L’investisseur new-yorkais Isaac Shalom manque des versements hypothécaires sur une propriété de State Street

La propriété a résisté à la tempête jusqu’à présent – ​​son taux d’occupation est de 93% – mais les baux avec ses deux principaux locataires, TJ Maxx et Burlington, expirent l’année prochaine et la dette arrive à échéance en février. Shalom fait face à une lutte acharnée pour refinancer la propriété avec un nouveau prêt. La tâche serait déjà assez difficile après le bond des taux d’intérêt l’an dernier. Ajoutez à cela les départs potentiels de TJ Maxx et Burlington, qui louent ensemble 76% de la propriété, et il faudra peut-être un laissez-passer Hail Mary pour faire le travail.

Shalom a peut-être simplement décidé que cela ne valait pas la peine d’essayer de refinancer la propriété et que cela n’a aucun sens de faire plus de paiements sur un prêt qu’il ne pourra pas rembourser. De nombreux investisseurs immobiliers confrontés à des problèmes d’endettement remettent simplement leurs immeubles à leurs prêteurs et s’en vont.

Ou Shalom pourrait se positionner pour conclure un accord qui lui permettrait de conserver la propriété de la propriété. Shalom n’a pas retourné plusieurs appels téléphoniques. Les représentants des agents de prêt chargés de superviser l’hypothèque de Shalom n’ont pas répondu aux demandes de commentaires.

State Street ces jours-ci est le genre d’endroit que de nombreux prêteurs cherchent à éviter. La pandémie a frappé la bande de vente au détail de Loop alors qu’Urban Outfitters, New York & Co., DSW et d’autres chaînes y fermaient des magasins. La tendance du travail à distance et hybride a également eu un impact durable sur le sous-marché de State Street, avec moins de professionnels travaillant cinq jours par semaine dans leurs bureaux de Loop, limitant les ventes dans les magasins et restaurants à proximité.

Le taux de vacance pour la boucle centrale, qui comprend State Street, était de 24,8% l’année dernière, contre 26,1% à la mi-2021 mais en hausse par rapport à 14,7% en 2019, selon Stone Real Estate, une maison de courtage de Chicago.

Shalom a engagé CBRE pour vendre sa propriété, connue sous le nom de One North State, l’automne dernier, mais s’est retrouvée vide. On ne sait pas si CBRE courtise toujours les investisseurs pour l’immeuble commercial à quatre niveaux, qui fait partie d’un immeuble de bureaux vintage. Un dirigeant de CBRE n’a pas répondu aux demandes de commentaires.

Construit en 1900 et 1912, le bâtiment de State Street comprend deux tours et environ 533 000 pieds carrés de bureaux à ses étages supérieurs appartenant à Shorenstein Properties, basé à San Francisco. L’entreprise Shalom a payé 54,4 millions de dollars pour l’espace de vente au détail en 2004.

Bien que l’immobilier commercial soit aujourd’hui dans une situation financière difficile, l’investissement a déjà porté ses fruits pour Shalom. Lorsqu’il a refinancé l’espace en 2013, il a pu retirer 21,3 millions de dollars de la propriété grâce à un prêt de 60 millions de dollars. À l’époque, un évaluateur a évalué l’espace à 101 millions de dollars.

Mais la valeur de la propriété a tellement baissé qu’elle ne vaut peut-être pas beaucoup plus aujourd’hui que les 49,7 millions de dollars que Shalom doit dessus. Les valeurs de l’immobilier commercial ont considérablement chuté depuis que la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d’intérêt l’année dernière, de nombreuses propriétés valent désormais moins que leur dette. Green Street, une société de recherche basée en Californie, estime que la valeur des propriétés commerciales a diminué de 15 % depuis son pic de mars 2022.

La flambée des taux d’intérêt et la chute des valeurs qui en a résulté ont également rendu plus difficile le refinancement des immeubles commerciaux. De nombreux investisseurs font face à un déficit de financement, incapables d’emprunter autant sur leurs propriétés aujourd’hui qu’ils le pouvaient avant l’augmentation des taux. Un État du Nord pourrait être en mesure de soutenir un prêt de 40 millions de dollars aujourd’hui, laissant à Shalom environ 10 millions de dollars de moins que ce dont il aurait besoin pour rembourser le prêt arrivant à échéance, selon un expert en financement immobilier commercial qui a examiné les données financières de la propriété. Et cela suppose que TJ Maxx et Burlington renouvellent leurs baux.

L’année dernière, la propriété générait encore suffisamment de revenus locatifs pour couvrir ses dépenses et le paiement de sa dette, mais à peine, selon les données déposées auprès de la Securities & Exchange Commission compilées par Bloomberg. L’entreprise Shalom a rapporté 3,78 millions de dollars de flux de trésorerie nets avant les coûts de la dette en 2022, contre 3,69 millions de dollars de paiements de dette, selon Bloomberg.

La propriété glisserait bien dans le rouge si TJ Maxx et Burlington décidaient de ne pas renouveler leurs baux. TJ Maxx loue environ 70 000 pieds carrés à One North State, tandis que Burlington loue 60 100 pieds carrés. Parmi les autres locataires figurent Chipotle, The Body Shop, Reckless Records et Jimmy John’s.

Le bail de Burlington a initialement expiré fin février, mais le détaillant a signé un accord avec Shalom pour prolonger le bail d’un an, selon Bloomberg. Le bail du TJ Maxx se termine en juillet 2024.

Les deux détaillants n’ont pas indiqué s’ils signeraient de nouveaux baux dans la propriété ou déménageraient. Une porte-parole de TJ Maxx a déclaré que le détaillant “n’a annoncé aucun changement de magasin à Chicago pour le moment”. Burlington n’a pas fourni de commentaire immédiat.