La proposition de Trump sur l’immobilier pourrait toucher les familles fortunées, au-delà de Wall Street
Miramar, Floride – La promesse de Donald Trump de limiter l’acquisition de maisons individuelles par les « grands investisseurs institutionnels » pourrait avoir des conséquences inattendues, touchant potentiellement les bureaux de gestion de patrimoine des familles les plus riches d’Amérique, au-delà des fonds spéculatifs visés initialement.
L’annonce de l’ancien président, visant principalement des acteurs comme Blackstone, a soulevé des inquiétudes quant à la définition exacte de ce qu’il considère comme un « grand investisseur institutionnel ». Vicki Odette, associée chez Haynes Boone, spécialisée dans le conseil aux family offices, explique que ces structures ne sont pas nécessairement à l’abri d’un tel encadrement.
Selon une étude récente de Campden Wealth et RBC Wealth Management, trois quarts des family offices nord-américains investissent dans l’immobilier, allouant en moyenne 18% de leur capital à ce secteur. Les résidences unifamiliales représentent près d’un tiers de leurs investissements immobiliers. Ces chiffres soulignent l’importance de l’immobilier résidentiel dans les stratégies d’investissement de ces entités.
La définition précise du seuil qui déclencherait l’application de la future réglementation reste floue. Les discussions actuelles au Congrès et au sein des agences gouvernementales se concentrent davantage sur le nombre de propriétés détenues que sur la taille globale des actifs de l’investisseur. Un rapport de 2024 du Government Accountability Office (GAO) a ciblé les investisseurs possédant plus de 1.000 propriétés de quatre unités ou moins. Le projet de loi “Stop Predatory Investing Act”, présenté en mars dernier, va encore plus loin, qualifiant de « propriétaires de biens résidentiels uniques disqualifiés » les contribuables détenant directement ou indirectement 50 propriétés ou plus.
“De nombreuses familles fortunées pourraient se retrouver involontairement concernées par cette mesure, car elles sont des promoteurs immobiliers qui ont fait fortune dans ce secteur”, souligne Odette. Si les family offices privilégient généralement les immeubles collectifs et les développements commerciaux, certains, notamment dans le sud des États-Unis, possèdent des portefeuilles significatifs de maisons individuelles en zones suburbaines ou rurales.
Michael Cole, associé gérant de R360, une communauté d’investisseurs fortunés, tempère cependant : “Il est encore trop tôt pour savoir si cette interdiction affectera les family offices.” Il rappelle également la complexité de la structure de ces entités. “Il n’existe pas d’entité juridique appelée ‘family office’. Ce sont des organisations qui fonctionnent selon le concept d’un bureau familial, mais ce n’est pas une structure juridique en soi.”
Arielle Frost, associée chez Withers, spécialisée dans le droit immobilier, estime que les fonds spéculatifs seront les premiers touchés. Elle souligne néanmoins l’incertitude quant à la pérennité de cette politique : “La première étape est cruciale, car elle nécessite un soutien et une dynamique importants. La question est de savoir si l’élan s’essoufflera ou si l’administration continuera à se concentrer sur ce sujet.”
L’impact potentiel de cette proposition sur le marché immobilier américain est considérable. Une restriction de l’investissement institutionnel pourrait affecter l’offre de logements, les prix et l’accessibilité à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Le débat soulève des questions fondamentales sur le rôle des investisseurs institutionnels dans le marché du logement et sur la nécessité de trouver un équilibre entre les intérêts des investisseurs et ceux des acheteurs potentiels.
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Cette initiative s’inscrit dans un contexte plus large de préoccupations croissantes concernant l’accessibilité au logement et l’influence des investisseurs institutionnels sur le marché. Le GAO a déjà publié plusieurs rapports sur l’impact de ces investisseurs, soulignant la nécessité d’une surveillance accrue et d’une réglementation appropriée. La proposition de Trump pourrait donc marquer un tournant dans la politique du logement aux États-Unis, avec des conséquences potentiellement importantes pour les investisseurs, les propriétaires et les futurs acheteurs.