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Tout le monde est propriétaire – Les petits investisseurs s’emparent de propriétés à l’extérieur de l’État

Tout le monde est propriétaire – Les petits investisseurs s’emparent de propriétés à l’extérieur de l’État

Jack Cronin a trouvé que les maisons de la région de San Francisco étaient trop chères ou trop éloignées du centre-ville pour être achetées lorsqu’il y vivait en 2020. Le travailleur de la technologie voulait toujours une partie du marché immobilier le plus en vogue de sa vie, alors il a commencé à chercher plus loin.

L’année dernière, le jeune homme de 28 ans a utilisé un site Web appelé Roofstock, qui fournit des listes et des données aux investisseurs intéressés par les propriétés locatives, pour acheter une maison de trois chambres à l’extérieur de Jackson, dans le Mississippi, pour 265 000 $. M. Cronin, qui vit maintenant à New York, n’a jamais visité Jackson ni rencontré les locataires de sa maison, légèrement aménagée avec des buissons et des myrtes de crêpe. Il suffit de savoir qu’une société de gestion perçoit pour lui 2 300 $ de loyer par mois.

“Jusqu’ici, tout va bien”, a-t-il déclaré.

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Jack Cronin en 2020.


Photo:

Michaela Monaghan

M. Cronin fait partie d’un nouveau mouvement de propriétaires d’ordinateurs portables, dans lequel des investisseurs individuels achètent des maisons, souvent dans d’autres États, pour les louer. Beaucoup sont des professionnels bien rémunérés qui considèrent la propriété d’une location comme un investissement de base, aux côtés de fonds d’actions ou d’obligations. Les technologies récentes qui simplifient le processus et permettent les achats immobiliers en ligne ont alimenté la croissance du mouvement.

Les services de données aident les futurs propriétaires à choisir des quartiers avec précision, en leur fournissant des rapports détaillés sur les prix de vente, les taux de criminalité et les écoles locales. Les marchés immobiliers en ligne tels que Roofstock et Appreciate les mettent en relation avec des financements ou des gestionnaires locaux qui peuvent gérer l’entretien et la location de la propriété. Les éditeurs de contenu et les forums Web comme BiggerPockets proposent des stratégies d’investissement et des conseils sur les endroits où acheter.

“Tout peut être fait en ligne”, a déclaré le consultant immobilier John Burns à Irvine, en Californie. “Cela a changé la donne.”

Les achats de maisons par les investisseurs, grands et petits, ont atteint des niveaux records pendant la pandémie, atteignant un sommet de 28 % de toutes les ventes de maisons unifamiliales en février 2022, contre 17 % au cours du même mois en 2019, selon la société de données sur le logement CoreLogic. . Les particuliers comme M. Cronin ou d’autres petites entreprises qui possèdent 10 maisons ou moins ont représenté environ la moitié de tous les achats des investisseurs.

Une mesure distincte des achats d’investisseurs par Attom Data Solutions, préparée pour le Wall Street Journal, montre que le créneau des petits investisseurs hors de l’État s’est également développé. Les membres de ce groupe, qui ont acheté entre deux et 10 maisons par an, ont acheté 2,1 % de toutes les maisons américaines vendues au deuxième trimestre 2022, contre 1,5 % au cours du même trimestre en 2019. Les achats d’une seule maison ont été exclus pour se prononcer. hors maisons de vacances.

Les investisseurs individuels avaient été attirés par le marché du logement par la forte croissance des prix des logements, les faibles taux hypothécaires et la hausse des loyers. Les ventes de maisons ont ralenti au cours des derniers mois, en raison de coûts d’emprunt plus élevés, d’une offre limitée et de prix élevés. Certains investisseurs se sont retirés du marché, selon des agents immobiliers et certains rapports de marché.

Posséder un bien locatif sur n’importe quel marché comporte des risques. Les réparations imprévues, les locataires qui cessent de payer le loyer et les frais de gestion immobilière, qui représentent souvent 8 à 10 % des revenus, peuvent tous réduire les bénéfices potentiels. Certains investisseurs qui financent leurs achats avec des prêts à taux variable peuvent également faire face à des paiements plus élevés si les taux d’intérêt continuent de grimper.

Mais les loyers continuent d’atteindre de nouveaux sommets presque partout aux États-Unis, ce qui rend l’entreprise potentiellement lucrative même avec la hausse des taux d’intérêt.

En conséquence, même les petits marchés du logement deviennent moins locaux. Lorsque les résidents de la région font des offres sur des maisons à Jackson ou à Jacksonville, en Floride, ils sont confrontés à la concurrence nationale des sociétés immobilières professionnelles et des petits investisseurs, à un moment où l’inventaire des maisons à vendre est déjà considéré comme faible. Cela a rendu encore plus difficile pour les jeunes habitants de démarrer un pécule financier grâce à l’accession à la propriété et aggrave la hausse des coûts de logement.

Melissa Spears et son petit ami, Michael Kroeze, vivent dans la région de Jackson et aimeraient acheter une maison ensemble. Ils ont commencé à chercher l’année dernière dans la banlieue du comté de Madison, où de nombreuses maisons ont été construites au cours de ce siècle, ont de grandes pelouses et sont proches de bonnes écoles et de magasins.

Melissa Spears et Michael Kroeze.


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Mélissa Spears

Mme Spears, qui travaille dans le commerce de détail, et M. Kroeze, qui travaille dans une succursale bancaire locale, aimeraient acheter une maison dont le prix est inférieur à 300 000 $. Ils ont été chassés des maisons par des offres plus rapides ou des acheteurs au comptant, ont-ils déclaré. Mme Spears a dit qu’elle n’était pas intéressée par la location d’une maison comme alternative.

“Nous louer est un gaspillage complet de notre argent”, a-t-elle déclaré.

De nombreux clients de Roofstock sont des employés de la technologie côtière qui gagnent entre 200 000 et 300 000 dollars par an, a déclaré Gary Beasley, co-fondateur et directeur général. Ces acheteurs auraient besoin d’environ 300 000 $ en mise de fonds pour acheter une propriété résidentielle dans leur propre communauté. Pour 40 000 $ d’acompte, ils peuvent acheter une maison dans un marché à moindre coût et demander un loyer qui génère des bénéfices réguliers.

« Ce que nous voyons, c’est que les gens se séparent en quelque sorte de l’endroit où ils vivent et de l’endroit où ils possèdent », a déclaré M. Beasley.

Les métros du sud avec de grandes populations de locataires à revenu faible et moyen ont été des destinations particulièrement populaires pour l’argent des investisseurs côtiers. Les petits investisseurs hors de l’État ont représenté 4,24 % des ventes totales à Raleigh, en Caroline du Nord, 5,26 % des ventes à Atlanta et 8,61 % des ventes à Memphis au premier semestre de cette année, selon Attom, bien plus que le national moyen.

Part des achats de maisons par de petits investisseurs hors de l’État

-1,6 pour cent. pts.

à partir du 1er trimestre 2019

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Les plateformes de financement participatif ont également donné aux petits investisseurs hors de l’État un moyen de faire des achats fractionnés dans des maisons unifamiliales. L’un des plus récents, Arrived, a engagé 12 000 personnes à investir dans 150 logements locatifs au cours de l’année écoulée, et plus de 100 000 autres ont postulé pour effectuer de futurs investissements par l’intermédiaire de l’entreprise. Pour une première maison à Clarksville, dans le Tennessee, 535 investisseurs ont contribué à l’achat, certains n’ayant investi que 100 $.

Les investisseurs dans les villes du Sud à moindre coût peuvent obtenir des loyers plus élevés par rapport aux prix de vente que dans de nombreux autres endroits. Les régions métropolitaines de Memphis et de Birmingham, en Alabama, avaient les loyers les plus élevés par rapport au prix de vente aux États-Unis en décembre 2020, selon une analyse de Roofstock. Le paiement hypothécaire mensuel pour une maison au prix médian à Birmingham à cette époque n’était que de 599 $, tandis que le loyer mensuel médian était de 1 166 $, soit près du double.

Ce genre de chiffres a attiré l’attention de M. Cronin, et il a d’abord voulu investir à Birmingham. Il a été surenchéri plus de 10 fois, certains probablement des investisseurs comme lui, a-t-il dit.

La maison de M. Cronin, à droite, à Madison, Miss.

Jackson n’a pas encore attiré autant d’investisseurs que certaines autres villes de la Sunbelt, mais ses maisons moins chères ont récemment attiré davantage l’attention des investisseurs, ce qui a probablement contribué à augmenter la valeur des maisons. Dans la grande région de Jackson, les prix des maisons ont augmenté de 29 % entre novembre 2019 et novembre 2020, selon le courtage immobilier Redfin Corp.

La capitale du Mississippi a toujours des prix inférieurs à ceux de Birmingham, et elle bénéficie d’une population de locataires élevée avec des ratios loyer / prix de vente attractifs. M. Cronin a déclaré qu’il n’aurait qu’à augmenter modestement le loyer pour obtenir le rendement annuel souhaité pouvant atteindre 15 % au fil du temps.

Selon Redfin, les prix des maisons autour de Jackson ont augmenté à un rythme plus lent ces derniers temps qu’en 2020, ce qui pourrait signifier que certains investisseurs commenceront à faire leurs achats dans d’autres villes, voire vendront leurs propriétés pour réinvestir dans des marchés à plus forte croissance des prix. Cela ouvre la perspective de plus d’opportunités d’achat pour les acheteurs locaux, bien que cela puisse également injecter une volatilité indésirable sur le marché.

Les courtiers immobiliers locaux de Jackson parient que les investisseurs continueront à venir. Ryan Porter, propriétaire de l’agence immobilière NextHome Realty Experience, a déclaré qu’il avait vendu des maisons de location dans la région de Jackson ces dernières années à des investisseurs acheteurs de Californie, du Nevada, du Colorado, de l’Ohio, de New York et de Washington, DC. Ils ont cherché à tirer profit de la faiblesse du Mississippi. des prix immobiliers, des taxes peu élevées et des lois de location non restrictives. “Ils préfèrent le faire près d’eux, mais ils ne peuvent tout simplement pas”, a déclaré M. Porter.

Part des achats de maisons par de petits investisseurs hors de l’État

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Evernest, une autre société spécialisée dans la gestion de propriétés locatives pour les non-résidents, a fait circuler un livre blanc vantant le Mississippi «propriétaire», où il n’y a pas de limites sur le montant que vous pouvez demander à un locataire de payer pour un dépôt de garantie et où les expulsions sont plus rapides que dans d’autres parties du pays.

Le développeur de logiciels de Los Angeles, Sree Partha, a acheté l’année dernière une maison de trois chambres dans la banlieue de Jackson à Brandon pour 212 000 $ en espèces. Il l’a rapidement loué pour 1 855 $ par mois. Lorsque son premier locataire a décidé de partir à la fin du bail ce printemps, M. Partha a dit au gestionnaire immobilier local d’augmenter le loyer de plus de 37 %, à 2 550 $.

“Quand il est sorti pour relouer, il y avait beaucoup plus de demande”, a déclaré M. Partha. Il n’a eu aucun mal à trouver un nouveau locataire.

Tout n’a pas été de l’argent facile. Il a acheté une autre maison qui a fini par nécessiter des réparations suffisamment intensives que M. Partha a dû payer pour reloger son locataire pendant que les travaux étaient effectués.

Le conseiller municipal Aaron Banks, qui représente des parties de South Jackson, aimerait rendre les choses plus difficiles pour les investisseurs extérieurs à l’État. Il a proposé une ordonnance obligeant tous les propriétaires à s’inscrire auprès de la ville, à payer des frais et à faire inspecter leur domicile pour pouvoir fonctionner. Sa proposition définit également les normes d’entretien des propriétés et empêcherait les propriétaires d’obliger les locataires à ouvrir des comptes de services publics par l’intermédiaire de tiers, une pratique qui, selon M. Banks, a entraîné des coûts supplémentaires pour certains locataires.

L’augmentation de l’activité des investisseurs et la hausse des loyers ont rendu l’accession à la propriété moins accessible aux personnes à faible revenu de son district, a déclaré M. Banks. “Cela maintient les gens dans un cycle, un cycle répétitif de locataire toute leur vie”, a-t-il déclaré. “Vous payez 1 700 $ par mois, il vous est difficile d’effectuer des paiements probablement à temps, d’obtenir votre crédit là où il doit être.”

Préoccupée par une augmentation des achats des investisseurs, Liz Brister a acheté, rénové et vendu des maisons de son quartier à des propriétaires-occupants.

Les promoteurs affirment que les investisseurs offrent aux locataires l’accès à des quartiers souhaitables et sûrs dans de bons districts scolaires où ils ne pouvaient pas se permettre d’acheter.

Kevin Ortner, directeur général du gestionnaire de biens locatifs et du marché en ligne Appreciate, a déclaré que la nouvelle vague de petits investisseurs hors de l’État pourrait entraîner une augmentation plus rapide des prix. Mais il a déclaré que les problèmes d’abordabilité préexistants et le manque d’offre de logements avaient déjà forcé les gens à quitter le marché de la vente, les rendant plus susceptibles d’avoir besoin de louer.

“Tant que ces personnes qui sont hors de l’État… offrent un endroit idéal pour vivre à un résident, elles rendent également un service à cette communauté”, a-t-il déclaré.

Certaines associations de propriétaires se sont inquiétées d’une augmentation des achats d’investisseurs dans leurs quartiers et ont pris des mesures pour les restreindre. À Jackson, les investisseurs possèdent plus de 20% des maisons du quartier Fondren North, selon l’association des propriétaires. Les résidents achètent maintenant des maisons de quartier avant que les investisseurs locatifs de l’extérieur de l’État ne le puissent.

Liz Brister, présidente du groupe de préservation des quartiers, la Fondren Renaissance Foundation, a déclaré qu’elle avait jusqu’à présent acheté, rénové et vendu neuf maisons voisines à des propriétaires occupants, la plupart pour moins de 200 000 dollars.

«Nous voulons amener des nouveaux propriétaires dans notre communauté, comme nous l’étions il y a 30 ans», a-t-elle déclaré.

Écrire à Will Parker à [email protected] et Nicole Friedman à [email protected]

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