Au cours des derniers mois, le marché du logement a connu des turbulences sur une période relativement courte, tant dans le contexte de l’offre et de la demande, que dans celui des fluctuations de prix des biens proposés sur le marché. Afin que les citoyens soient mieux informés de la situation actuelle,Vaste“Chaque mois, le “Home Buyers’ Confidence Index” résume cinq indicateurs qui décrivent le mieux la situation sur le marché au cours du mois écoulé. L’offre sur le marché du logement se réduit rapidement, car la plupart de ceux qui veulent vendre attendent, en espérant que les prix remonteront au printemps.Dans le même temps, les acheteurs potentiels espèrent également une situation favorable l’année prochaine, en attendant que le prix baisse.
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“Indice de confiance des acheteurs de maison”* données pour novembre :
- 61 jours – en moyenne, il a fallu autant de temps pour vendre une maison au prix du marché (en octobre – 45 ; en septembre – 36 ; en août – 32 ; en juillet – 28 jours) ;
- 5 % des maisons ont été vendues dans le mois suivant la publication de l’annonce (en octobre – 8 % ; en septembre – 12 % ; en août – 14 % ; en juillet – 16 %) ;
- 51 % des vendeurs ont exigé un prix disproportionnellement élevé pour la situation du marché (octobre – 55 % ; septembre – 58 % ; août – 63 % ; juillet – 60 %) ; 1 % des acheteurs ont proposé un prix supérieur à celui indiqué dans l’annonce (octobre – 2 % ; septembre – 2 % ; août – 4 % ; juillet – 7 %) ;
- 28 % des transactions ont eu lieu sans emprunt (octobre – 26 % ; septembre – 26 % ; août – 26 % ; juillet – 24 %).
En général, une situation paradoxale s’est développée sur le marché du logement – les acheteurs potentiels veulent attendre le printemps pour prendre une décision, espérant une baisse des prix, tandis que les vendeurs, au contraire, attendent parce qu’ils pensent que les prix pourraient remonter à la le printemps.
Les positions en attente des parties en novembre sont également illustrées par les données de l’indice – si en juillet il a fallu moins d’un mois pour vendre une propriété, alors en novembre le nombre moyen de jours requis atteint déjà 61, tandis que le nombre de maisons vendues au cours de la mois est passé de 16 % à 5 %. Dans le même temps, au cours de cette période de cinq mois, la proportion de vendeurs qui souhaitent recevoir un prix trop élevé pour la situation du marché a également diminué, tandis que le nombre d’acheteurs qui sont prêts à payer un prix plus élevé que celui initialement demandé est actuellement seulement 1 % des personnes impliquées dans les transactions.
L’attente de ceux qui veulent vendre en novembre s’est clairement reflétée dans la dynamique du nombre d’annonces, qui a diminué de près de 36 % par rapport à août. A savoir, le nombre d’annonces de vente immobilières passées pour la première fois était de ~ 2930 en novembre, et de ~ 4570 en août.De plus, la baisse est à la fois en série, avant-guerre, et aussi dans les nouveaux projets.
Sont également enregistrés des cas où des biens mis en vente sont soudainement retirés de l’offre. Cela peut être dû à plusieurs facteurs, admettent les experts. Tout d’abord, la réticence à baisser le prix, que les acheteurs ont activement commencé à exiger. Deuxièmement, les vendeurs repensent parce qu’ils considèrent l’immobilier comme un investissement avec la possibilité de verrouiller la valeur de l’actif. Sinon, après la transaction, ils devraient immédiatement savoir clairement où investir leurs finances, afin que l’argent sur le compte ne perde pas de valeur à une inflation aussi élevée. Troisièmement, certaines annonces sont déplacées vers la section location.
Bien que même les professionnels n’osent pas faire de prévisions précises et factuelles sur la situation du marché l’année prochaine, le désir des vendeurs d’attendre, si les conditions le permettent, peut être théoriquement compris. Dans le même temps, il est plus difficile de trouver une justification logique aux raisons des acheteurs de ne pas se presser dans les transactions, s’il existe un bien immobilier proposé à un prix approprié.
“Plusieurs économies mondiales affichent déjà une résistance relativement élevée à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt, créant ainsi des conditions favorables à la poursuite du développement du marché immobilier. En Lettonie également, nous constatons que le niveau d’emploi est stable et même en légère augmentation, augmentant par 3 au troisième trimestre par rapport au premier, 5%[1]. Par conséquent, en évaluant la situation actuelle du point de vue des acheteurs, il faut dire que si le taux de rendement du bien envisagé, tout prix de location éventuel de ce bien, si la solvabilité de l’acheteur change, pourrait couvrir les mensualités de prêt si nécessaire, il n’y aurait aucune raison d’attendre maintenant », explique l’analyste de marché « Latio » Ksenia Ijevleva, ajoutant : « Malheureusement, une partie de la société ne comprend pas pleinement les processus du marché immobilier et sa cyclicité, pensant souvent à court terme. Cependant, la propriété, surtout si elle est la seule, doit être considérée comme un investissement à long terme pendant au moins 10-15 ans, où les petites fluctuations de prix que nous connaissons en ce moment peuvent s’avérer insignifiantes dans un tel une perspective. Par conséquent, au moment de prendre une décision d’achat, chacun doit évaluer sa situation individuelle – épargne, capacité de payer, conditions de vie, rendement immobilier – et ne pas se fier uniquement aux tendances communes du marché. Les bénéficiaires à l’heure actuelle peuvent s’avérer être ceux qui savent calculer, capables de comparer les investissements à long terme dans des objets immobiliers avec le taux d’inflation et les risques.”
Un bon exemple du fait qu’il est actuellement le plus judicieux d’investir des ressources financières libres est également démontré dans l’indice de novembre par la forte proportion de transactions qui ont eu lieu sans emprunt – elles sont plus d’un quart, soit 28%. Cela montre que les citoyens sont pressés d’investir leurs fonds gratuits, car même un bénéfice de location de 3,5 % est actuellement plus rentable que le taux de dépôt de 0,2 % offert par les banques, sans parler de la crypto-monnaie, qui est actuellement désavantageuse pour les investisseurs.
En résumant les données de novembre sur l’offre de logements pour de nouveaux projets sur le premier marché à Riga, on peut voir qu’en octobre, en raison de l’entrée sur le marché de la plus grande offre de nouveaux projets au cours de l’année, le prix moyen de les logements de ce segment ont légèrement diminué dans les transactions – si en octobre il atteignait 2470 EUR/m2, alors en novembre il était de 2400 EUR/m2. La baisse du prix moyen s’explique principalement par les réservations effectuées à l’avance, ainsi que par le fait que, pour le moment, la plupart des appartements du segment de prix le moins cher sont vendus. Cependant, en général, le prix des annonces pour ces propriétés a continué d’augmenter – de 2990 EUR/m2 en octobre à 3025 EUR/m2 en novembre. Dans le même temps, par rapport au premier trimestre de l’année, les prix des nouveaux projets sur le marché secondaire ont également continué d’augmenter – le prix moyen des transactions pour de tels appartements dans les micro-quartiers était de 1850 EUR/m2 en novembre, et de 1750 EUR/m2 au premier trimestre. Cela confirme une fois de plus qu’il n’y a actuellement aucune raison de prévoir une éventuelle baisse des prix dans les segments des nouveaux projets, tant sur le marché primaire que sur le marché secondaire. Au contraire, les prix continuent d’augmenter.
Bien que les inquiétudes des citoyens quant à la situation économique future en raison de son imprévisibilité soient justifiées et bien comprises, il faut savoir s’adapter à chaque situation. Tôt ou tard, la stagnation du mois dernier sur le marché immobilier se transformera en développements de plus en plus actifs, contribuant à l’élaboration de scénarios souhaités par les acheteurs ou les vendeurs dès l’année prochaine. Par conséquent, les deux parties doivent non seulement être très vigilantes, mais également évaluer la situation existante et les opportunités, les avantages et les inconvénients, ainsi que les risques, en prenant des décisions équilibrées et justifiées, recommandent les experts.
