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Les propriétaires de maison avec des hypothèques à taux variable font face à une pression difficile alors que les taux d’intérêt augmentent et que les prix des maisons baissent, prévient la Banque du Canada

Les propriétaires de maison avec des hypothèques à taux variable font face à une pression difficile alors que les taux d’intérêt augmentent et que les prix des maisons baissent, prévient la Banque du Canada

Maisons sur Sherman Brock Circle à Newmarket, Ont. le 30 mars 2021.Fred Lum/le Globe and Mail

Le système financier du Canada devrait être en mesure de traverser une période de tensions accrues, mais de nombreux acheteurs de maisons récents pourraient subir une pression « douloureuse » alors que les taux d’intérêt continuent d’augmenter, que Banque du Canadaa déclaré mardi le commandant en second.

Dans un discours à Ottawa, la sous-gouverneure principale Carolyn Rogers a déclaré que les vulnérabilités de longue date du marché canadien de l’habitation se sont aggravées pendant la pandémie de COVID-19, alors que les prix des maisons ont grimpé en flèche et que les acheteurs se sont de plus en plus appuyés sur prêts hypothécaires à taux variablequi sont liés au taux de prêt de référence de la banque centrale.

Maintenant que taux d’intérêt augmentent et que les prix des maisons baissent, bon nombre de ces acheteurs connaissent un mauvais ajustement, a déclaré Mme Rogers.

Le produit à taux variable le plus courant comporte des mensualités fixes. À chaque hausse des taux d’intérêt, une plus grande part de l’emprunteur le paiement mensuel sert à payer les intérêts. Cependant, lorsque la mensualité ne couvre plus aucun capital, l’emprunteur atteint ce qu’on appelle un taux de déclenchement, et son la mensualité augmente. Dans certains cas, le prêteur permet à l’emprunteur de reporter les intérêts sur le principalce qui augmente le montant de l’hypothèque.

Cinquante pour cent de ces titulaires de prêts hypothécaires à taux variable ont déjà atteint leur taux de déclenchement, selon les estimations d’un nouveau document de recherche de la Banque du Canada publié mardi. Cette part passera à 65 % d’ici le milieu de l’année prochaine, la banque centrale continuant de relever les taux d’intérêt pour contenir l’inflation.

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“En fin de compte, les coûts hypothécaires pour certains Canadiens ont déjà augmenté, et ils augmenteront probablement pour d’autres avec le temps, ce qui rendra l’accession à la propriété plus chère.” dit Mme Rogers.

Environ 670 000 prêts hypothécaires à taux variable ont été émis depuis le début de la pandémie, selon la Banque du Canada. Les prêts hypothécaires à taux variable représentaient environ 50 % de tous les prêts hypothécaires émis depuis la mi-2021, contre une moyenne de 20 % dans les années précédant la pandémie.

“Ce n’est pas une grande part des ménages, mais c’est plus important qu’il ne l’aurait été sur la base des tendances historiques”, a déclaré Mme Rogers.

Les emprunteurs ont recherché les produits à taux variable parce que les coûts d’emprunt ont généralement été moins cher que les hypothèques à taux fixe. Une partie de la motivation était que les règles bancaires fédérales exigent que les emprunteurs prouvent qu’ils peuvent effectuer leurs versements hypothécaires mensuels à un taux d’intérêt supérieur d’au moins deux points de pourcentage à celui de leur contrat hypothécaire réel.

Maisons Bellagio Crescent à Mississauga, Ont.Fred Lum/le Globe and Mail

Les problèmes du marché hypothécaire peuvent infecter l’ensemble du système financier si les emprunteurs ne remboursent pas. Mme Rogers a déclaré que le système bancaire canadien est en bonne position pour faire face aux chocs potentiels, grâce aux réformes consécutives à la crise financière de 2008-2009 qui ont augmenté les exigences de capital et de liquidité des prêteurs et renforcé les tests de résistance des prêts hypothécaires.

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De plus, la banque centrale “ne s’attend pas à un grave ralentissement économique avec le genre de pertes d’emplois importantes typiques des récessions passées”, a-t-elle déclaré.

Mais des dizaines de milliers de propriétaires seront coincés alors que les taux d’intérêt continuent d’augmenter. On s’attend à ce que la Banque du Canada relève à nouveau ses taux d’intérêt le 7 décembre, soit d’un quart de point ou d’un demi-point. Les marchés financiers s’attendent à ce que le taux d’intérêt de référence de la banque atteigne 4,25 % au début de 2023, contre 3,75 % aujourd’hui.

Le document de recherche a noté qu’au cours de la dernière décennie, peu d’emprunteurs ont dû faire face au taux de déclenchement, car les taux d’intérêt sont relativement bas depuis la crise financière mondiale.

“Mais avec les augmentations rapides du taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada depuis mars 2022, les emprunteurs hypothécaires à taux variable ont été confrontés à des augmentations de taux d’intérêt historiquement importantes qui font de l’atteinte de leur taux de déclenchement une possibilité importante”, a déclaré l’article rédigé par Stephen. Murchison, Conseiller du Gouverneur, et l’économiste Maria teNyenhuis.

Les principaux prêteurs ont minimisé l’importance du taux de déclenchement et ont déclaré à plusieurs reprises que seul un petit sous-ensemble de leurs emprunteurs risquait d’atteindre ce seuil. Le document de recherche est la première fois que la banque centrale tente de quantifier les effets de la hausse des taux d’intérêt sur les titulaires de prêts hypothécaires à taux variable.

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Les chercheurs ont estimé que ces prêts hypothécaires représentaient 13 % de tous les prêts hypothécaires en cours. Ils ont déclaré que cette estimation ne tenait pas compte du fait que les emprunteurs effectuent de manière proactive un paiement forfaitaire ou prennent d’autres mesures pour éviter d’atteindre leur taux de déclenchement.

Les prêts hypothécaires en cours comprennent les prêts hypothécaires à taux fixe pour lesquels la mensualité et le coût des intérêts restent les mêmes pendant toute la durée du prêt. Il comprend également les prêts hypothécaires à taux variable avec des paiements variables dont le montant mensuel varie en fonction des fluctuations du taux d’intérêt de référence de la banque centrale.

Le document de la Banque du Canada a révélé que les prêts hypothécaires à taux variable représentent maintenant environ le tiers de toutes les dettes hypothécaires en cours. Cela se compare à un cinquième en 2019.

La banque centrale relève les taux d’intérêt pour ralentir la croissance des prix à la consommation. Il ne cible pas spécifiquement les prix des maisons, mais Mme Rogers a laissé entendre que la banque est très heureuse de voir ces prix baisser. À l’échelle nationale, les prix des maisons ont baissé d’environ 10 % par rapport au sommet de février.

« Nous avons besoin d’une baisse des prix des maisons pour rétablir l’équilibre du marché canadien de l’habitation et rendre l’accession à la propriété plus abordable pour un plus grand nombre de Canadiens », a déclaré Mme Rogers.

Jusqu’à présent, cependant, la hausse des taux d’intérêt a en fait rendu les maisons moins abordables, les hausses de taux ayant plus que compensé la baisse des prix des maisons. La mesure nationale de l’accessibilité globale de la Banque Royale du Canada a atteint son pire niveau jamais enregistré en septembre.

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