jec’est fini. Une ère de hausse constante des prix de l’immobilier stimulée par l’argent bon marché touche à sa fin. Les banques centrales ont créé un boum immobilier colossal et elles devront bientôt faire face aux conséquences de l’éclatement de la bulle.
En Chine, c’est déjà le cas. Les banques de la deuxième économie mondiale reçoivent l’ordre de se renflouer promoteurs immobiliers afin qu’ils puissent terminer des projets inachevés. Les boycotts hypothécaires sont en augmentation parce que les gens sont, sans surprise, mécontents de payer des prêts immobiliers pour des propriétés qu’ils ne peuvent pas occuper.
Les ventes de nouvelles propriétés ont chuté et les nouvelles mises en chantier ont presque diminué de moitié par rapport aux niveaux d’avant la pandémie, ce qui pose des problèmes d’orthographe pour les sociétés immobilières lourdement endettées, les banques auxquelles elles ont emprunté et l’économie au sens large. Le secteur immobilier représente environ 20 % du produit intérieur brut de la Chine. La hausse des prix de l’immobilier appartient déjà au passé.
L’économie américaine s’est contractée d’un deuxième trimestre consécutif au cours des trois mois précédant juin et l’un des facteurs a été le ralentissement rapide du marché immobilier. Au cours des deux années qui ont suivi le début de la pandémie de coronavirus au printemps 2020, les prix des logements américains ont grimpé en flèche, augmentant de 20 % sur l’année jusqu’en mai. Mais le marché se refroidit rapidement, avec le prix moyen des logements neufs chute brutale en juin.
La Grande-Bretagne semble aller à contre-courant de la tendance. Selon les chiffres de Halifax, le plus grand prêteur hypothécaire du pays, les prix des maisons augmentent à un rythme taux annuel de 13% – le plus élevé depuis près de deux décennies. Ici aussi, l’image change.
La semaine dernière, l’Office for National Statistics a publié des données sur l’abordabilité du logement, basées sur le rapport entre les prix de l’immobilier et les revenus moyens. En Écosse et au Pays de Galles, le ratio était respectivement de 5,5 et 6,0, inférieur aux sommets atteints au moment de la crise financière mondiale de 2007-09. En Angleterre, le ratio était de 8,7, le plus élevé depuis le début de la série en 1999.
En Angleterre, il y avait variations régionales. À Newcastle upon Tyne, le coût d’une maison moyenne était de 12 fois le revenu annuel d’une personne dans la tranche de revenu inférieure de 10 %. À Londres, c’était 40 fois, et c’est presque certainement plus élevé maintenant. Les chiffres de l’ONS couvrent la période allant jusqu’en mars 2021 et depuis lors, les prix de l’immobilier ont largement dépassé les salaires.
Il arrive un moment où le logement devient tout simplement trop cher pour les acheteurs potentiels, mais une période prolongée de taux d’intérêt ultra bas signifie qu’il a fallu du temps pour arriver à ce point de contrôle de la réalité. Les banques centrales ont rendu l’inabordable abordable en veillant à ce que les remboursements hypothécaires mensuels restent faibles.
C’est vrai partout dans le monde, c’est pourquoi de New York à Vancouver, de Zurich à Sydney, de Stockholm à Paris, la tendance des prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter.
Jusqu’à présent, du moins. Les banques centrales de l’Ouest augmentent agressivement les taux d’intérêt, ce qui rend les hypothèques plus chères. Avant même que la Réserve fédérale américaine n’annonce la semaine dernière une deuxième d’affilée Augmentation de 0,75 point des coûts d’emprunt officiels, un nouvel emprunteur souscrivant un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans payait un taux d’environ 5,5 %, soit le double de celui de l’année précédente. Cette augmentation explique pourquoi moins d’Américains achètent de nouvelles maisons et pourquoi les prix baissent.
Au Royaume-Uni, le banque d’Angleterre réduit les taux d’intérêt à 0,1 % au début de la pandémie et les a laissés à ce niveau pendant près de deux ans. Cela a permis aux acheteurs de souscrire des hypothèques à terme fixe à des taux extrêmement compétitifs, qui ont atteint un creux de 1,4 % l’automne dernier. Mais depuis décembre de l’année dernière, la Banque a resserré sa politique et ces prêts hypothécaires augmenteront lorsque les termes fixes seront épuisés. Les taux moyens des prêts immobiliers sont désormais de 2,9 %.
Les banques centrales affirment que l’inflation la plus élevée depuis des décennies signifie qu’elles n’ont d’autre choix que de resserrer leur politique – mais elles le font à un moment où les grandes économies tombent en récession ou s’y dirigent. Le mélange toxique pour les prix de l’immobilier est la hausse des taux d’intérêt, l’effondrement de la croissance et la hausse du chômage. Parmi ceux-ci, seul le dernier manque, mais si l’hiver est aussi sombre que les décideurs le prévoient, ce n’est qu’une question de temps avant que les files d’attente ne s’allongent.
La semaine dernière, le Fonds monétaire international prévisions publiées pour l’économie mondiale qui étaient décidément sombres. Notant que les trois principaux moteurs de croissance – les États-Unis, la Chine et la zone euro – étaient au point mort, le fonds a déclaré que les risques étaient fortement orientés à la baisse.
Selon le FMI, il n’y a eu que cinq années au cours du dernier demi-siècle où l’économie mondiale a connu une croissance inférieure à 2 % : 1974, 1981, 1982, 2009 et 2020. Un arrêt complet de l’approvisionnement en gaz russe L’Europe , une inflation obstinément élevée ou une crise de la dette figuraient parmi les facteurs susceptibles de faire en sorte que 2023 rejoigne cette liste. Un krach immobilier mondial garantirait que c’est le cas.
Inscrivez-vous à l’e-mail quotidien Business Today ou suivez Guardian Business sur Twitter à @BusinessDesk
Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de bonnes raisons de vouloir une purge des excès du marché immobilier. La flambée des prix de l’immobilier est discriminatoire à l’égard des jeunes et des pauvres, conduit à une mauvaise allocation du capital dans des actifs improductifs et s’ajoute aux pressions démographiques en décourageant les couples d’avoir des enfants.
Cependant, les banques centrales tentent de peaufiner un atterrissage en douceur dans lequel le ralentissement est court et peu profond, et la hausse du chômage est suffisante pour atténuer la pression à la hausse sur les salaires mais reste modeste. Un effondrement des prix de l’immobilier ne fait pas partie du plan car il assurerait un atterrissage brutal.
Il n’y a pas d’appétit pour une répétition de 2007, lorsque la crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis a déclenché le quasi-effondrement du système bancaire mondial et conduit à la dernière grande récession avant celle causée par la pandémie. C’est pourquoi le gouvernement chinois tente de soutenir les promoteurs immobiliers et pourquoi les banques centrales occidentales pourraient cesser d’augmenter les taux d’intérêt plus tôt que prévu par les marchés financiers. Nous sommes déjà venus ici.
