Y a-t-il des raisons de parler de surchauffe du marché immobilier ?

Au cours des neuf premiers mois de cette année, SEB banka a accordé 134 millions d’euros de prêts à l’habitat, soit 49 % de plus qu’il y a un an, alors que le nombre de transactions augmentait de 30 %. La plus forte augmentation tant en nombre de transactions qu’en volume de financement cette année a été enregistrée dans le segment des maisons privées, ce qui s’explique à la fois par l’insuffisance de l’offre dans le segment des appartements et par la volonté de la population d’améliorer significativement ses conditions de vie.

Le financement dans le segment des maisons privées a doublé; le montant moyen du prêt est d’environ 100 000 euros

Compte tenu de la très forte demande et de l’insuffisance de l’offre sur le marché immobilier, ainsi que de la hausse rapide des coûts de construction, nous assistons actuellement à une augmentation de la valeur marchande de l’immobilier dans tous les segments. La hausse des prix est actuellement plus rapide que les transactions comparables inscrites au Registre Foncier, nous sommes donc de plus en plus souvent confrontés à une situation où le prix dépasse celui fixé par l’expert.

Cela signifie que les clients peuvent avoir moins de financement disponible qu’ils ne le pensent et doivent compter avec une plus grande participation. Dans ce cas, l’une des solutions est bien l’accompagnement d’Altum, qui permet de réduire la taille de l’actionnariat. Actuellement, plus de la moitié des prêts décaissés à la SEB banka sont soutenus par Altum, que ce soit pour les familles ou pour les jeunes actifs.

Selon SEB banka, la demande de financement dans le segment des maisons privées a le plus augmenté cette année par rapport à l’année précédente. Si en 2020 environ un quart du total des fonds alloués a été consacré à l’achat ou à la construction de maisons, alors cette année, c’est déjà un tiers. Le montant des financements dans ce segment a presque doublé, mais le nombre de transactions a augmenté de 64 %. Le montant moyen des prêts cette année est supérieur de 13 % à celui d’il y a un an et s’élève à environ 100 000 euros.

La plus grande demande reste à Pieriga, où reste la moitié des fonds alloués. Les plus demandées sont les paroisses de Garkalne, Ādaži, Ķekava, Salaspils et Babīte. Environ un tiers du financement est destiné à l’achat ou à la construction de maisons dans la capitale, mais le reste – ailleurs en Lettonie.

Les prix des appartements dans les nouveaux projets se situent en moyenne autour de 2 000 euros le mètre carré et continuent de croître

Les tendances récentes montrent que la demande des clients pour des appartements dans de nouveaux projets a considérablement augmenté sur les marchés primaire et secondaire, ce qui peut s’expliquer par le désir des clients de logements meilleurs et plus durables. Cela favorise un environnement d’investissement favorable pour les promoteurs immobiliers en augmentant la disponibilité des appartements.

Au fur et à mesure que la demande augmente, nous observons une tendance à ce que les acheteurs dans cette situation paient les frais de réservation avant même que l’objet ne soit mis en service. Pour certains développeurs, ces frais peuvent s’élever jusqu’à 30% du montant total de la transaction, bien que le transfert de l’objet ne soit prévu qu’au bout d’un an et demi.

Parallèlement à la demande croissante, les prix augmentent également dans tous les segments. Par exemple, dans les nouveaux projets en classe économique, les prix ont atteint 2 000 euros le mètre carré et continuent de croître. A titre de comparaison – il y a un an, les prix au mètre carré étaient en moyenne d’environ 1 600 euros. D’autre part, lors de la construction d’une maison, les coûts croissants des matériaux de construction et de la main-d’œuvre doivent être pris en compte. Actuellement, les coûts de construction sont en moyenne de 1400 euros le mètre carré. De plus, il est important de garder à l’esprit que les coûts peuvent augmenter pendant le processus de construction, ils doivent donc être considérés avec prudence et avec une éventuelle marge d’appréciation.

Outre les coûts de construction des maisons privées, les clients sont confrontés à la fois à une pénurie de matériaux, qui nécessite des délais plus longs pour la livraison et la réception des matériaux, et à une pénurie de main-d’œuvre. Par conséquent, lors de la construction d’une maison, il faut également prendre en compte le cycle de construction plus long de la maison et la durée plus longue avant la mise en service, qui est passée de 18 mois à 36 mois ces dernières années.

Cependant, en évaluant le marché immobilier dans les pays baltes dans son ensemble, on peut conclure qu’en Lettonie, les prix au mètre carré sont actuellement les plus bas de tous les segments.

Le marché immobilier ne surchauffe pas – les emprunteurs sont plus prudents, les banques veillent au respect des engagements

Malgré l’activité sur le marché immobilier, il n’y a actuellement aucune raison de parler de surchauffe du marché. Contrairement à la crise d’avant 2008, les attitudes du public envers le crédit sont désormais beaucoup plus prudentes.

En outre, un certain nombre de réglementations du législateur et du régulateur sont actuellement en vigueur, qui déterminent les principes du prêt responsable, ne permettant pas d’assumer des obligations excessives. Par exemple, il existe un registre des crédits ainsi qu’un registre des paiements pour les services reçus, où sont collectées les informations sur les engagements des emprunteurs. Les banques adhèrent également à des conditions strictes lors de l’octroi des financements, tant pour le montant total, qui ne peut excéder six années de revenus totaux, que pour les mensualités, qui ne peuvent excéder 40 % des revenus mensuels.

Il est également important de noter que l’immobilier, qui est actuellement acheté et sert de garantie, a une bonne liquidité – cela signifie qu’il sera possible de le vendre si nécessaire.

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