Quelles sont vos perspectives d’évolution des taux hypothécaires pour cette année ?
À l’heure actuelle, il semble que les taux hypothécaires pourraient diminuer légèrement graduellement. Les taux d’intérêt de base sont toutefois assez fluctuants. Ils sont maintenant inférieurs à ceux du second semestre de l’année dernière, de sorte que nous voyons un potentiel d’escompte hypothécaire très modeste. Mais ce ne sera que par dixièmes durant toute cette année.
Le taux hypothécaire moyen restera au-dessus de 5 % cette année, soit bien plus que ne le souhaiteraient de nombreux ménages. Les perspectives à plus long terme suggèrent que les taux hypothécaires pourraient demeurer à ce niveau plus élevé pendant une période plus longue. Nous avions déjà des taux hypothécaires de 6 % vers 2008.
Oui, mais les appartements ou les maisons familiales étaient trois à quatre fois moins chers…
Par conséquent, il est nécessaire d’examiner les prix de l’immobilier également en comparaison avec l’évolution des salaires. Ces dernières années, la croissance des prix de l’immobilier s’est littéralement détachée de la croissance des salaires.
L’exemple que vous avez donné est époustouflant, à savoir que pour un nouvel appartement de trois pièces à Prague pour une moyenne de treize millions de couronnes, une famille a besoin d’une hypothèque de dix millions de couronnes, d’un revenu net de près de 140 mille couronnes et d’économies de trois millions de couronnes . Le versement à un taux inférieur à six pour cent s’élève à près de 60 000 couronnes par mois. Est-ce à dire que chacun des deux candidats, s’il s’agit d’époux, doit avoir environ cent mille écus bruts par mois ?
Plus ou moins oui. Surtout depuis 2020, l’écart entre les revenus des ménages et les prix de l’immobilier s’est considérablement creusé. Alors que les salaires nominaux et le PIB ont augmenté de moins de vingt pour cent depuis lors, les prix des appartements et des maisons familiales plus anciens ont augmenté de 60 pour cent.
N’est-ce pas parce que les achats par des sociétés d’investissement dans des endroits attractifs augmentent la demande, et donc le prix ?
Les prix de l’immobilier ont augmenté beaucoup plus rapidement dans toute la République tchèque, et pas seulement dans des endroits attrayants.
| Développement selon CBA |
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| Le nombre de crédits immobiliers en 2022 était le plus bas depuis vingt ans. |
| Pour les appartements et les maisons familiales plus anciens, les ventes ont chuté de moitié en comparaison annuelle, et pour les appartements neufs de 57 %. |
| Les appartements plus anciens dans des immeubles en panneaux et en briques ont atteint leur prix maximum au milieu de l’année, puis se sont dépréciés en moyenne de seulement 4,3 % à la fin de l’année. |
| Les prix moyens des appartements nouvellement vendus ont augmenté de 11 %, à 120 000 couronnes par m2. Les plus élevés sont à Prague, où ils atteignent 151 643 CZK/m2. |
| Source : Association bancaire tchèque, Dataligence |
Alors, avons-nous des hypothèques coûteuses pour des appartements coûteux ? Dans le même temps, on dit généralement qu’avec la hausse des taux de crédit immobilier vient une baisse de la demande et donc le prix devrait également baisser…
C’est vrai, maintenant les hypothèques et les appartements sont chers par rapport au revenu. De nombreux ménages ne peuvent pas se permettre une hypothèque maintenant avec les taux d’intérêt actuels. Selon la réglementation, la mensualité ne peut excéder 45 % du revenu mensuel net total du demandeur.
Les gens qui ont contracté des hypothèques à bas taux et qui les ont maintenant peuvent-ils rembourser leurs hypothèques, par exemple, six mille couronnes par mois pour une hypothèque de trois millions ?
Malgré la hausse notable des taux hypothécaires, la part des prêts hypothécaires en souffrance demeure à des niveaux très bas. Fin 2022, la part des prêts problématiques était de 0,57 %, alors que pendant les années de crise de 2011-2013, cette valeur était en moyenne de 3,2 %.
Même le nombre encore faible de prêts hypothécaires problématiques est la cause de la baisse relativement faible des prix de l’immobilier jusqu’à présent. Il ne peut être exclu que le nombre de prêts hypothécaires en souffrance empire. Cela dépend de l’évolution de l’économie. La fin de l’année dernière était très pessimiste dans les estimations, maintenant elles sont plus optimistes. L’essence, le gaz, l’électricité sont devenus moins chers…
Les taux hypothécaires ont légèrement diminué, et il s’agit de la plus forte baisse des deux dernières années
Finance
L’énergie est actuellement moins chère en bourse, mais les ménages sont encore confrontés à de fortes progressions cette année. Une conséquence de l’inertie ?
Oui. Un certain nombre de ménages ne seront touchés par les coûts élevés de l’énergie que cette année, car beaucoup ont été corrigés l’année dernière. Les prix de l’énergie se feront également sentir plus tard, plutôt l’an prochain.
Un plus grand nombre d’hypothèques impayées pourrait mettre les banques en difficulté, car lorsque les prix de l’immobilier baissent, les enchères ne devraient-elles pas couvrir les dettes ?
Les ventes forcées couvriraient principalement les hypothèques en cours, car elles ne sont plus fournies pour la totalité du prix d’achat du bien, il existe donc une certaine réserve pour toute baisse du prix du bien vendu. Bien sûr, les ventes de stress réduisent les prix, mais de nombreux acheteurs potentiels parmi les investisseurs attendent cela.
Pour le moment, cependant, il n’y a pas de remises importantes et la question est de savoir si cela se produira. Nous ne voyons pas encore la raison des fortes chutes des prix de l’immobilier. Il y aura de grandes différences d’une région à l’autre. Cela rendra certainement moins chères les anciennes propriétés énergivores.
Vous voulez dire des chalets ?
Oui, les cottages et les chalets sont un segment immobilier bien spécifique. Leur prix a grimpé en flèche à l’époque du covid, lorsque vous ne pouviez pas voyager, et maintenant de nombreux ménages sont à nouveau confrontés à des dépenses énergétiques…
Les prix des appartements anciens ont baissé jusqu’à un cinquième en un an
Économique
