La hausse des taux hypothécaires a ralenti le marché du logement dans tout le pays et dans le sud de la Californie. Les ventes sont en baisse, les stocks augmentent et de nombreux acheteurs et vendeurs potentiels ont une question simple : les prix des maisons vont-ils baisser ?
Selon certains analystes, la perspective devient plus probable à mesure que le ralentissement s’approfondit, certains ajustant désormais leurs prévisions pour prévoir une baisse des prix l’année prochaine.
De telles prédictions marquent un changement par rapport au début de cette année, lorsque les experts s’accordaient davantage à dire que la hausse des taux hypothécaires ralentirait simplement l’appréciation des prix. C’est-à-dire que les prix continueraient à grimper, mais moins qu’ils ne l’avaient fait au cours des deux dernières années.
De nombreux analystes considèrent toujours ce scénario de croissance plus lente comme plus probable. Peu d’experts bien connus – le cas échéant – prédisent des baisses de prix proches de ce qui s’est passé pendant la Grande Récession.
Mais le fait que certains grands prévisionnistes prévoient maintenant des baisses de prix soutenues – quelque chose qui ne s’est pas produit depuis plus d’une décennie – souligne à quel point le marché du logement évolue rapidement.
“C’est remarquable”, a déclaré Jordan Levine, économiste en chef à la California Assn. des agents immobiliers. “Les prix vont baisser”
Levine a déclaré que c’était un peu plus du mois dernier qu’il était devenu convaincu que les prix deviendraient négatifs.
Deux facteurs ont contribué à changer son point de vue. Tout d’abord, il a calculé dans quelle mesure les flambées répétées des taux hypothécaires affectaient le pouvoir d’achat. Puis il a vu les acheteurs potentiels se retirer en temps réel.
Les taux hypothécaires ont commencé l’année dans la fourchette basse de 3%, mais avaient dépassé 4,5% fin mars, dépassé 5% en avril et atteint près de 6% ce mois-ci, selon l’enquête hypothécaire étroitement observée de Freddie Mac.
Pour une maison de 760 000 $, le prix médian actuel dans le sud de la Californie, cela signifie qu’un versement hypothécaire mensuel au début de janvier aurait été de 3 493 $, y compris la taxe foncière et l’assurance, avec un acompte de 20 %, selon un calculateur hypothécaire Redfin.
En mars, ce paiement était de 506 $ plus cher ; en avril, 655 $ de plus; et la semaine dernière, il était supérieur de près de 1 000 $ à 4 428 $.
Un nombre croissant de vendeurs de maisons ont réagi à la baisse de la demande en baissant leurs prix catalogue, une première étape si les prix de vente globaux devaient baisser à l’avenir.
Levine met toujours la touche finale à une prévision qui sera publiée en juillet. Mais pour l’instant, il s’attend à ce que le prix de vente médian de la Californie pour l’ensemble de 2022 soit en hausse de 9,7 % par rapport à l’année précédente, un net ralentissement par rapport à la croissance de près de 20 % observée en 2021.
Puis en 2023, il s’attend à ce que les actions de la Réserve fédérale pour lutter contre l’inflation provoquent une légère récession et que la combinaison de pertes d’emplois et de taux plus élevés entraîne une baisse du prix médian à l’échelle de l’État de 7,1 % par rapport à cette année, avec des baisses similaires en Californie du Sud en particulier.
Capital Economics, une société internationale de recherche économique, et John Burns Real Estate Consulting à Irvine sont d’autres qui ont récemment modifié les prévisions pour inclure la baisse des prix des maisons en 2023.
En mai, John Burns a commencé à prévoir que les prix nationaux et du sud de la Californie diminueraient l’année prochaine, en partie parce que l’entreprise considère qu’une récession est de plus en plus probable.
En 2023, la société de conseil s’attend à des baisses à un chiffre dans le milieu des comtés de Los Angeles et d’Orange et à une baisse des prix dans la fourchette à un chiffre dans l’Inland Empire.
L’entreprise prévoit que les prix chuteront à un rythme un peu plus faible en 2024, tant au niveau local que national, avant d’augmenter légèrement en 2025.
Mark Zandi, économiste en chef chez Moody’s Analytics, a déclaré que les prix pourraient chuter même en l’absence de récession.
Si les taux ne grimpent pas “significativement au-dessus de 6% pendant une période prolongée” et que l’économie évite une récession, les prix des maisons du sud de la Californie devraient être largement stables au cours des prochaines années, bien que certaines communautés qui ont connu des booms pandémiques spectaculaires pourraient voir des déclins.
Mais si les taux montent à environ 6,25% ou 6,5% et s’y maintiennent, a déclaré Zandi, les prix du sud de la Californie chuteraient probablement d’environ 5% sans récession et potentiellement jusqu’à 10% avec une récession.
Il a dit que le scénario le plus probable est des prix fixes, mais s’il était un faiseur de cotes, il dirait qu’il y a une probabilité de 40% que les prix des maisons du sud de la Californie chutent d’au moins 5% du sommet au creux, contre 25% en mai.
Lui et d’autres experts ont déclaré qu’il était extrêmement peu probable que les prix des maisons s’effondrent comme ils l’ont fait pendant la Grande Récession.
En grande partie, c’est parce que de nombreux propriétaires actuels n’aiment pas vendre moins cher que leur voisin il y a quelques mois, ce qui, selon les experts, limitera la baisse des prix.
Les choses étaient différentes la dernière fois. Les prêts risqués au cours de la bulle immobilière du début des années 2000 ont provoqué une vague de saisies et déclenché une crise financière, faisant chuter les prix de la Californie du Sud de 50 % de 2007 à 2009, selon les chiffres de DQNews.
Maintenant, la plupart des économistes pensent que toute récession serait douce. Des normes de prêt plus strictes signifient également que ceux qui achètent leur maison pendant ce boom pourraient largement se le permettre et que beaucoup moins de personnes seront obligées de décharger leurs propriétés, ont déclaré des experts.
De plus, il y a une grande cohorte de milléniaux au début de la trentaine qui cherchent à acheter une maison pour la première fois.
“Il n’y aura pas autant de saisies et de ventes en difficulté, ce dont vous avez besoin pour faire baisser les prix”, a déclaré Zandi.
