Le marché locatif américain à la croisée des chemins : entre offre excédentaire et appétit des investisseurs
Par Antoine Dubois, Rédacteur en chef, Section Économie, nouvelles-du-monde.com
NEW YORK – Le marché locatif américain est en pleine mutation. Alors que l’offre de logements multifamiliaux atteint des sommets historiques, entraînant une baisse des loyers, l’intérêt des investisseurs pour ce secteur ne faiblit pas. Un paradoxe qui témoigne d’une confiance dans un rebond futur, mais qui soulève également des questions sur la santé à court terme du marché immobilier.
Selon les données d’Apartment List, les loyers nationaux ont débuté 2026 sur une note basse, avec une baisse de 1,4% sur un an en janvier, la plus forte baisse annuelle depuis septembre 2023. Le loyer médian national est désormais inférieur de plus de 6% à son pic de 2022. Cette baisse est directement liée à une augmentation record des taux de vacance, atteignant 7,3% en janvier, un niveau jamais vu depuis le début des relevés d’Apartment List en 2017. Il faut désormais en moyenne 41 jours pour louer un logement, soit quatre jours de plus qu’en janvier 2025.
“Nous sommes passés du pic d’une vague de construction de logements multifamiliaux, mais un approvisionnement important de nouveaux logements continue d’arriver sur le marché et se heurte à une demande atone, ce qui entraîne une augmentation continue des taux de vacance”, explique Chris Salviati, économiste en chef chez Apartment List. Plus de 600 000 nouveaux logements multifamiliaux ont été mis sur le marché en 2024, le plus grand nombre depuis 1986. Bien que ce chiffre soit tombé à 500 000 en 2025, 2026 devrait connaître un approvisionnement encore supérieur à la moyenne.
Le Sun Belt, nouvel eldorado pour les investisseurs
Face à ce contexte, certains acteurs majeurs du secteur immobilier, comme Camden Property Trust, réorientent leurs stratégies. Le géant de l’immobilier, présent dans le top 10 des REIT (Real Estate Investment Trusts), a discrètement mis en vente l’ensemble de son portefeuille californien, composé de 11 propriétés d’une valeur totale d’environ 1,5 milliard de dollars. Une décision qui a suscité un intérêt considérable.
“Nous avons une demande énorme pour ces biens en ce moment”, a déclaré Ric Campo, PDG de Camden, à CNBC. “Pas deux ou trois, mais des centaines.” L’entreprise souhaite désormais concentrer ses investissements sur le Sun Belt, une région qui, selon elle, offrira une meilleure dynamique de croissance à partir de 2026-2027.
“Nous pensons que les marchés du Sun Belt seront, une fois qu’ils se seront redressés, des marchés avec une meilleure dynamique de croissance que la Californie. Notre croissance du flux de trésorerie à long terme, ou la croissance du revenu d’exploitation net, sera mieux concentrée dans le Sun Belt que dans le sud de la Californie”, a-t-il précisé.
Cette stratégie s’inscrit dans une tendance plus large. Les investisseurs semblent privilégier les régions du Sud-Est, du Midwest et du Texas, attirés par les tendances migratoires, l’abordabilité et les politiques favorables aux entreprises. Une analyse corroborée par la dernière enquête de Berkadia sur le sentiment des investisseurs, qui révèle que 87% des investisseurs prévoient d’étendre modérément ou agressivement leurs portefeuilles multifamiliaux en 2026.
Un décalage entre fondamentaux et appétit des investisseurs
Ce regain d’intérêt pour le secteur immobilier, alors que les fondamentaux sont en berne, est qualifié de “conflit déterminant” par Mark Franceski, directeur de la recherche et des valeurs mobilières chez Zelman & Associates. Le volume des transactions a augmenté sur une base annuelle pendant 14 mois consécutifs, malgré une stagnation des taux de capitalisation.
“Les gens regardent au-delà de la faiblesse actuelle pour ce qu’ils perçoivent comme un environnement meilleur demain”, explique Samuel Sahn, associé gérant et gestionnaire de portefeuille chez Hazelview Investments, une société canadienne de gestion d’actifs de 11 milliards de dollars. “Pour les entités privées qui ont des capitaux à investir et qui adoptent une perspective de cinq à dix ans, car c’est le délai de leurs fonds privés, elles apprécient la situation du monde en 2027 et au-delà.”
Sahn anticipe une augmentation de la formation de ménages et un ralentissement marqué des débuts de construction de logements multifamiliaux, ce qui donnera aux propriétaires un plus grand pouvoir de fixation des prix pour les nouveaux baux et les renouvellements.
Cependant, Franceski souligne l’importance cruciale de la localisation. “Je traiterais les marchés locaux comme des actions. C’est un marché de sélection de marchés, comme le marché boursier. Les gens se concentrent sur les régions et les marchés.”
Au-delà des appartements classiques : le potentiel de la diversification
Les analystes soulignent également les réglementations strictes de la Californie comme un facteur incitant à la diversification. Alexander Goldfarb, directeur général et analyste principal chez Piper Sandler, estime que la réduction de l’exposition à un État fortement réglementé est un atout, comparé à l’orientation plus large de Camden vers le Sun Belt.
Enfin, certains experts suggèrent d’explorer des alternatives au sein du secteur immobilier, comme les résidences pour personnes âgées et les logements étudiants, qui bénéficient également de tendances démographiques favorables. Le marché des résidences pour personnes âgées, en particulier, peine à répondre à la demande croissante, comme le soulignait un rapport de CNBC en août 2025. [Lien vers l’article CNBC sur les résidences pour personnes âgées : https://www.cnbc.com/2025/08/19/senior-living-housing-market-cant-keep-up-with-demand.html]
En conclusion, le marché locatif américain est confronté à des défis importants, mais il offre également des opportunités pour les investisseurs avertis. La clé du succès réside dans une analyse approfondie des marchés locaux, une diversification stratégique et une vision à long terme.