marché immobilier aux États-Unis

Les obligations d’État américaines, autrefois refuges sans risque, frôlent des niveaux de crise financière. La rente à 30 ans a atteint 5,2 % cette semaine – un seuil inédit depuis 2007 – tandis que la rente à 10 ans flirte avec 4,7 %, des niveaux qui déclenchent des alarmes chez les stratèges. Derrière cette remontée brutale : l’inflation alimentée par la guerre en Iran, les tensions budgétaires en Europe et une Fed divisée sur sa réponse. Les marchés anticipent désormais des hausses de taux prolongées, avec des conséquences directes sur les prix de l’immobilier, les actions et même les dettes souveraines. Mais attention : cette fois, les banques centrales pourraient ne pas pouvoir agir à temps.

Un signal d’alarme : les obligations américaines en zone rouge

Les taux longs américains ont franchi des seuils psychologiques cette semaine, avec des implications bien plus larges qu’un simple mouvement de marché. Selon Finansavisen, la rente à 30 ans a atteint 5,182 % mardi – le niveau le plus élevé depuis 2007, juste avant l’éclatement de la crise financière. Même la rente à 10 ans, souvent considérée comme un baromètre de la santé économique, a frôlé 4,7 %, un niveau qui n’avait plus été observé depuis la période pré-crise.

Pour les stratèges comme Steve Sosnick d’Interactive Brokers, cité par CNBC, cette situation est un « gult flagg » – un avertissement avant une possible tempête. « Les obligations américaines sont désormais dans la zone de danger, et une remontée supplémentaire pourrait déclencher un stress aigu sur les marchés », explique-t-il. Le risque ? Une correction brutale des actions, déjà fragilisées par l’incertitude géopolitique.

« Les obligations américaines sont désormais dans la zone de danger – une remontée vers 5,5 % sur la 30-ans pourrait provoquer un effondrement des valorisations boursières. »

Trois facteurs qui expliquent cette remontée brutale

Trois chocs simultanés poussent les taux à la hausse, et aucun ne semble prêt à se calmer rapidement. D’abord, l’inflation alimentée par la guerre en Iran : le blocage du détroit d’Ormuz et les tensions autour des livraisons de pétrole ont fait bondir les prix de l’énergie, relançant les craintes d’une spirale prix-salaires. Ensuite, les tensions budgétaires en Europe et au Japon, où les gouvernements peinent à maîtriser leurs déficits, poussent les investisseurs à exiger des rendements plus élevés pour prêter aux États. Enfin, la Fed, paralysée par ses propres divisions : alors que les marchés anticipent encore des baisses de taux, les derniers discours de Christopher Waller et Philip Lane suggèrent une possible hausse dès juin.

• Guerre en Iran : les prix de l’énergie grimpent, relançant l’inflation.
• Dettes souveraines : l’Europe et le Japon voient leurs obligations se déprécier, forçant les investisseurs à demander plus de rendement.
• Fed divisée : les marchés anticipent désormais des hausses de taux, pas des baisses.

« Nous sommes passés d’un scénario de baisse des taux à une remontée généralisée », confirme Bjørn Roger Wilhelmsen, chef économiste chez Nordkinn Asset Management, dans les colonnes de E24. Contrairement à 2022, où la hausse des taux était principalement due à une demande trop forte, cette fois, c’est un choc de l’offre (énergie, dettes publiques) qui domine. Résultat : les taux longs montent, tandis que les taux courts restent bloqués – une configuration qui rappelle les crises passées.

Immobilier et actions : les secteurs les plus menacés

Les conséquences sont déjà visibles. Aux États-Unis, le taux des prêts immobiliers à 30 ans – qui suit de près la rente à 30 ans – a atteint des niveaux qui pourraient geler le marché. En Norvège, où les taux variables sont indexés sur les obligations souveraines, les économistes comme Kyrre Knudsen (Sparebank 1 Sør-Norge) alertent sur un possible « rufsete » – un terme qui désigne une période de turbulence financière. « Les prix de l’immobilier pourraient chuter de 10 à 15 % d’ici fin 2026 si cette tendance se poursuit », estime-t-il dans Nettavisen.

Côté actions, la corrélation entre taux longs et valorisations boursières est bien connue : plus les taux montent, plus les entreprises à forte croissance (tech, immobilier) deviennent chères. Ian Lyngen, stratège chez BMO Capital Markets, met en garde : « Si la rente à 30 ans dépasse 5,25 %, nous assisterons à une correction durable des marchés. » Une prédiction qui pourrait se vérifier rapidement, alors que le S&P 500 a déjà reculé de 0,7 % cette semaine.

« Une remontée vers 5,25 % sur la 30-ans pourrait déclencher un effondrement des valorisations boursières. »

La Fed en mode « attente » : un risque sous-estimé

Alors que les marchés s’attendent encore à des baisses de taux de la Fed, les derniers discours de ses membres suggèrent une tout autre trajectoire. Philip Lane, membre de l’ECB, a récemment souligné que « un choc énergétique peut justifier une hausse des taux », une position qui contraste avec la ligne traditionnelle de la banque centrale. De son côté, Christopher Waller, membre de la Fed, a indiqué que « la stabilité des prix reste la priorité », sans exclure une hausse dès juillet.

Le problème ? Les marchés ont déjà anticipé des baisses de taux, et une inversion brutale de cette tendance pourrait provoquer un krach. « La Fed se trouve dans une position délicate : si elle maintient des taux bas trop longtemps, elle alimente l’inflation ; si elle les relève trop tôt, elle risque de plonger l’économie dans une récession », analyse DNB. Pire : avec l’arrivée de Kevin Warsh à la tête de la Fed, certains craignent une politique plus accommodante – ce qui pourrait aggraver la situation.

Reste une question cruciale : les banques centrales peuvent-elles encore agir à temps ? Historiquement, elles ont réussi à calmer les marchés en ajustant leurs taux. Cette fois, avec des dettes souveraines déjà à des niveaux records et une inflation structurelle, leurs marges de manœuvre pourraient être bien plus limitées.

Et après ? Trois scénarios pour les prochains mois

• Scénario 1 : Stabilisation (25 % de chances) – La guerre en Iran s’apaise, les prix de l’énergie redescendent, et la Fed maintient une politique prudente. Les taux longs reculent légèrement, mais restent élevés.
• Scénario 2 : Escalade (50 % de chances) – Les tensions persistent, l’inflation s’accélère, et la Fed est contrainte de relever ses taux. Les marchés actions chutent de 10 à 20 %, l’immobilier s’effondre.
• Scénario 3 : Crise systémique (25 % de chances) – Une faillite souveraine (Italie, Japon) ou un effondrement du dollar déclenche une panique généralisée. Les taux longs dépassent 6 %, les actions s’effondrent.

Quoi qu’il en soit, une chose est sûre : les taux d’intérêt ne redescendront pas de sitôt. Pour les ménages, cela signifie des crédits plus chers, des épargnes moins rémunératrices et un pouvoir d’achat sous pression. Pour les États, cela veut dire des dettes de plus en plus coûteuses à refinancer. Et pour les marchés, cela pourrait marquer le début d’une période de volatilité extrême – bien loin des années de taux bas qui ont suivi 2008.

La prochaine décision clé aura lieu lors du prochain meeting de la Fed, le 17 juin. Si les taux restent inchangés, les marchés pourraient interpréter cela comme un signal de force – et les taux longs pourraient encore monter. Une hausse, en revanche, déclencherait une correction immédiate. Une chose est certaine : l’ère des taux bas est bel et bien terminée.

Sources : Finansavisen, E24, DNB, Nettavisen, CNBC (données consolidées au 24 mai 2026).