Les États-Unis manquent de terres pour se loger

Des constructeurs de maisons, avides de terrains, ont proposé d’acheter le terrain de M. Thomas. La famille a vendu une partie de ses avoirs l’année dernière à un promoteur pour environ 70 millions de dollars, soit environ 20 000 dollars par acre, selon les registres de propriété. Les promoteurs offrent maintenant plus du double pour certaines de ses terres restantes, a déclaré M. Thomas.

Les prix des terrains dans la région de Tampa “explosent en ce moment comme je n’en ai jamais vu”, a-t-il déclaré. “Et je suis responsable ici depuis 44 ans.”

Les États-Unis, pays de grands espaces, manquent de terres.

Ou du moins une terre où les gens peuvent vivre. Les restrictions d’utilisation des terres et le manque d’investissements publics dans les routes, les chemins de fer et d’autres infrastructures ont rendu plus difficile que jamais pour les promoteurs de trouver des sites à proximité des grands centres de population pour construire des maisons. Alors que les gens continuent de déménager dans des villes comme Austin, Phoenix et Tampa, ils font grimper le prix de la saleté et aggravent encore la pénurie de logements dans ces zones à croissance rapide.

Dans la Sunbelt, le prix moyen des terrains vacants par acre a plus que doublé au cours des deux dernières années jusqu’au deuxième trimestre, selon Land.com, un site Web d’annonces foncières appartenant à la société immobilière CoStar Group..

Les efforts de la Réserve fédérale pour lutter contre l’inflation pourraient faire baisser les prix. La hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction pèse déjà sur le marché foncier, selon les courtiers, et d’autres parties du marché immobilier commencent à ralentir. Bien que les prix des terrains n’aient pas baissé, il y a moins d’enchérisseurs sur les transactions. Certains propriétaires fonciers s’inquiètent d’un ralentissement similaire à la crise financière de 2008, lorsque la valeur des maisons et des terrains a chuté après des années d’excès alimentés par la dette.

Pourtant, le manque d’offre et la forte demande signifient que les prix des terrains continueront probablement d’augmenter à long terme, selon les économistes et les investisseurs.

Même dans des villes comme New York et San Francisco, où la population a diminué pendant la pandémie, la terre est beaucoup plus chère aujourd’hui qu’elle ne l’était il y a des décennies. Selon Morris Davis, professeur de finance à la Rutgers Business School, qui étudie la valeur des terres, les terres résidentielles américaines à elles seules valent désormais plus de 20 000 milliards de dollars.

Ce boom foncier historique a été une aubaine pour les propriétaires. La terre représente maintenant 47 % de la valeur des maisons aux États-Unis, estime M. Davis. Cela représente une augmentation par rapport aux 38 % en 2012 et à moins de 20 % au début des années 1960. La valeur croissante des terres est responsable de la quasi-totalité de la flambée des valeurs des maisons au cours des dernières décennies, a-t-il déclaré.

Peu d’endroits ont vu la valeur des terres augmenter plus fortement que les banlieues de Tampa. Lorsque le grand-père de M. Thomas a acheté le ranch familial pendant la Grande Dépression, il était le seul enchérisseur. “Il n’y avait pas d’arbre assez grand pour qu’un oiseau y construise un nid”, a déclaré M. Thomas, 66 ans. “C’était juste un morceau de sable dans un désert perdu en Floride.”

Selon la tradition familiale, la banque qui supervisait le ranch au nom d’un domaine était si désespérée de s’en débarrasser qu’un banquier a exhorté le grand-père réticent de M. Thomas à faire une offre. “Il a dit 10 cents l’acre, et le banquier a tapé du poing sur son bureau et a dit ‘vendu ! Vous auriez pu l’avoir pour un sou », a déclaré M. Thomas.

Même après avoir pris en compte 5 $ supplémentaires l’acre en arriérés d’impôts dus sur le terrain, c’était toujours une bonne affaire, a déclaré M. Thomas.

Au fil des ans, la famille a acheté des terres supplémentaires autour du ranch. Aujourd’hui, une grande partie de la propriété est densément boisée. Les vaches paressent à l’ombre des chênes couverts de mousse tandis que les cerfs de Virginie traversent les buissons.

De plus en plus, c’est une oasis de verdure entourée de chantiers de construction. Alors que M. Thomas conduisait sur une route près de son ranch dans sa camionnette un jeudi récent, il pouvait voir des dizaines de maisons à deux étages s’élever en rangées soignées. “Vous pouvez atteindre votre fenêtre et taper sur la fenêtre de votre voisin”, a-t-il déclaré.

Les prix demandés pour les maisons dans ces nouvelles communautés peuvent atteindre 900 000 $, en partie parce que le terrain en dessous est si précieux. Cela a beaucoup à voir avec les règlements d’utilisation des terres.

Les règles de zonage de Tampa empêchent les promoteurs de construire quoi que ce soit de plus grand qu’une maison unifamiliale dans une grande partie de la ville. Lorsque les responsables du comté de Hillsborough, qui comprend Tampa, ont adopté des règlements de zonage en 1950, ils ont déclaré que les mesures étaient nécessaires pour éviter la surpopulation et les embouteillages et préserveraient le caractère du quartier, le tout « en vue de conserver la valeur des bâtiments », selon les règlements.

Non seulement ces restrictions ont contribué à maintenir la valeur des maisons, mais elles ont également fait grimper le prix des terrains aménageables. Parce que les promoteurs ne peuvent pas empiler les maisons les unes sur les autres, ils ont besoin de plus de terrain pour chaque unité de logement. Cela stimule la demande de terres, faisant grimper les prix.

Cela oblige également les constructeurs à rechercher des terrains plus éloignés de la ville, où ils se heurtent à de nouvelles restrictions. Le comté de Hillsborough à la fin de 2019 a imposé un moratoire sur le rezonage des terres pour le logement dans certaines régions dans le but de freiner les nouveaux développements. Cette décision fait suite aux protestations anti-développement des résidents qui ont déclaré que les infrastructures locales ne pouvaient pas suivre la croissance de la région.

Le comté de Pasco, au nord de la ville, a également imposé en 2021 un moratoire sur le rezonage à usage multifamilial dans certaines régions.

Entre début 2021 et début 2022, les prix des maisons dans la région métropolitaine de Tampa ont augmenté de 35 %, selon l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller, l’augmentation la plus rapide de l’une des 20 régions métropolitaines suivies.

Parce qu’une grande partie du terrain de Thomas, qui n’est qu’à une demi-heure de route du centre-ville de Tampa, est déjà zoné pour le logement, il est en forte demande. Les constructeurs sont en concurrence pour un morceau de celui-ci. “Je reçois des lettres, je reçois des e-mails, je reçois des appels”, a déclaré M. Thomas. “D’une manière ou d’une autre, les gens ont obtenu mon numéro de téléphone portable.”

Depuis 1932, la valeur des terres de la famille Thomas, corrigée de l’inflation, a été multipliée par près de 200, sur la base du prix de vente de l’année dernière. Cela représente environ 10 fois la croissance corrigée de l’inflation de l’indice boursier S&P 500, qui a été multipliée par 20 environ au cours de cette période.

L’insuffisance des infrastructures alimente également l’inflation foncière. À Nashville, par exemple, les trajets s’allongent à mesure que la population augmente et que les embouteillages s’aggravent, selon les données du recensement américain. Un manque de transport en commun signifie que les navetteurs n’ont souvent d’autre choix que de parcourir les routes encombrées. En 2018, les électeurs ont rejeté une proposition visant à construire un système de métro léger et à étendre le service de bus. C’est privilégier les terrains rares à proximité du centre-ville.

Lisa Maki, directrice de la société de courtage immobilier commercial Avison Young à Nashville, a déclaré que son équipe avait organisé l’année dernière la vente de deux lots dans le quartier en plein essor de Gulch à une société d’investissement immobilier pour 7,1 millions de dollars. Le vendeur, une famille de Californie, avait acheté les propriétés pour 1,1 million de dollars en 2011.

Le nombre de terrains vacants zonés à usage résidentiel à Nashville a chuté de 43,5 % entre 2016 et 2021, selon une analyse des dossiers de propriété publique par la société de données, de technologie et de services immobiliers Altus Group pour le Wall Street Journal.

Une pénurie de sites de développement et la flambée des prix des terrains, ainsi que des coûts de construction élevés, signifient que les promoteurs n’ont pas été en mesure de construire suffisamment de logements pour répondre à la demande. Les loyers demandés par les appartements à Nashville ont augmenté de 31% au cours de l’année se terminant en juin, selon le courtage immobilier Redfin.

Le même phénomène se joue à travers la Sunbelt.

Il y a cinq ans, construire des appartements sur les marchés les plus chauds de Sunbelt était assez facile, a déclaré Ryan Williams, président exécutif de la société d’investissement immobilier Cadre..

“Maintenant, presque à tous les niveaux, vous vous battez pour la terre”, a-t-il déclaré. Les guerres d’enchères pour les sites vacants dans des villes comme Atlanta et Austin sont courantes. Cadre a récemment examiné beaucoup de choses à Tampa, mais n’a pas eu le temps de faire une offre parce qu’un autre investisseur l’a acheté sans même le visiter, a-t-il déclaré.

De plus en plus, la société est en concurrence non seulement avec d’autres développeurs, mais également avec des investisseurs qui cherchent à acheter des lots et à les retourner pour en tirer un profit ou à les garder inutilisés, a-t-il déclaré. “C’est un véritable accaparement des terres”, a déclaré M. Williams.

De riches investisseurs, dont le distillateur milliardaire Tito Beveridge et le golfeur Phil Mickelson, ont commencé à acheter des terres dans la Sunbelt ces dernières années. Certains investisseurs gardent des terrains vacants pendant des années, les valeurs des paris continueront d’augmenter et profiteront d’un traitement fiscal favorable pour les terrains non bâtis.

La terre n’a pas toujours été aussi chère. Jusqu’à la seconde moitié du XXe siècle, la population américaine était beaucoup plus dispersée, vivant là où la terre était bon marché. Mais à mesure que de plus en plus de personnes déménageaient dans un petit nombre de villes avec de nombreux emplois de bureau et que les municipalités adoptaient des codes de zonage plus stricts qui rendaient plus difficile la construction de logements, les prix des terrains et des logements ont augmenté.

La valeur des terres à Manhattan a à peine augmenté entre les années 1880 et les années 1970 après ajustement pour l’inflation, selon les calculs de Jason Barr, économiste à la Rutgers University-Newark. Mais entre 1977 et 2019, ils ont augmenté à un taux annuel moyen d’environ 13 %.

La plupart des économistes disent que les municipalités doivent assouplir les règles de zonage et autres restrictions pour réduire l’inflation foncière et construire plus de logements. Mais ces changements sont souvent impopulaires auprès des propriétaires, qui bénéficient de la hausse des valeurs foncières et représentent environ 65 % des ménages américains. L’ajout de logements nécessite également souvent des investissements coûteux dans les routes et autres infrastructures.

Les gens continuent de déménager dans les villes de Sunbelt et les restrictions de zonage ne devraient pas disparaître bientôt. Le travail à distance a donné plus de choix aux Américains, mais les économistes affirment que la plupart des jeunes professionnels continuent d’affluer vers un petit nombre de villes. Certains pensent que la Sunbelt pourrait connaître le même type d’inflation foncière tenace qui a hanté New York et San Francisco pendant des décennies et en a fait l’une des villes les moins abordables du pays.

Une fois que l’inflation foncière s’installe, il peut être difficile de l’inverser. Les propriétaires fonciers qui pensent que leur propriété deviendra plus précieuse sont peu incités à vendre aujourd’hui, ce qui rend encore plus difficile pour les promoteurs de trouver des sites.

M. Thomas a déclaré que sa famille avait décidé de conserver ses terres restantes. Grâce aux exonérations agricoles, ses taxes foncières sont faibles. Les nombreuses offres qu’il a reçues récemment sont alléchantes, dit-il, mais s’il vend, il devra trouver un endroit où placer son nouvel argent.

“Qu’allez-vous faire avec ce qui reste qui est un meilleur investissement que de simplement continuer à posséder le terrain?” il a dit.

Écrire à Konrad Putzier à [email protected]