Les propriétaires de bureaux sous le choc du travail à distance s’inquiètent maintenant de la récession

La location de bureaux a tendance à dépendre fortement de la santé de l’économie. Pendant les récessions, les entreprises réduisent souvent leurs coûts en licenciant des travailleurs, ce qui signifie qu’elles ont besoin de moins d’espace. La hausse des taux d’intérêt a également nui aux propriétaires de bureaux, car elle a tendance à faire baisser la valeur des propriétés.

Les trois dernières récessions ont toutes entraîné une baisse de l’occupation des bureaux, selon les données de Moody’s Analytics.

Grâce à l’augmentation de l’offre de bureaux et aux entreprises qui concentrent davantage d’employés dans des espaces plus petits, la part des bureaux américains loués aujourd’hui est bien inférieure à ce qu’elle était au début de la récession de 2001 ou de la crise des subprimes. Alors que la demande de bureaux continue d’être forte dans de nombreuses villes de la Sunbelt, les taux d’inoccupation dans des villes comme New York, San Francisco et Chicago ont augmenté pendant la pandémie, atteignant dans certains cas les niveaux les plus élevés depuis des décennies.

Au début de l’année, les propriétaires espéraient que le second semestre de 2022 verrait une augmentation du crédit-bail, car de plus en plus d’entreprises renvoyaient leurs employés au bureau. Cela semble maintenant moins probable, a déclaré Daniel Ismail, analyste principal de la société d’analyse immobilière Green Street.

“Il y a peu de doublures argentées à court terme”, a-t-il déclaré. De nombreuses entreprises se sont adaptées au travail à distance au cours des deux dernières années, ce qui les rend plus susceptibles d’abandonner les espaces de bureau si elles doivent réduire leurs coûts en période de ralentissement économique, a ajouté M. Ismail.

La gravité de la situation dans le secteur des bureaux dépend de la gravité de la récession. Pendant et après la récession de 2020, le taux national de vacance des bureaux a à peine baissé car la baisse de la production a été forte mais brève.

Peu de travailleurs utilisant des bureaux ont été licenciés, a déclaré Kevin Fagan, responsable de l’analyse économique de l’immobilier commercial chez Moody’s Analytics. Mais si la hausse des taux d’intérêt devait entraîner des licenciements massifs et des défaillances d’entreprises, les taux d’inoccupation pourraient augmenter considérablement.

La combinaison de la faiblesse de la demande et de la hausse des taux d’intérêt fait baisser les prix. Green Street estime que la valeur des immeubles de bureaux a chuté de 8 % cette année. Alors que certains immeubles modernes ont encore des prix élevés, les investisseurs et les prêteurs se disent de plus en plus réticents à dépenser gros dans des immeubles de bureaux vieillissants.

Certains renoncent complètement aux accords. La société d’investissement immobilier Harbour Associates LLC a signé un contrat en mai pour acheter la tour de bureaux Union Bank Plaza de 40 étages à Los Angeles pour 165 millions de dollars, selon un dossier de la Securities and Exchange Commission déposé par le vendeur, une filiale de l’investisseur immobilier KBS.

Ce prix était d’environ 40 millions de dollars inférieur à ce que KBS avait payé pour la propriété en 2010. Même ainsi, Harbour s’est retiré de l’accord moins d’un mois plus tard, a déclaré KBS dans un dossier de titres. Un porte-parole du port a refusé de commenter.

Malgré ces vents contraires, la part des prêts immobiliers sur les bureaux en souffrance reste faible. Les propriétaires sont généralement moins endettés qu’avant la récession de 2008, ce qui constitue un tampon précieux en cas de ralentissement. Pourtant, les prêteurs et les analystes disent s’attendre à davantage de défauts de paiement.

Craig Bender, responsable de l’immobilier commercial pour les Amériques à la banque néerlandaise ING Groep,

a déclaré qu’il était toujours optimiste pour les immeubles de bureaux modernes bien situés, mais qu’il hésitait à prêter contre des propriétés plus anciennes et moins chères.

“Il va y avoir de la détresse dans cette classe d’actifs”, a-t-il déclaré. “Il n’en est pas question.”

Écrire à Konrad Putzier à [email protected]