Au cours des derniers mois, la hausse des taux d’intérêt hypothécaires a freiné un marché du logement autrefois chaud dans le sud de la Californie et dans tout le pays.
Alors que les acheteurs potentiels choisissent de rester à l’écart, les ventes chutent et les propriétaires réduisent leurs prix demandés pour conclure un accord.
Maintenant, il y a des signes que les valeurs globales des maisons pourraient également baisser.
“Cela se transforme en un marché d’acheteurs”, a déclaré Keith Hernandez, agent immobilier chez Realty One Group Synergy à Whittier.
Peu d’économistes, voire aucun, prédisent un effondrement des valeurs similaire à 2008, mais un nombre croissant d’experts affirment que les valeurs globales des maisons sont susceptibles de baisser dans un proche avenir.
Le dernier signe est survenu mercredi lorsque la société immobilière DQNews a annoncé que le prix de vente médian du sud de la Californie avait chuté de 1,3 % en juillet par rapport au mois précédent.
Bien que la médiane puisse fluctuer d’un mois à l’autre, les chiffres de juillet marquent le troisième mois consécutif au cours duquel les prix n’ont pas augmenté. La médiane – maintenant 740 000 $ – est de 20 000 $, ou 2,6 %, inférieure au sommet historique de ce printemps.
Compte tenu de la forte demande avant la flambée des taux hypothécaires, le prix de vente médian en juillet demeure supérieur de 8,8 % à celui de l’année précédente. Mais ces gains d’une année sur l’autre diminuent.
En avril, la médiane était en hausse de près de 17 % par rapport à l’année précédente.
Jordan Levine, économiste en chef de la California Assn. of Realtors, a déclaré que la diminution des gains médians d’une année sur l’autre indique que les baisses mensuelles récentes reflètent une baisse des valeurs plutôt que des coups de chance saisonniers. Il a dit qu’ils sont cohérents avec un scénario dans lequel le prix de vente médian chuterait d’environ 7 % en 2023 par rapport à cette année.
Les acheteurs potentiels d’une première maison ne voudront peut-être pas être trop excités.
La médiane est le point auquel la moitié des maisons se sont vendues plus cher et l’autre moitié moins cher. Bien que Levine s’attende à ce que les valeurs de toutes les maisons baissent l’année prochaine, il a déclaré que le chiffre de 7% surestime quelque peu la baisse attendue car il reflète une baisse plus marquée des ventes de maisons de luxe.
D’autres économistes pensent toujours que les prix des maisons continueront d’augmenter en 2023, juste à un rythme plus faible que pendant la pandémie. Même les experts qui s’attendent à une baisse ne prédisent pas de baisses proches de celles observées pendant la Grande Récession, lorsque les prix ont chuté de 50 % en deux ans.
C’est parce que de nombreux propriétaires n’aiment pas vendre dans un marché en ralentissement s’ils n’y sont pas obligés. À l’heure actuelle, les nouvelles inscriptions sont en forte baisse dans le sud de la Californie, ce qui limite essentiellement l’ampleur de l’inventaire.
Ce qui a fait chuter les valeurs pendant la Grande Récession a été une vague de ventes forcées à perte – par le biais de saisies et de ventes à découvert.
Cette fois, on craint que les actions de la Réserve fédérale pour lutter contre l’inflation ne fassent basculer l’économie dans une récession. Mais la plupart des économistes s’attendent à ce que tout ralentissement soit relativement modéré et estiment que les normes de prêt plus strictes d’aujourd’hui devraient limiter les saisies.
Prix et ventes des maisons dans six régions du sud de la Californie
En juillet, les prix et les ventes des maisons ont baissé dans chacun des six comtés du sud de la Californie.
Comté de Los Angeles: Le prix médian était de 840 000 $, en baisse de 2,3 % par rapport à juin et en hausse de 5,7 % par rapport à l’an dernier. Les ventes ont chuté de 33 % par rapport à juillet 2021.
Orange County: Le prix médian était de 1 000 000 $, en baisse de 2,4 % par rapport à juin et en hausse de 10,5 % par rapport à l’an dernier. Les ventes ont chuté de 38 % par rapport à juillet 2021.
Comté de Riverside: Le prix médian était de 579 500 $, en baisse de 2,5 % par rapport à juin et en hausse de 10,4 % par rapport à l’an dernier. Les ventes ont chuté de 32,5 % par rapport à juillet 2021.
Comté de San Bernardino: Le prix médian était de 515 000 $, en baisse de 1 % par rapport à juin et en hausse de 13,2 % par rapport à l’an dernier. Les ventes ont chuté de 31,5 % par rapport à juillet 2021.
Comté de Ventura: Le prix médian était de 805 000 $, en baisse de 0,6 % par rapport à juin et en hausse de 10 % par rapport à l’an dernier. Les ventes ont chuté de 35,5 % par rapport à juillet 2021.
Comté de San Diego: Le prix médian était de 800 000 $, en baisse de 2,9 % par rapport à juin et en hausse de 9,5 % par rapport à l’an dernier. Les ventes ont chuté de 39,8 % par rapport à juillet 2021.
Bien qu’il n’y ait pas encore de signes d’un effondrement des valeurs de l’ampleur de 2008, tout changement en faveur des acheteurs sera bien accueilli par de nombreux Californiens qui luttent pour devenir propriétaires dans certains des marchés immobiliers les plus chers du pays.
Les agents immobiliers ont déclaré que les vendeurs sont plus disposés à prolonger la durée des éventualités, à payer les réparations et même à avancer de l’argent pour couvrir les frais de clôture d’un acheteur.
Il y a aussi moins d’urgence, sans que les acheteurs aient besoin de prendre des décisions rapides sur les offres en quelques jours, heures ou même minutes.
“Lorsque mes acheteurs regardent des maisons, ils ont le temps d’y réfléchir maintenant”, a déclaré Carl Izbicki, agent immobilier chez RE / Max Estate Properties à Los Angeles. “C’est un marché normal.”
Pour ses clients vendeurs, cette nouvelle normalité pourrait signifier prendre moins que ce qu’ils pourraient avoir lorsque les taux étaient plus bas.
Exemple concret : Izbicki a déclaré qu’il était sur le point de mettre en vente une maison de ville de trois chambres à North Hollywood pour 645 000 $. C’est 14%, ou 105 000 $, de moins que ce qu’il a vendu pour une unité identique dans le même complexe l’année dernière.
