Sareb approuve l’appel d’offres pour près de 3 800 logements locatifs abordables | Économie

La Société pour les actifs issus de la restructuration bancaire (Sareb, également connue sous le nom de bad bank) avance ses projets de construction de logements abordables sur son terrain. Le conseil d’administration de l’entreprise, avec une participation majoritaire de l’État, a approuvé ce mercredi le lancement du projet connu sous le nom de Projet Vienne. Dans une première phase, il s’agit de construire 3 771 maisons. La construction sera réalisée par des investisseurs privés, qui seront éligibles pour un total de sept lots qui devraient être mis en concurrence à l’automne. S’ils les obtiennent, ils doivent payer la construction des bâtiments en échange de l’obtention de l’exploitation des maisons, avec des montants de loyer évalués, pendant 80 ans, au terme desquels les terrains et les bâtiments reviendront au secteur public.

La proposition à laquelle le conseil d’administration de Sareb a donné son feu vert lors de sa dernière réunion avant les vacances élargit légèrement la portée de la première phase du projet. Si à la fin de l’année dernière il était prévu de construire environ 3.500 maisons dans 10 communautés autonomes, il y en aura finalement près de 3.800 dans 12 communautés: Catalogne, Communauté valencienne, Andalousie, Îles Canaries, Galice, Murcie, Madrid, Castille et León, Îles Baléares, Castille-La Manche, Asturies et Aragon.

Le premier est celui où la bad bank activera davantage de parcelles (12), mais dans la Communauté valencienne le volume de logements sera plus important : 1 065 contre 668 en Catalogne. Troisièmement, l’Andalousie disposera de sept terrains sur lesquels il est prévu de construire 589 maisons. Parmi les grands marchés régionaux, Madrid ne compte que trois terrains et 177 maisons, la mauvaise banque disposant de beaucoup moins de terrains dans cette communauté. “La répartition géographique répond aux régions dans lesquelles Sareb dispose d’un portefeuille d’actifs plus important”, souligne l’entité.

Cela provoque également des divergences entre deux marchés confrontés à des problèmes similaires, les îles Baléares et les îles Canaries. Tous deux ont une forte composante de tourisme et d’achat de logements par des étrangers, et sont parmi ceux qui ont connu la plus forte augmentation de prix ces dernières années. Mais dans le premier, la mauvaise banque va désormais mettre en place deux terrains pour 58 logements, tandis que dans l’archipel atlantique, il y aura quatre terrains pour 337 logements, le quatrième territoire où le plus grand nombre sera construit.

La formule retenue pour aménager les maisons est la cession du droit de surface à long terme. Il s’agit d’une formule de collaboration public-privé que le Gouvernement a promue il y a des années avec un changement juridique et que, outre l’Administration centrale, certaines communautés autonomes ont déjà explorée. Dans ce cas, comme l’indique la bad bank, les gagnants de chaque lot auront le droit d’exploiter les terrains pendant 80 ans en échange d’y construire des logements à louer au prix fixé lors des concours.

Ces montants, souligne Sareb dans une note, « seront abordables pour les revenus moyens et seront fixés en coordination avec le ministère du Logement ». L’entreprise ne fournit pas d’informations supplémentaires sur les prix, mais insiste sur le fait que les loyers demandés pour les appartements « se situeront autour des marges généralement gérées pour les logements abordables ». C’est-à-dire environ 20 ou 25 % en dessous des montants du marché, même si cela dépend de chaque parcelle.

Au total, 50 parcelles de terrain sont envisagées dans la première phase, qui seront divisées en sept lots différents parmi lesquels les investisseurs pourront choisir. On estime qu’il faudra 460 millions pour construire 3 771 logements. Ceux-ci seront situés dans 39 communes de plus de 10 000 habitants qui ont été sélectionnées en analysant les conditions du marché immobilier, notamment la demande. La mauvaise banque réserve pour le moment le détail de ces localisations, car elle prévoit de contacter dans les semaines à venir les communautés autonomes et les mairies concernées pour expliquer les projets.

Giro social

Le Projet Vienne s’inscrit dans le nouveau virage social entrepris par la bad bank, coïncidant avec l’acquisition de la majorité du capital par l’État. Au total, il comprend 133 terrains sur lesquels environ 15 000 maisons pourraient être construites. Dans cette première phase, 38% des terrains seront donc mobilisés pour construire 25% des logements prévus. La construction d’appartements à louer à prix abordable sur les terrains de Sareb selon des formules de collaboration public-privé est intégrée aux plans de logement du gouvernement. Il s’agit d’augmenter le maigre stock de logements sociaux et abordables dont dispose l’Espagne, ce qui, selon l’analyse de l’Exécutif lui-même et de nombreux experts, aggrave le problème de l’accessibilité au logement.

La bad bank est connue ainsi car elle a été fondée en 2012, en pleine crise financière, pour que les entités qui le souhaitaient (BBVA n’y ait pas participé) puissent y décharger la brique toxique et assainir leurs bilans. Cela l’a amené à accumuler des actifs (des terrains aux maisons inachevées, mais surtout des prêts difficiles à récupérer) évalués à environ 50 milliards, dans le but de les transformer ou de les vendre et de récupérer la valeur maximale possible pour rembourser une dette. d’environ le même montant. Mais la valorisation qui en a été faite, généreuse selon de nombreux analystes, a rendu difficile la récupération de cette valeur et en effet depuis sa création elle a toujours subi des pertes.

Cela signifie qu’en 2021, face à la décapitalisation de la société, Bruxelles a contraint l’Espagne à assumer la dette en tant que publique. Et cela a encouragé l’État à prendre une participation majoritaire, qui dans les plans initiaux aurait toujours dû être privée (même si l’État a toujours été le premier actionnaire, avec une participation de près de 46 %). Suite à ce changement, le principe de durabilité et d’utilité sociale a été introduit dans le mandat de l’organisation. Depuis, la bad bank a combiné son travail habituel (se débarrasser du plus de dettes possible) avec l’idée d’utiliser une partie de ses propriétés pour atténuer le problème du logement. En plus de la construction de locations sur ses parcelles, elle a également proposé des bâtiments aux communautés autonomes et aux municipalités, afin qu’elles puissent les acheter ou accepter leur transfert, en supportant les coûts d’entretien, et les utiliser à des fins sociales, bien que cette initiative a eu peu de succès jusqu’à présent.

Une inconnue du projet de Vienne est ce qui se passera si Sareb disparaît, ce qui, selon la feuille de route avec laquelle il a été fondé, devrait se produire en 2027, même si le gouvernement pourrait décider de prolonger son mandat. La collaboration public-privé pour la construction de logements est conçue pour que la propriété de la commune soit toujours publique et qu’à la fin de la concession, si elle n’est pas renouvelée, les appartements le soient également. Il s’agit d’une formule similaire à celle qui a été suivie pour construire de nombreuses autoroutes. Compte tenu de l’éventualité probable de sa disparition, la bad bank souligne qu’une fois la période de concession expirée, « les logements reviendront gratuitement à l’entité publique propriétaire du terrain ». C’est-à-dire dans l’organisme public ou l’entreprise qui hérite des actifs restant à la Sareb si l’Exécutif décide de la liquider.

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