Les rôles ont tourné, le prix de l’immobilier est désormais dicté par les acquéreurs

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L’époque où il y avait un si grand nombre de personnes intéressées par l’achat d’un appartement ou d’une maison familiale sur le marché immobilier qu’elles surpayaient le prix de l’offre de dizaines voire de centaines de milliers de couronnes est révolue.

Le groupe de personnes intéressées par l’achat de leur propre maison, qui dépassait largement ceux qui ont tenté de vendre leur propriété sur le marché il y a deux ans, a largement disparu. Cela s’explique par une importante détérioration de la disponibilité des prêts hypothécaires causée par la hausse des taux d’intérêt et le resserrement des conditions bancaires pour l’obtention d’un prêt.

Et il y a eu un coup d’État dans le domaine de l’immobilier, les acheteurs ont commencé à dicter le marché. De surpayer entre intéressés pour obtenir le bien à tout prix, c’est devenu une négociation pour une vente aux conditions les plus favorables.

Selon les données de la société Broker Consulting, qui se consacre au conseil en immobilier, ce facteur s’est reflété dans la différence entre le prix proposé et le prix réalisé de l’immobilier. Il s’agit actuellement d’environ dix pour cent en moyenne. Cela signifie qu’aujourd’hui, l’acheteur obtiendra la propriété un dixième moins cher que le prix initialement proposé par le vendeur.

Dans les ventes spécifiques, ces dix pour cent se traduisent par des centaines de milliers de couronnes moins chères.

“Plus la différence entre le prix de l’offre initiale et le prix d’exécution est élevée, plus les idées des deux parties sur le prix diffèrent de manière réaliste”, a déclaré Martin Novák, analyste en chef chez Broker Consulting, lors du lancement du nouvel indice.

Au cours de la période surveillée, le prix initialement proposé était en moyenne de 70 800 couronnes par mètre carré et le prix réalisé était de 64 990 couronnes par mètre carré. Pour vous donner une idée, dans ces conditions, un appartement moyen de 70 mètres carrés coûterait 4,9 millions de couronnes, mais en réalité il se vendrait un demi-million moins cher.

Les experts de Deloitte confirment également l’évolution de la tendance induite par la situation économique actuelle.

“Actuellement, par rapport à 2021, la demande est nettement plus faible, à la fois en raison d’un financement nettement plus cher et en raison de l’humeur généralement négative des acheteurs potentiels. Dans cette constellation, la différence entre le prix de l’offre et le prix réalisé est plus importante qu’en temps calme, où cette différence atteint jusqu’à cinq pour cent », explique Ondřej Zabloudil, directeur du département immobilier et construction de Deloitte.

Selon lui, les années précédentes où les prix augmentaient, cette différence était minime. “Pour certaines ventes, il y a aussi eu une augmentation du prix réalisé par rapport à l’offre”, ajoute-t-il.

Selon l’estimation de Zabloudil, cette différence continuera d’exister. Dans le même temps, cependant, les anticipations des acheteurs se corrigeront progressivement, et donc aussi les prix d’offre, et le marché retrouvera un nouvel équilibre des prix.

“Le paramètre clé sera le prix du financement, mais nous n’attendons pas de changements significatifs pour la période la plus proche”, ajoute l’expert de Deloitte.

La plus grande différence de prix, douze pour cent au total, a été enregistrée par l’indice dans la région de Bohême centrale. Elle était suivie par les régions de Bohême du Sud (-10 %) et d’Ústí (-9 %). Le REALIndex a montré une différence de huit pour cent dans les régions de Pilsen, Olomouc et Pardubice.

A l’inverse, la plus petite différence se trouve dans l’immobilier de la région de Liberec. Là, la différence n’est que de trois pour cent.

“Le niveau des prix moyens est fortement influencé par le prix de l’immobilier dans la capitale. Cependant, l’indice confirme en tout cas la tendance que nous avons observée sur le marché immobilier ces derniers mois. L’acheteur a le dessus sur l’offrant. Les prix annoncés sont parfois nettement plus élevés que le prix auquel l’appartement ou la maison peut être vendu », explique Kristýna Viktora, responsable du département immobilier de Broker Consulting.

Cette année, l’écart entre les idées des vendeurs et les prix réels de réalisation s’est encore creusé. L’indicateur avancé de février enregistre des valeurs de moins 10 %.

Selon les données de Broker Consulting, le prix initialement proposé était en moyenne de 65 423 couronnes par mètre carré au cours de ce mois. Le prix réalisé a atteint 58 942 CZK par mètre.

Si cette différence était recalculée sur l’exemple précis d’un appartement de soixante-dix mètres carrés, la différence serait à nouveau de l’ordre de centaines de milliers de couronnes. Dans l’offre, le prix dépasserait 4,5 millions de couronnes, et un véritable acheteur paierait 4,1 millions de couronnes pour le bien, soit quatre cent mille couronnes de moins.

Outre les prix de l’immobilier, l’incertitude actuelle sur le marché se reflète également dans le volume des ventes. Par exemple, à Prague et dans les villes régionales, selon les données de Deloitte, 4 326 appartements dans des maisons en briques et panneaux (sans projets de développement) ont été vendus au quatrième trimestre 2021, alors qu’au même trimestre 2022, il n’y en avait que 2 267. Ventes donc diminué de près de moitié en glissement annuel.