Le plus grand complexe commercial américain présente une menace pour les obligations adossées à des créances hypothécaires

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Le plus grand centre commercial d’Amérique est en retard sur son hypothèque de 1,4 milliard de dollars, signe inquiétant de la façon dont la douleur dans le commerce de détail américain infecte le marché de 500 milliards de dollars pour les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales.

Le propriétaire du Mall of America, un complexe de plus de 2 mètres carrés à Bloomington, dans le Minnesota, qui possède un parc à thème couvert Nickelodeon Universe et plus de 500 magasins, a raté ses versements hypothécaires en avril et mai, des documents préparés par Wells Fargo et examinés par le Financial Times a montré.

Le centre commercial, qui était évalué à plus de 2 milliards de dollars en 2014, a fermé ses portes en réponse au coronavirus en mars et sa direction a informé Wells Fargo, le réparateur supervisant l’hypothèque, des difficultés causées par la pandémie. Il n’est pas clair si le propriétaire demande une abstention sur le prêt.

Les problèmes auxquels est confronté le Mall of America, qui prévoit de rouvrir en juin, sont partagés par d’autres propriétaires immobiliers aux prises avec des blocages. À travers le marché CMBS, qui divise les prêts en obligations avec différents niveaux de risque, les tensions se répercutent sur les portefeuilles des fonds de pension, des fonds spéculatifs et d’autres investisseurs du monde entier.

Don Ghermezian, un cadre supérieur du promoteur immobilier Triple Five Group, propriétaire du Mall of America, a déclaré dans une interview à la télévision CNBC le mois dernier que sans l’aide fédérale, “de nombreux centres commerciaux seront mis en défaut”.

Triple Five Group et le Mall of America n’ont pas répondu aux demandes de commentaires.

Plus d’un prêt sur cinq regroupé dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales aux États-Unis figure désormais sur des «listes de surveillance» tenues par des sociétés de services hypothécaires, alors que les administrateurs lancent des signaux d’alerte sur les prêts qui subissent des tensions.

Le nombre de prêts figurant sur ces listes a bondi de près de 80% depuis que la pandémie a commencé à secouer les marchés financiers américains en février. Les délinquances ont plus que triplé en mai par rapport au mois précédent, ont montré les données préliminaires du fournisseur de données CMBS Trepp.

Quelque 7,3% des prêts regroupés dans des accords CMBS étaient en retard de 30 jours ou plus à la mi-mai, a déclaré Trepp. En avril, ce chiffre était de 2,3%.

Diagramme linéaire du pourcentage de prêts en souffrance ou sous surveillance (%) dans les transactions CMBS aux États-Unis, montrant que les prêts sur les listes de surveillance augmentent alors que la crise secoue les marchés immobiliers

Les propriétaires d’hôtels, de centres commerciaux extérieurs et d’autres complexes commerciaux ont été particulièrement touchés par les commandes d’abris sur place, les autorités locales américaines cherchant à freiner la propagation du coronavirus. De nombreuses entreprises ont choisi de ne pas payer de loyer.

«Les délinquances resteront élevées jusqu’à ce que les consommateurs aient confiance pour repartir», a déclaré Gunter Seeger, gestionnaire de portefeuille chez PineBridge Investments. La réouverture avec une distanciation sociale en place “peut maintenir certaines entreprises à flot”, a-t-il ajouté, “mais d’autres ne sont pas en mesure de survivre à moins de 60% de leur capacité”.

Les dirigeants de Macerich, qui détient des participations dans 47 centres commerciaux à travers les États-Unis, ont également révélé lors d’un appel de revenus la semaine dernière que la société n’avait jusqu’à présent perçu que 18% du loyer qui lui était dû pour mai.

Les traders de CMBS ont rapidement réduit la valeur des tranches de titres moins bien notées depuis que la crise a atteint les côtes américaines. Selon Bloomberg, le prix de la tranche la moins bien notée de l’accord CMBS adossé à l’hypothèque sur le Mall of America est tombé à 40 cents sur le dollar, contre 59 cents fin avril et 90 cents au début de l’année.

S&P a averti que la tranche la moins bien notée présentait «un risque accru de défaillance et de pertes» en mars, alors qu’elle la dégradait profondément en territoire indésirable.

Reportage supplémentaire de Joshua Chaffin à New York

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