Une hypothèque avec un taux de 1,9% par an ? Même aujourd’hui, vous pouvez l’obtenir si vous avez de la chance avec le vendeur

Vous souhaitez acheter une propriété et vous craignez les taux d’intérêt hypothécaires élevés ? Si vous avez regardé une maison ou un appartement et que le vendeur vous a dit qu’il y avait une hypothèque dessus, qu’il devra payer en plus à la banque, soyez malin.

Vous venez peut-être de rencontrer la “grande clique” pour ainsi dire. Vous n’avez pas forcément besoin de contracter un nouveau crédit immobilier en toutes circonstances. En période de taux d’intérêt élevés, il existe un moyen d’obtenir des taux d’intérêt bas sans précédent. Il s’agit de la reprise de l’hypothèque existante par une autre personne. Si vous achetez une propriété à un propriétaire qui a contracté une hypothèque il y a deux ans ou plus, ou qui a pu obtenir une refixation en temps opportun, vous pouvez obtenir un taux vraiment intéressant.

Si la banque vous autorise à reprendre l’hypothèque, cela signifie que vous la reprendrez aux conditions d’origine, en particulier le taux d’intérêt d’origine.

Seules quatre banques proposent cette option sur le marché tchèque : Česká spořitelna, Komerční banka, MONETA Money Bank et Oberbank. Étant donné qu’il s’agit de grandes banques (à l’exception d’Oberbank), les chances que le vendeur l’ait ici sont assez élevées.

Un exemple concret de quand il est rentable de demander une reprise d’hypothèque

Hypothèque initiale à partir d’avril 2017, puis taux d’intérêt 1,99% pa, période de fixation 5 ans, c’est-à-dire jusqu’au printemps 2022. L’emprunteur, anticipant l’évolution future que les taux d’intérêt commenceront à augmenter, ce qui affectera sa refixation imminente, a approché la banque un an plus tôt , en mars 2021. La banque lui proposait même un taux d’intérêt de 1,89 % par an avec la possibilité de choisir une fixation sur 5, 7 ou 10 ans. Naturellement, l’emprunteur a fait un signe de tête à une fixation sur dix ans, sécurisant ainsi ce taux d’intérêt jusqu’en 2031.

Si l’emprunteur qui rembourse cette hypothèque décide de vendre son bien, deux options s’offrent à vous :

• l’acheteur contractera une nouvelle hypothèque pour couvrir le prix d’achat, qu’il remboursera dans les conditions actuelles du marché avec des taux d’intérêt d’environ 5,7-6 % par an. Il paiera au vendeur la totalité du prix d’achat, qui l’utilisera pour payer sur le reste de son hypothèque.
• l’acheteur reprend l’hypothèque existante pour le montant restant dû avec le taux d’intérêt d’origine et paie le reste sur ses propres ressources. Si ses propres ressources ne suffisent pas, il peut financer l’achat avec une nouvelle hypothèque pour le montant manquant. Cependant, ils doivent le garantir auprès de la même banque (à cause de l’hypothèque immobilière, nous vous expliquerons plus bas).

Le cas le plus courant où les banques autorisent un transfert à une autre personne est le transfert d’une hypothèque à l’un des époux en cas de divorce, ou le décès de l’emprunteur et la cession de l’hypothèque à un héritier. Transférer une hypothèque à une autre personne, même un parfait inconnu, fonctionne sur le même principe.

De quoi la banque a-t-elle besoin pour que quelqu’un d’autre prenne en charge l’hypothèque ?

Selon MONETA Money Bank (MMB), qui comme l’une des banques transfère l’hypothèque à une autre personne, il est nécessaire que l’acheteur remplisse les mêmes conditions de crédit que l’emprunteur initial. Cela s’applique aussi bien au transfert de l’hypothèque à l’un des époux après un divorce qu’à l’acheteur du bien immobilier qui souhaite reprendre le prêt existant.

Le nouveau demandeur passe par une évaluation standard de la capacité de remboursement, si cette capacité est suffisante, il peut également contracter un prêt hypothécaire en même temps que l’achat d’un bien immobilier, déclare le responsable de la communication de MMB Zuzana Filipova.

Regardons un cas modèle de vente d’une maison hypothéquée :

• Le prix d’achat de la maison est 10 000 000 CZK.
• Le vendeur, qui a une hypothèque sur la maison, doit encore rembourser sa banque 5 000 000 CZK. Par exemple, le taux d’intérêt est de 1,9 % par an pour les 5 prochaines années.
• L’acheteur a 3 000 000 CZK en ressources propres.
• L’acheteur manque le reste 2 000 000 CZK.
• Si la banque autorise le virement, l’acheteur paie le vendeur 3 millions de couronnes tchèques de ses propres ressources et contracter une hypothèque pour le disparu auprès de la même banque 2 millions de couronnes tchèques (cependant, cette nouvelle hypothèque sera d’environ 6 % par an dans les conditions d’intérêt actuelles), que le vendeur recevra. Au total, le vendeur recevra 5 millions CZK pour la maison.
• Les restants 5 millions de couronnes tchèques l’acheteur commence à rembourser la banque par le biais de l’hypothèque initiale.

Le grand avantage du transfert d’un prêt hypothécaire existant est que vous n’avez pas besoin d’une nouvelle évaluation de propriété. Cependant, si vous envisagez de contracter une nouvelle hypothèque en plus de l’hypothèque initiale (par exemple, les 2 millions de CZK susmentionnés), une estimation de la propriété achetée doit déjà être faite. Étant donné que les deux hypothèques seront auprès de la même banque, il est possible de le faire sur une seule propriété double hypothèquesi sa valeur correspondra au montant total des deux hypothèques.

Comment reprendre une hypothèque (et éventuellement emprunter autre chose)

L’ensemble du processus doit être initié par le vendeur qui a une hypothèque auprès de la banque. Il s’approche de la banque avec son intention de vendre le bien et propose en même temps à la banque une partie intéressée qui souhaite reprendre son prêt. La banque lui envoie des formulaires que l’acheteur remplit afin que la banque puisse effectuer son scoring. Toute communication liée à la reprise de l’hypothèque passe par le vendeur, c’est-à-dire le débiteur initial, car il est client de la banque, un conseiller hypothécaire de Prague décrit le cours des négociations pour Měšec.cz Jakub Rotrekl.

Parallèlement à ce processus, le nouveau client, l’acheteur, commencera à négocier un nouveau prêt hypothécaire. Il est important qu’un employé de la banque, qui surveille les deux hypothèques, soit responsable de l’ensemble de l’événement. Ici, la solvabilité croisée du client est vérifiée pour voir s’il est capable de rembourser les deux prêts hypothécaires en même temps. À la fin du processus, un avenant au contrat de prêt initial est émis lors de la prise en charge du prêt et en même temps un contrat de prêt pour une nouvelle hypothèque, conclut le conseiller.

Cependant, toutes les banques n’autorisent pas les clients à transférer une hypothèque, seules les quatre mentionnées ci-dessus.

Caisse d’épargne tchèque peut et offre aux clients la possibilité de prendre en charge l’hypothèque sur la propriété qu’ils achètent. Nous considérons qu’il va de soi d’offrir cette option à nos clients. Ils obtiendront ainsi une hypothèque avec un taux d’origine favorable, qui est fixé pour plusieurs années à l’avance sur les hypothèques accordées les années précédentes, déclare le responsable des prêts hypothécaires de Česká spořitelna Petra Skrblikova.

Banque commerciale propose directement ce principe de transfert hypothécaire. La dite il offre un prêt hypothécaire « relais » principalement aux parents, qui s’attendent à ce que leurs enfants prennent le relais après eux, dès qu’ils seront autonomes et suffisamment solvables pour pouvoir rembourser le prêt à la place de leurs parents. Cela fonctionne également à l’envers, dans le cas où les enfants ne peuvent pas rembourser le prêt pour une raison quelconque, l’hypothèque peut être transférée aux parents.

L’option de transférer une hypothèque à un étranger qui n’est pas un membre de la famille fonctionne sur le même principe. Si le client passe le scoring, rien n’empêche le transfert, a confirmé le porte-parole de Komerčka Michel Teubner.

Il permet également les transferts hypothécaires Oberbank. Il est essentiel que le nouveau client réponde à toutes les exigences réglementaires, c’est-à-dire qu’il ait une solvabilité suffisante pour rembourser le prêt, le prêt hypothécaire doit être contracté dans les mêmes conditions que le prêt hypothécaire existant. Pour la banque, le traitement d’un tel prêt signifie une charge administrative accrue, cependant, nous essayons d’accommoder les clients dans leur situation, a déclaré la porte-parole de la banque Monika Heiserova.

Raiffeisenbank, c’est-à-dire également Equa bank, admet prudemment la possibilité de transfert, mais ce n’est pas une affaire standard. Nous ne le faisons pas à tous les niveaux, mais nous le faisons dans des cas individuels, déclare le porte-parole de Raiffka, TL’érésis de Kaisershot. Cependant, la spécialiste hypothécaire de la ligne client a confirmé que ce serait difficile et elle a fermement exclu la possibilité de transférer l’hypothèque.

Ce n’est pas possible, l’hypothèque initiale ne suffirait pas de toute façon

Banque UniCredit énonce les raisons pour lesquelles il préfère éviter un transfert hypothécaire : Chaque prêt hypothécaire est entièrement personnalisé et personnalisé en fonction du client qui en a fait la demande. Les paramètres du prêt diffèrent donc non seulement par l’échéance en fonction de l’âge spécifique du client, la durée de fixation, l’objet du prêt, le type de taux, la solvabilité du client et ses possibilités de remboursement sans problème du prêt prêt, mais aussi dans la gamme des instruments de couverture définis contractuellement, dit un porte-parole de la banque Petr Ploceck. Cela signifie, par exemple, les paramètres de la propriété hypothéquée, l’assurance-crédit, l’assurance-vie, éventuellement un dossier notarié, etc. Un certain nombre de clients ont également reporté les remboursements et les soldes des comptes moratoires de la période des mesures covid, Provisions.

UniCredit Bank cite la différence des prix de l’immobilier il y a quelques années et aujourd’hui comme une autre raison, car l’acheteur doit payer au vendeur un montant plus élevé que celui de l’hypothèque. Cela peut être un problème important pour les acheteurs.

Cette attitude peut indiquer la véritable raison pour laquelle certaines banques ne préfèrent que les nouvelles hypothèques. Premièrement, double travail avec deux hypothèques, et deuxièmement, au final, encore moins de profit en raison du taux d’intérêt plus bas du prêt initial.

Banque aérienne ne considère même pas les transferts hypothécaires : Cependant, nous n’autorisons pas le transfert de l’hypothèque initiale à une autre personne pour le moment et nous ne l’avons actuellement pas prévu. Il n’y a pas plus de demande pour un tel service chez nos clients, nous concentrons donc nos capacités à travailler sur d’autres projets, dit un porte-parole de la banque Air Romain Machacek.

Banque fio permet le transfert de l’hypothèque uniquement en cas de décès ou de divorce des conjoints du client. Si quelqu’un vend un bien immobilier grevé d’une hypothèque, une nouvelle hypothèque en vue d’un achat est traitée par défaut lors du changement de propriétaire du bien. Il s’agit d’un nouveau contrat, d’un nouveau client, nous examinons donc sa solvabilité et lui proposons un tarif selon les conditions en vigueur, dit le porte-parole Jakub Heřmanek.

Banque commerciale tchécoslovaque (ČSOB), c’est-à-dire Banque hypothécaire, n’assurera pas non plus le transfert de l’hypothèque. C’est principalement pour des raisons de procédure lorsque nous n’avons pas de support d’application pour cela, explique le porte-parole Patrick Madle.

mBank à la question du serveur Měšec.cz, il n’a répondu que par le message suivant : Nous nous excusons, mais pour des raisons de capacité, nous ne sommes actuellement pas en mesure de répondre, la porte-parole de la banque a écrit Kristýna Dolejšová.