux coûts de construction sont prévus, avec une responsabilité personnelle du directeur général en cas d’utilisation abusive des fonds.
Tableau Récapitulatif des Mesures
| mesure | Description | Objectif |
| :————————————————————- | :————————————————————————————————————————————————————- | :———————————————————————– |
| Acompte Limité (sans assurance) | Limite des acomptes à 15 % de la valeur du bien | Réduire le risque financier pour les acheteurs. |
| Assurance Transfert de Propriété | Obligation pour les promoteurs de souscrire une assurance. | Protéger les acheteurs contre les pertes en cas d’échec du projet. |
| Contrats Préliminaires Conditionnés | Signature des contrats uniquement après permis de construire et plan d’étage. | Éviter l’incertitude et les risques juridiques. |
| Notarisation et Enregistrement Obligatoires des Contrats | Formalisation des contrats préliminaires par notaire et enregistrement au registre foncier. | Renforcer la validité juridique et la sécurité des transactions. |
| comptes Spéciaux et Responsabilité du Directeur Général | Création de comptes bancaires dédiés aux coûts de construction,avec la responsabilité du directeur général.| Garantir l’utilisation appropriée des fonds et renforcer la confiance. |
FAQ : Questions Fréquentes
Quelle est la limite d’acompte sans assurance ?
La limite est de 15 % de la valeur du bien.
Les promoteurs doivent-ils obligatoirement souscrire une assurance ?
Oui,pour les risques liés au transfert de propriété.
Quand les contrats préliminaires peuvent-ils être signés ?
Seulement après l’obtention du permis de construire et l’achèvement du plan d’étage.
Les contrats préliminaires doivent-ils être notariés ?
Oui, et enregistrés au registre foncier.
Qui est responsable de la gestion des fonds ?
Le directeur général est personnellement responsable de la gestion des fonds sur les comptes spéciaux.
